adviseurs in
ruimtelijke
ontwikkeling

SAB

adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling

ONDERDEEL VAN

RHO ADVISEURS

www.rho.nl
Terug naar overzicht

Woningbouwverkenning, Arnhem

Herontwikkeling sociale woningbouw

Woningcorporatie Vivare heeft 19 zogenaamde ‘koekbliklocaties’ in bezit in diverse gemeenten rondom Arnhem. Dit zijn locaties met kleine, verouderde huurwoningen met slechts één slaapkamer. Omdat de verhuurmogelijkheden hiervan beperkt zijn, ligt herontwikkeling voor de hand. Wij verkenden de mogelijkheden.

Herontwikkeling sociale woningbouw Arnhem

Ons advies aan Vivare bevatte voor iedere locatie verschillende ontwikkelingsmodellen. Hierbij werd nadrukkelijk rekening gehouden met de vaak dorpse omgeving en landschappelijke kwaliteiten van de (omgeving van de) locaties. Vivare kon op basis van de modellenstudie eenvoudig een kosten-batenanalyse maken en heeft inmiddels besloten tot herontwikkeling van enkele locaties. Deel van onze opdracht was het geven van advies over de te voeren procedures om herontwikkeling mogelijk te maken.

Herontwikkeling sociale woningbouw Arnhem         Herontwikkeling sociale woningbouw Arnhem

Olyhorststraat, Gendt

Een nieuwe woning op de locatie van agrarische opstallen

Op het perceel Olyhorststraat 13 te Gendt is een prachtig landhuis met bijpassend erf en een boomgaard gerealiseerd. Voorheen had het perceel een agrarische functie met bijbehorende bedrijfsgebouwen die het kleinschalige bebouwingsbeeld langs dit deel van de Olyhorststraat onderbrak en ontsierde.

SAB heeft voor dit plan onderzocht welke mogelijkheden voor functieverandering bestonden vanuit bijvoorbeeld landschappelijke kwaliteit en milieukwaliteit. Vervolgens is voor het woonperceel een ontwerp met beeldkwaliteitseisen gemaakt. De samenwerking en het overleg tussen SAB, de initiatiefnemers, de architect van de initiatiefnemers en de gemeente heeft geleid tot een goede afstemming van wensen en ruimtelijke kaders. SAB heeft tenslotte het bestemmingsplan opgesteld waarmee de agrarische bestemming uiteindelijk werd gewijzigd naar een woonbestemming.

Analyse Olyhorststraat 13 Gendt

Olyhorststraat Gendt bestemmingsplan

Lezingen en kennismiddagen Omgevingswet

Meer weten over de Omgevingswet

In 2024 wordt de Omgevingswet ingevoerd. Daarmee bundelt de overheid alle regels voor ruimtelijke projecten. Dat maakt het omgevingsrecht makkelijker, waardoor besluitvorming over projecten sneller en beter wordt. Maar wat gaat er daardoor allemaal veranderen?

SAB verzorgt lezingen en kennismiddagen over dit onderwerp. Zo staan we op 31 oktober 2023 samen met Dirkzwager stil bij  de gevolgen van de Omgevingswet voor marktpartijen. We leren van voorbeelden en ervaringen uit de praktijk en bediscussiëren samen hoe betrokken partijen nu al kunnen anticiperen op deze wet.

Meer weten over de Omgevingswet of interesse in een op maat gemaakte lezing over dit onderwerp? Neem dan vrijblijvend contact met ons op via info@sab.nl of 026-357 6911.

Etalage naar de toekomst, Lochem

Een stedenbouwkundig kader voor de transformatie van een bedrijventerrein

In 2011 bestond SAB 50 jaar. Om dat te vieren, schreven we een prijsvraag uit waarbij de winnaar een adviesvraag of ontwerpopgave naar keuze bij ons neer kon leggen. De gemeente Lochem  won deze prijsvraag en vroeg ons een stedenbouwkundig plan op te stellen voor de herontwikkeling van bedrijventerrein Hanzeweg. Die uitdaging gingen wij natuurlijk graag aan.

Stedenbouwkundig plan Etalage naar de Toekomst Lochem

De gemeente Lochem had het plan om Hanzeweg, dat tussen het Twentekanaal en de rivier de Berkel ligt, te transformeren naar een woon-werklandschap. In het stedenbouwkundig plan “Etalage naar de Toekomst” presenteren wij een helder ruimtelijk kader dat de basiskwaliteit van het gebied vastlegt. Die basiskwaliteit vonden we bijvoorbeeld in een duidelijke structuur voor de openbare ruimte en in een aantal belangrijke noord-zuidverbindingen in het gebied. Zo ontstond een raamwerk, waarbinnen in de toekomst diverse ontwikkelingen op flexibele wijze kunnen worden ingepast. We hielden een diagonale lijn in het plangebied open, zodat de kerk in het centrum van Lochem altijd zichtbaar blijft.

Stedenbouwkundig plan Etalage naar de Toekomst Lochem

Bedrijfsverplaatsing, Den Ham

Ontwerp voor een vrijgekomen en een nieuwe bedrijfslocatie

Een bedrijf gevestigd nabij de kern van den Ham, had de intentie om te verplaatsen naar de rand van het dorp, een mooie locatie in het zicht vanuit de doorgaande weg, het visitekaartje van Den Ham. Deze locatie ligt echter wel aan de rand van het beekdal, waardoor een zorgvuldige inpassing een zeer belangrijk is bij verplaatsing. De huidige bedrijfslocatie zou dan bij verplaatsing vrijkomen voor woningbouw.

Den Ham 3D model

Om de mogelijkheden te onderzoeken voor zowel de bestaande bedrijfslocatie als de toekomstige locatie, hebben wij een stedenbouwkundig ontwerp, een inrichtingsplan voor de buitenruimte, en een beeldkwaliteitsplan gemaakt. De landschappelijke inpassing is door ons uitgewerkt in het inrichtingsplan waarin zorgvuldige landschappelijke inpassing een belangrijk uitgangspunt was. IAA Architecten heeft het bedrijfspand ontworpen.

Den Ham ontwerp

Den Ham architectuur
Beeld architectuur: IAA Architecten

Centrumring, Rijssen

Verbeterde verblijfskwaliteit door herinrichting

De gemeente Rijssen-Holten wil de verkeersfunctie van de centrumring en het stationsgebied in Rijssen verminderen en meer de aandacht leggen op het verblijfskarakter van dit gebied. De eerste fase van de ring is al opnieuw ingericht. Als vervolg daarop stelden wij het schetsontwerp op voor de tweede fase van de ring en de openbare ruimte rondom het station van Rijssen. Daarbij kregen we duidelijke uitgangspunten van de gemeente mee. Zo moest de snelheid op een groot deel van het traject omlaag en moesten de kruispunten gelijkwaardig worden ingericht. Wij stelden naast deze functionele uitgangspunten ook ruimtelijke uitgangspunten op en kwamen zo tot een schetsontwerp met twee varianten.

Herinrichting openbare ruimte centrumring Rijssen

We verbeteren het verblijfskarakter van de ringweg door het wegprofiel te versmallen: fietsers en voetgangers krijgen daardoor meer ruimte. Door verschillende materialen toe te passen, maken we onderscheid tussen de verschillende verkeersfuncties. Daarmee is voor iedereen duidelijk wat zijn plek op de weg is. De aantrekkelijkheid van het gebied wordt bovendien flink verbeterd doordat we hagen en forse bomen toevoegen.

Herinrichting openbare ruimte centrumring Rijssen

Als vervolg op dit project voerden we een akoestisch onderzoek uit naar de herinrichting. We onderzochten in hoeverre de aanpassingen aan de infrastructuur van invloed zijn op bestaande geluidgevoelige functies, zoals woningen. We toetsten de verwachte geluidsbelasting aan de normen uit de Wet Geluidhinder (Wgh). Zo gaven we de gemeente inzicht in de effecten van de herinrichting.

Herinrichting openbare ruimte centrumring Rijssen

Het Meddosche Veld, Winterswijk

Een nieuw landgoed in de Achterhoek

Wie het afwisselende landschap rondom Winterwijk bezoekt kan niet ontkennen dat het prachtig moet zijn om dit uitzicht vanuit je keukenraam te zien. Dat vond ook de eigenaar van een stuk bos- en landbouwgrond in het buitengebied. Maar zijn plannen om hier een nieuw landgoed te maken pasten niet in het geldende bestemmingsplan. Om zijn plannen wel mogelijk te maken waren een nieuw bestemmingsplan en een zorgvuldig vormgegeven ontwerp voor het nieuwe landgoed nodig.

SAB Meddosche Veld nieuw landgoed

SAB adviseerde de eigenaar in het proces om een nieuw landgoed te realiseren in het mooie buitengebied van Winterswijk. We stelden daarvoor een nieuw bestemmingsplan op en maakten het ontwerp en het beeldkwaliteitplan voor het nieuwe landgoed, het bijbehorende erf en de tuin.

Lees meer

Wonen tussen bos en weide

Het nieuwe landgoed is zo’n 15,5 hectare groot. Het bestaande bos en de houtwallen omringen een open ruimte waarin de natuur zich kan ontwikkelen. Het landhuis, de omringende tuin en het erf liggen in de noordoosthoek van het open middengebied, beschut tegen de bestaande bosrand. De bewoners hebben daarmee straks een prachtig uitzicht op het zonnige, uitgestrekte weide- en heidelandschap. Deze afwisseling tussen open en dichte landschappen en de doorkijkjes vanuit het huis naar het landschap – en omgekeerd – is kenmerkend voor landgoederen in deze streek.

Recreatie in nieuwe natuur

Het landgoed is voor een groot deel openbaar toegankelijk. Slingerende bospaden leiden wandelaars vanaf de omliggende wegen langs de heidevelden en de houtwallen. Hekwerken passen hier niet bij. Daarom wordt op ‘slimme’ plekken groene beplanting aangebracht. Dit biedt de bewoners privacy en zorgt ervoor dat ook recreanten kunnen genieten van dit stukje nieuwe natuur.

SAB Meddosche Veld nieuw landgoed

Kolenbranderweg, Haaksbergen

Transformatie naar een nieuw woonerf

Aan de dorpsrand van Haaksbergen wordt een bestaand erf getransformeerd naar een nieuw woonerf. Het bestaande erf kenmerkt zich door een bijzondere boerderij, die als fraai voorbeeld geldt voor de Twentse boerderijbouw. Deze boerderij blijft gehandhaafd en nieuwe woningen zullen worden toegevoegd aan het erf. Een belangrijk uitgangspunt voor deze ontwikkeling is daarom dat dit aansluit op de sfeer van de bestaande bebouwing en de kenmerken van de omgeving.

Wij zijn gevraagd om een ontwerp voor het nieuwe erf op stellen. We hebben de kenmerken van een traditioneel erf op een eigentijdse manier vertaald, waardoor een buurtje ontstaat met een eigen identiteit. Door de ‘ontspannen’ verkavelingstructuur past de nieuwe inrichting goed bij de uitstraling van het buitengebied. Om de ruimtelijke kwaliteit van het buurtje te bewaken stelden we randvoorwaarden op voor het aantal gebouwen, de locatie van de percelen en de architectuur. Zo kunnen toekomstige ontwikkelingen plaatsvinden met behoud van de landschappelijke waarden van het buitengebied.

Kolenbranderweg Haaksbergen ontwerp

Kolenbranderweg Haaksbergen principe van transformatie

Spoorverdubbeling, Zevenaar-Didam

Een provinciaal inpassingsplan voor sneller en efficiënter treinverkeer

Het spoor tussen station Zevenaar en station Didam moet worden verdubbeld. Enerzijds wordt de treindienst tussen Arnhem en Winterswijk daarmee flink verbeterd. Doordat er een tweede spoor wordt aangelegd, kunnen de treinen straks beter op tijd rijden. Anderzijds wordt het capaciteitsprobleem tussen Arnhem en Zevenaar opgelost: de regionale en internationale treinen kunnen elkaar straks beter kruisen.

Wij stelden een provinciaal inpassingsplan (PIP) op voor de spoorverdubbeling tussen Zevenaar en Didam, inclusief de benodigde tijdelijke bouwwegen en maatregelen. Het project overschrijdt de gemeentegrenzen en heeft een duidelijk provinciaal belang. Daarom is in overleg met de betrokken gemeenten besloten een provinciaal inpassingsplan op te stellen. Doordat één partij (de provincie) zeggenschap heeft over het plan, ontstaat er snelheid in de besluitvorming. Zo werken wij samen met de provincie toe naar een snelle uitvoering, want dat is uiteindelijk in ieders belang.

Lees meer over de spoorverdubbeling en het provinciaal inpassingsplan op de website van de Provincie Gelderland.

Provinciaal inpassingsplan spoorverdubbeling Zevenaar-Didam
Bron afbeelding: Provincie Gelderland

Lenderinkterrein, Zutphen

Ruimte voor een school, groen, wateropvang en spelen aan de rand van de wijk

Aan de rand van de oude vestingstad Zutphen ligt het terrein van de voormalige wasserij en blekerij Lenderink. Op het terrein staan een school, een gymzaal, een villa (de voormalige bedrijfswoning van de wasserij) en een bosachtig gebied. De school had behoefte aan permanente uitbreiding en aan een betere inrichting van het terrein rondom de school. Daarnaast was er behoefte aan een speelplek voor de oudere kinderen uit de omliggende wijken en aan meer mogelijkheden voor wateropvang.  Dit vroeg om een herinrichting van het Lenderinkterrein.

Lenderinkterrein Zutphen inrichtingsplan

Samen met omwonenden stelden we stedenbouwkundige uitgangspunten en een inrichtingsplan op, die samen ruimte boden aan de verschillende wensen. De school is uitgebreid op een zodanige manier dat het goed past bij de omliggende bebouwing. Het groene karakter van het terrein hebben we zoveel mogelijk behouden. Aan de randen bevindt zich nu beplanting in verschillende dichtheden. Het ruime grasveld geeft kinderen de mogelijkheid om een balletje te trappen of te spelen. Grote boomstammen maken het extra leuk om hier te spelen. Het veld gaat langzaam over in de wadi’s, die dichter bij de nieuwe woonwijk liggen. Ook hier kunnen kinderen spelen, mits er natuurlijk geen water in de wadi’s staat.

Lenderinkterrein Zutphen

Gelijktijdig met het inrichtingsplan stelden we het bestemmingsplan op, dat het mogelijk maakte de nieuwe inrichting te realiseren. Ook waren we als supervisor betrokken bij de architectenkeuze voor de uitbreiding van de school.

Lenderinkterrein Zutphen

 

Molenwei, Bemmel

Transformatie van glastuinbouw naar wonen

De eigenaar van een glastuinbouwbedrijf aan de Molenwei in Bemmel wilde zijn kassen slopen en er twee woningen voor in de plaats bouwen. Volgens het geldende bestemmingsplan was dat niet mogelijk. Bovendien was de locatie aangewezen als beschermd dorpsgezicht, wat betekent dat er diverse eisen werden gesteld aan de bebouwing.

Wij adviseerden de eigenaar van het bedrijf in het traject dat nodig was om het bestemmingsplan te herzien. Naast het bestemmingsplan zorgden we voor de benodigde haalbaarheidsonderzoeken en maakten we een ontwerp  voor het erf en de positie van de nieuwe woningen. Het resultaat is een plan dat aansluit bij het beschermd dorpsgezicht – een kleinschalig en afwisselend bebouwingslint. Een gedeelde boomgaard versterkt het landelijke karakter van het erf en geeft het terrein een groene uitstraling.

Correspondentie SAB

T 020 – 520 64 00 (Amsterdam)
T 026 – 357 69 11 (Arnhem)
E info@sab.nl

Bezoekadres Amsterdam

gevestigd in het INIT
unit 331b
Jacob Bontiusplaats 9
1018 LL Amsterdam

Bezoekadres Arnhem

Frombergdwarsstraat 54
6814 DZ Arnhem