Hoe gemeente Leusden en SAB samenwerkten aan een toekomstbestendig woongebied voor Achterveld

Project
Woningbouwontwikkeling Achterveld Noordoost

Locatie
Achterveld, gemeente Leusden

Kennisgebieden
Gebiedsontwikkeling (primair), Stedenbouw, Omgevingsplan, Participatie, Milieu, Ecologie, Geluid

Een nieuwe woonwijk begint niet bij woningen

De woningbouwopgave vraagt gemeenten om tempo te maken. Tegelijkertijd worden potentiële nieuwe woongebieden steeds complexer om te ontwikkelen. Ruimte is schaars, belangen lopen uiteen en thema’s als mobiliteit, landschap, milieu, natuur en participatie spelen een steeds grotere rol.

De uitbreiding van Achterveld laat zien dat een woningbouwplan niet begint met het intekenen van woningen, maar met het begrijpen van de omgeving.

Samen met Gemeente Leusden werkte SAB aan een stedenbouwkundig plan voor een nieuwe woonwijk aan de rand van Achterveld. Daarbij stond niet alleen het benodigde aantal woningen centraal, maar juist de vraag hoe de nieuwe wijk op een vanzelfsprekende manier kon aansluiten op het bestaande dorp, het landschap en op de wensen van de mensen die er wonen.

Ontwerpen vanuit het landschap

Het plangebied ligt op een bijzondere locatie. Aan de rand van Achterveld, direct tegen de provinciegrens Utrecht-Gelderland, komen verschillende landschappelijke en functionele structuren samen. Historische bomenlanen, landschappelijke structuren, agrarische percelen, een paardrijvereniging, en de historie van het gebied bepalen gezamenlijk de identiteit van het gebied.

Dat betekende dat het ontwerp niet op een leeg canvas kon ontstaan.

Frank Maas (stedenbouwkundige en projectleider) over het ontwerp:

Je treft al allerlei aanknopingspunten aan. Een landschappelijke omgeving, een bebouwde structuur, menselijk gebruik van het gebied. Daar bouw je op voort. Een goed ontwerp staat daarom nooit op zichzelf.

Vrijwel iedere ontwerpkeuze werd beïnvloed door de bestaande omgeving. Woningbouwprogramma, geur- en geluidcontouren, spuitzones, water, landschappelijke structuren, ecologische waarden, bereikbaarheid en zichtlijnen op het landschap moesten zorgvuldig worden afgewogen. Die verschillende planlagen vormden samen de basis voor het stedenbouwkundig ontwerp.

In plaats van de omgeving aan te passen aan de nieuwe buurt, werd de nieuwe buurt aangepast aan de omgeving.

Integrale samenwerking als vertrekpunt

Juist die complexiteit maakte het project tot een typisch integraal vraagstuk.

Binnen SAB werkten stedenbouwkundigen, planologen, milieuspecialisten, ecologen en juristen vanaf het begin nauw samen. Milieuonderzoeken, ecologische onderzoeken, geluidsonderzoeken en planologische afwegingen liepen parallel aan het ontwerpproces.

Die samenwerking maakte het mogelijk om keuzes direct integraal te beoordelen. Niet achteraf, wanneer een ontwerp al vastligt, maar juist tijdens het ontwerpproces.

Daarmee ontstond een plan waarin ruimtelijke kwaliteit, uitvoerbaarheid en regelgeving voortdurend in balans werden gebracht.

Participatie als onderdeel van het ontwerp

Een belangrijk onderdeel van het project was de participatie met omwonenden.

Vanaf de eerste bijeenkomsten werd niet alleen opgehaald welke zorgen en wensen er leefden, maar werd door ons ook zichtbaar gemaakt wat daarmee gebeurde in het ontwerp. Transparantie en betrouwbaarheid tijdens het participatieproces vinden wij belangrijk! Sommige wensen kunnen we in het ontwerp doorvoeren, maar sommige ook niet door andere belangen of ruimtegebruik. Keuzes zijn dan nodig, en we koppelen dat ook helder terug.

Zo bleven waardevolle landschappelijke elementen behouden, werd een eerder voorzien ontwikkelgebied geschrapt en kregen verschillende onderdelen van het plan een andere plek. Ook de positie van een appartementengebouw werd aangepast naar aanleiding van reacties uit de omgeving.

Niet iedere wens kon worden overgenomen. Wel werd steeds uitgelegd waarom bepaalde keuzes wel of niet mogelijk waren.

Frank Maas (stedenbouwkundige en projectleider) over participatie:

Door goed te luisteren naar opmerkingen en bezwaren, verdween de grootste angel uit de discussie en werd duidelijk dat de ontwikkeling ook iets kan brengen voor de huidige inwoners van Achterveld.

Juist die transparantie zorgde ervoor dat het gesprek gaandeweg veranderde. De grootste weerstand tegen de woningbouwontwikkeling maakte plaats voor een inhoudelijke dialoog over de verdere uitwerking van het plan. Daarmee werd participatie geen verplicht onderdeel van de procedure, maar een wezenlijk onderdeel van het ontwerpproces.

Van stedenbouwkundig ontwerp naar juridisch uitvoerbaar plan

Een goed ontwerp alleen is niet voldoende.

Nadat het stedenbouwkundig plan gereed was, volgde de juridische vertaling naar het omgevingsplan. Daarbij werden bouwvlakken, bouwhoogten, woningcategorieën en parkeervoorzieningen vastgelegd. Ook werden specifieke regels opgenomen om rekening te houden met de bestaande omgeving.

Zo zijn aanvullende bepalingen opgenomen voor de paardrijvereniging, waaronder regels voor de hoogte en lichtuitstraling van lichtmasten. Daarnaast zijn spuitzones juridisch geborgd om toekomstige bewoners te beschermen en tegelijkertijd een zorgvuldig evenwicht te bewaren tussen bestaande agrarische functies en de nieuwe woonwijk.

Bijzonder was dat dit project parallel liep aan het traject waarin gemeente Leusden werkte aan een gebiedsdekkend omgevingsplan. Dat vroeg om voortdurende afstemming: welke regels werden al gemeentebreed ontwikkeld en welke aanvullende regels waren specifiek nodig voor deze locatie?

Jitske van Dijk (planoloog en projectleider):

Door ontwerp en omgevingsplan gelijktijdig te ontwikkelen, kun je ruimtelijke ambities direct vertalen naar uitvoerbare regels.

Juist die wisselwerking tussen stedenbouw, planologie en juridische uitwerking maakt gebiedsontwikkeling onder de Omgevingswet steeds meer een multidisciplinaire opgave.

Wonen aan het groen

Ook de inrichting van de nieuwe buurt sluit aan bij die integrale visie.

De woonbuurten zijn zo ontworpen dat nagenoeg alle woningen aan groen liggen. Auto’s worden grotendeels opgevangen in parkeerhoven of op eigen terrein, waardoor het hart van de wijk autovrij en groen kan blijven. Een landschappelijke structuur verbindt de verschillende woonvelden met elkaar en versterkt de relatie tussen dorp en landschap.

De openbare ruimte wordt nadrukkelijk ingericht als leefruimte in plaats van verkeersruimte.

Speerpunten voor toekomstige gebiedsontwikkelingen

Hoewel iedere locatie uniek is, laat dit project zien dat een toekomstbestendige gebiedsontwikkeling begint met het verbinden van disciplines en belangen.

De kern van onze aanpak in Achterveld:

• Begin niet met woningen, maar met het begrijpen van het landschap en de bestaande omgeving.
• Integrale benadering met stedenbouw, milieu, ecologie, planologie en juridische expertise vanaf de start van het proces.
• Gebruik participatie niet alleen om plannen toe te lichten, maar ook om plannen daadwerkelijk te verbeteren.
• Zorg dat de juridische uitwerking gelijke tred houdt met het ontwerp, zodat ambities ook uitvoerbaar worden.
• Ontwerp vanuit kwaliteit op de lange termijn, niet alleen vanuit het woningbouwprogramma.

Samen bouwen aan een wijk die past

De planvorming voor Achterveld laat zien dat goede gebiedsontwikkeling draait om meer dan het realiseren van woningen. Het gaat om het vinden van een zorgvuldig evenwicht tussen de behoefte aan nieuwe woningen, de kwaliteiten van het landschap en de belangen van de mensen die er wonen, recreëren en werken.

Door nauw samen te werken met verschillende disciplines en ruimte te maken voor participatie en vakinhoudelijke afwegingen ontstond een plan dat breed gedragen wordt en klaar is voor de volgende fase van ontwikkeling.

Daarmee is Achterveld niet alleen een woningbouwproject, maar ook een praktijkvoorbeeld van hoe gemeenten en adviseurs samen kunnen werken aan een leefomgeving die toekomstbestendig én herkenbaar blijft.