De provincie Zuid-Holland stelt in de Verordening Ruimte verplicht dat ontwikkelingen in het landelijk gebied pas mogelijk zijn als onderzocht is dat herstructurering, transformatie of anderszins binnen bestaand stedelijk gebied niet mogelijk is. Je moet met andere woorden ‘locatie-onderzoek’ verrichten en vaststellen dat er niet elders een geschikte(re) locatie beschikbaar is.
Wat betekent dat nu in de praktijk? Is een beoogde ontwikkeling niet altijd ergens anders ’mogelijk’, al was het maar in theorie? En kan je daardoor wellicht nooit voldoen aan de Verordening?
Niet per se. Het betekent wel dat een deugdelijk locatie-onderzoek ten grondslag moet liggen aan een (gemeentelijk) besluit. Dit ondanks het gegeven dat een ontwikkelaar/particulier ergens zal willen ontwikkelen waar hij of zij eigendom heeft of kan verkrijgen. Het is dus voor díe plek waar de gemeente medewerking voor ontwikkeling wordt verzocht. En het is voor díe plek dat de gemeente een afweging maakt of het gevraagde ruimtelijk inpasbaar is. Locatie-onderzoek verwordt daardoor in de praktijk meer tot een kunstje achteraf, bedoeld om te kunnen voldoen aan de Verordening.
Het volstaat blijkens jurisprudentie doorgaans als de gemeente het onderzoek beperkt tot het stedelijk gebied van de eigen gemeente. De op dat moment beschikbare locaties moeten dan bekeken worden (bijvoorbeeld via Funda) en vervolgens worden beoordeeld op relevante criteria van geschiktheid, zoals oppervlakte, de planologische situatie en bereikbaarheid. Wanneer geen van de beschikbare locaties redelijkerwijs voldoet aan de beoogde criteria, die aan de nieuwe ontwikkeling gesteld worden, kan de ontwikkeling in het landelijk gebied doorgaan.
In hoeverre de grondprijs een rol speelt, is mij niet duidelijk, althans ik heb er nog geen jurisprudentie over gezien. Ik bedoel hiermee dat het meer dan aannemelijk is dat gronden gelegen in het stedelijk gebied een hogere grondprijs hebben dan de locatie die de ontwikkelaar in het landelijk gebied heeft of kan verwerven. Dit kan er toe leiden, dat de alternatieve locatie in het stedelijk gebied voor de ontwikkelaar simpelweg te duur is. Om die reden is het alternatief dan niet ‘geschikt’, of anders gezegd: de ontwikkeling is dan financieel niet uitvoerbaar. Het lijkt mij logisch dat dit een legitieme reden kan zijn voor de conclusie dat het alternatief om die reden af valt. Anderzijds kan ook betoogd worden dat het binnenstedelijke alternatief voor de ene ontwikkelaar wellicht financieel niet haalbaar is, maar voor een andere initiatiefnemer wel Hoewel de gemeente een ruimtelijke afweging zal moeten maken, kan zij de eigendomssituatie natuurlijk niet uit het oog verliezen.
Hoe dan ook, om te kunnen voldoen aan de provinciale verordening zal in het geval van een ontwikkeling in het landelijk gebied, meer dan nu wordt gedaan, worden stilgestaan bij (reële) alternatieven in het stedelijk gebied.