sab
adviseurs in
ruimtelijke
ontwikkeling

SAB

adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling

No widget added yet.

Terug naar overzicht

Wilp, Binnenweg

Wilp krijgt nieuwe woonwijk met cultuurhistorisch karakter

Wilp, een klein dorp met ruim 2400 inwoners, breidt naar verhouding aardig uit. Rond twee dorpspleinen komen straks zo’n 43 woningen voor starters, gezinnen en senioren. Vier deelgebieden krijgen elk hun eigen karakter, die aansluit bij de plek. De woningen aan de noordkant zijn gesitueerd rondom een intiem groen dorpspleintje en krijgen een dorps karakter. Centraal in het plan geeft de molenstomp (van de oude molen ‘Weltevreden’, waaraan het project zijn naam Erve Weltevreden ontleent) een bijzondere industriële kwaliteit aan het Molenplein. Deze komt terug in de nieuwe woningen. Er komt een aantal wat statiger woningen aan de Rijksstraatweg. Aan de Binnenweg maken we de overgang van dorp naar landschap door vrij gelegen woningen met een uitgesproken landelijk karakter te realiseren.

Molenstomp Wilp Binnenweg

‘We laten waardevolle bomen zo veel mogelijk staan en ontwerpen daaromheen. Zo krijgt een markante bruine beuk een prominente plek op het molenplein’, legt stedenbouwkundig ontwerper Lotte van Veldhuizen uit. ‘Ook planten we nieuwe bomen die in de steeds warmer wordende zomers zorgen voor schaduw en verkoeling.’ Groen waar het kan, straat of stoep waar het moet. Veel parkeerplaatsen liggen uit het zicht, maar toch dicht bij de woningen in zogenaamde parkeerkoffers. Deze krijgen ook een groene uitstraling door deze uit te voeren in grasbetonsteen, te omgeven met hagen en ook daar bomen te planten.

Regenwater komt terecht in een wadi (een verlaging in de openbare ruimte waar regenwater wordt opgevangen en kan infiltreren in de bodem). Dat is gunstig voor de bomen en het overige groen.

In de omgeving van het plangebied wonen vleermuizen en huismussen. Ook met hen is rekening gehouden in de plannen voor beplanting en groenonderhoud. Tot slot zal er zo min mogelijk straatverlichting zijn die het leefgebied van de bijzondere diersoorten verstoort.

Industriepark, Zelhem

Een toekomstbestendig en duurzaam bedrijventerrein

Voor veel gemeenten en provincies is het herstructureren van bestaand bedrijventerrein een belangrijk speerpunt in beleidsambities. In de praktijk blijkt het vaak lastig om dit voor elkaar te krijgen, omdat de vele betrokken partijen verschillende belangen hebben én omdat de business case voor herstructurering van bedrijventerrein naar bedrijventerrein vaak lastig is. Bij het Industriepark in Zelhem is dat niet het geval. Hier blijft het niet bij ambities, maar gaat de schop in de grond om het bedrijventerrein duurzaam en toekomstbestendig te maken!

Gebiedsregisseur

Als gebiedsregisseur zijn wij intensief betrokken geweest bij de herstructurering van het verouderde bedrijventerrein. De gemeente Bronckhorst kon zo nieuwe en meer aantrekkelijke bedrijfskavels realiseren. Tegelijkertijd kan het terrein meer toekomstbestendig worden ingericht. Want – zo blijkt uit onze eerder opgestelde scenariostudie – herstructurering bood veel mogelijkheden voor klimaatadaptatie, duurzaamheid en biodiversiteit.

Succesfactoren

  • Proces met gebiedsteam om alle belangen zorgvuldig in beeld te brengen door individuele gesprekken te voeren en omwonenden te betrekken
  • Draagvlak én investeringsbereidheid bij ondernemers en gemeentebestuur. Zo bleken zittende ondernemers bereid om hun percelen tegen gereduceerde tarieven van de hand te doen, wilde de gemeente investeren in proces en openbare ruimte én maatwerk leveren bij bedrijven
  • Meenemen van de provincie Gelderland in het proces (subsidie)
  • Duidelijke kaders en rolverdeling

SAB Industriepark Zelhem

Multidisciplinaire aanpak

Samen met financieel adviseur Stadkwadraat vormden we een multidisciplinair projectteam. Zo konden wij tegelijkertijd rekenen, tekenen en draagvlak realiseren. We zijn gekomen tot een realistisch en haalbaar herstructureringsplan met een breed draagvlak. Met de uitvoering van het herstructureringsplan zal de verouderde bedrijfsbebouwing stapsgewijs plaatsmaken voor nieuwe bedrijfskavels. De huidige ontsluiting wordt breder en overzichtelijker met extra ruimte voor groen. Dit geeft het terrein niet alleen een veel aantrekkelijker uitstraling, het zorgt ook voor een grotere biodiversiteit, extra ruimte voor waterberging én het gaat hittestress tegen. Geen vanzelfsprekendheid voor bedrijventerreinen, waar efficiëntie meestal voorop staat.

 

Menukaart

Het herstructureringsplan legt grote ambities op tafel voor ruimtelijke kwaliteit, biodiversiteit, duurzaamheid en klimaatadaptatie. Ondernemers kunnen op een overzichtelijke ‘menukaart’ zien welke voorwaarden en maatregelen voor hen gelden op het gebied van duurzaamheid. Ook wordt iedere ondernemer gevraagd een aantal extra keuzemaatregelen te treffen. Zo voegt de gemeente Bronckhorst de daad bij het woord en wordt het Industriepark daadwerkelijk een toekomstbestendig en duurzaam bedrijventerrein!

Interactief proces

Hoe we zo ver gekomen zijn? We onderzochten samen met ondernemers, gemeente, provincie en omwonenden hoe een herstructurering van het gebied vorm kon krijgen. We zijn met alle eigenaren en gebruikers individueel in gesprek gegaan om wensen, ideeën, knelpunten en kansen voor de herstructurering te verkennen. Op goed bezochte informatieavonden hebben we daarnaast met omwonenden gesproken. Dat leidde tot vier toekomstscenario’s voor het bedrijventerrein. Door daar weer met alle betrokkenen én de gemeente over te discussiëren, hebben we gezamenlijk kunnen kiezen voor één breed gedragen toekomstscenario voor het middengebied van het Industriepark. Dankzij de financiële doorrekening en diverse gesprekken met ondernemers en gemeente zijn we gekomen tot het uiteindelijke eindbeeld.

Officieel startsein uitvoering

Op 16 mei 2024 hebben gedeputeerde van provincie Gelderland mevrouw Witjes en wethouder Antoon Peppelman het officiële startsein gegeven van de uitvoeringsfase. De werkzaamheden starten met het slopen van het oude pand van Heutink International, het saneren van de grond en het voorbereiden van de wegverbreding met groenstroken. Daarna beginnen de bouwvoorbereidingen voor een nieuwe, zeer moderne fabriekshal van Transil International op de vrijkomende kavel. Als de hal klaar is, worden de wegen en de groenstroken aangelegd. Dit staat gepland voor 2025 en 2026.

SAB Industriepark Zelhem herstructurering

 

 

 

Het Zilt, De Zilk

Wonen op een voormalig zoutdepot

Mooi nieuws vanaf het woningbouwfront: in De Zilk (gemeente Noordwijk) verrijst de nieuwe woonwijk “Het Zilt” op de locatie van een voormalig zoutdepot. Het is een prachtige herontwikkeling, die 130 duurzame, energiezuinige woningen, enkele voorzieningen en detailhandel mogelijk maakt. Ons SAB-team in Amsterdam hielp de gemeente Noordwijk bij het planologisch mogelijk maken van deze herontwikkeling. Dat ging niet helemaal zonder slag of stoot, al had de gemeente al voorgesorteerd op deze herontwikkeling door in het bestemmingsplan “De Zilk” een uit te werken woonbestemming op te nemen.

Uitwerkingsplan

De ontwikkeling van een deel van “Het Zilt” paste binnen de uit te werken woonbestemming zoals de gemeente Noordwijk die had vastgesteld. Voor dat deel stelden we dus een uitwerkingsplan op. Dit plan is inmiddels onherroepelijk en de woningen die daarmee mogelijk werden gemaakt zijn bijna gerealiseerd.

Nieuw bestemmingsplan

Tijdens het proces bleek dat sommige onderdelen van het plan niet geheel pasten binnen de uitwerkingsregels. Het ging daarbij om een plandeel met 18 sociale koopappartementen en enkele voorzieningen ten behoeve van de woonwijk, zoals een supermarkt en een G.O.E.D. (Gezondheidsvoorzieningen Onder Eén Dak). Ook een strook met 16 ruime eengezinswoningen paste niet binnen de uitwerkingsregels. Daarom besloten we samen met de gemeente om voor deze planonderdelen een bestemmingsplan op te stellen.

SAB Bestemmingsplan Het Zilt

Natuurvergunning

Een complicerende factor voor dit bestemmingsplan was de veranderende wet- en regelgeving rond Natura 2000-gebieden. De Zilk grenst aan het natuurgebied Amsterdamse waterleidingduinen. Dat gebied is onderdeel van het voor stikstof gevoelige Natura 2000-gebied Kennemerland-Zuid. Aan de hand van berekeningen hebben wij onderzocht of nadelige milieueffecten op de stikstofgevoelige habitattypen in dit gebied op voorhand konden worden uitgesloten. Er was wel stikstofdepositie op het direct naastgelegen Natura 2000-gebied, maar dit was niet significant. Omdat de realisatie van woningen een hoge prioriteit heeft konden we ten behoeve van dit project aanspraak maken op de depositieruimte in het stikstofregistratiesysteem (SSRS).

Gendtse Waard

Ontgronding maakt natuurontwikkeling mogelijk

De uiterwaard de Gendtse Waard heeft de potentie en ruimte voor natuurontwikkeling en waterberging. Daarom gaat K3 Delta BV hier, samen met grondeigenaren Staatsbosbeheer en steenfabriek De Zandberg (onderdeel van Rodruza) aan de slag om het westelijk deel van de Gendtse Waard te herontwikkelen. De wens is om meer ruimte te bieden aan de dynamische riviernatuur, de verkeersveiligheid te verbeteren, de recreatieve waarden van de uiterwaard te vergroten en de beleving van het cultuurhistorisch landschap te behouden en te versterken. De economische basis voor deze gebiedsontwikkeling ligt in de tijdelijke winning van zand.

Om deze plannen juridisch mogelijk te maken stelden wij een bestemmingsplan op voor dit gebied. We coördineerden de benodigde haalbaarheidsonderzoeken en verzorgden bovendien de milieueffectrapportage (m.e.r.). Deze was noodzakelijk in het kader van de bestemmingsplanprocedure en de vergunningaanvraag voor de ontgronding.

In het milieueffectrapport (MER) onderzochten we het voorgenomen inrichtingsplan en diverse alternatieven. We toetsten deze op vijftien aspecten, waardoor we een compleet beeld kregen van alle (milieu)effecten van het inrichtingsplan en de alternatieven. We concludeerden dat één van de alternatieven positiever scoorde dan het voorgenomen plan. Het alternatieve plan is vervolgens verder geoptimaliseerd, waardoor extra natuur gerealiseerd kon worden, en als voorkeursvariant gekozen. Zo hebben we met het MER bijgedragen aan een beperking van de negatieve effecten en aan de ontwikkeling van extra natuur in de uiterwaard.

Gendtse Waard

In 2021 is gestart met de werkzaamheden in de Gendtse Waard. Bekijk het bestemmingsplan en het milieueffectrapport (MER) op Ruimtelijke Plannen.

’t Veen, Hattem

Transformatie van bedrijventerrein naar een groene woonbuurt

De gemeente Hattem heeft de ambitie om bedrijventerrein ’t Veen in Hattem te transformeren tot een gemengd woon-werkgebied. De transformatie van drie voormalige bedrijfspercelen naar een woonbuurt met zo’n 130 woningen draagt daar aan bij. In opdracht van Nikkels projecten en BPD stelden wij daarvoor het stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan op. Inmiddels wordt er al hard gebouwd om de eerste woningen te kunnen opleveren!

Groen en eigentijds tuindorp

Het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan zijn in samenhang opgesteld. Ze zetten in op een ‘groen en eigentijds tuindorp’. Lommerrijke lanen, groene en waterrijke verblijfsplekken en intieme woonstraten kenmerken de nieuwe buurt. Vrijwel iedere woning staat in directe verbinding met het groen en dat maakt deze woonomgeving uniek. Het beeldkwaliteitsplan biedt een inspirerend kader om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen bij de verdere architectonische en technische uitwerking van de bebouwing en de openbare ruimte te waarborgen.

SAB Hattem 't Veen

Ontzorgen van opdrachtgevers

Doordat wij een breed team van specialisten in huis hebben, konden we bij ’t Veen een breed pakket aan ontwerp- en adviesdiensten leveren. Dat zorgt voor overzicht en efficiëntie en daarmee ontzorgen we onze opdrachtgevers. Fijn voor hen en fijn voor ons! Zo zorgden we voor de benodigde overleggen met betrokken partijen en coördineerden we alle benodigde haalbaarheidsonderzoeken voor het bestemmingsplan. Daarmee was dit project bij ons van begin tot eind in goede handen.

SAB Hattem 't Veen

Routekaart omgevingsplan, Buren

Een kompas om op pad te gaan naar het omgevingsplan

Het opstellen van een omgevingsplan is pionieren en (helaas nog steeds) omgeven met onzekerheden. Een uitdagende klus voor zowel ambtenaren als bestuurders. De gemeente Buren miste een duidelijke route om toe te werken naar een gebiedsdekkend omgevingsplan en het bepalen van de prioriteiten. Samen met de ambtelijke projectgroep en met Dekaplan stellen wij een plan van aanpak op. We noemen het een routekaart: een kompas waarmee de gemeente op pad kan gaan. Het is vooral een praktisch document dat de gemeente concrete handvatten geeft om in de transitieperiode – na invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 – mee aan de slag te gaan.

SAB Routekaart omgevingsplan Buren

Centrumvisie Teylingen

“Aantrekkelijke, vitale centra, waar inwoners uit Teylingen en de regio graag komen.”

Met dat doel voor ogen werken we -samen met Over Morgen- in de Zuid-Hollandse gemeente Teylingen aan een centrumvisie voor drie dorpscentra. Aan de hand van thema’s als bereikbaarheid, parkeren, inrichting van de openbare ruimte, leegstand en horeca- en winkelaanbod buigen we ons over de toekomst van de centra van Sassenheim, Voorhout en Warmond. Samen met de gemeente, bewoners, ondernemers en andere organisaties.

Drie kernen

De drie dorpskernen van de gemeente Teylingen zijn heel verschillend. In Sassenheim komen mensen vanuit de hele regio winkelen. In de lange winkelstraat van Voorhout is veel horeca aanwezig en worden verder vooral dagelijkse boodschappen gedaan. En dan is er nog het historische, toeristische Warmond… Elke kern heeft zijn eigen kwaliteiten én verbeterpunten.

Iedereen aan boord

Hoe zorgen we voor aantrekkelijke centra, een goede leefbaarheid voor bewoners én optimale omstandigheden voor lokale ondernemers? Om deze vragen zo goed mogelijk te beantwoorden, denken deze doelgroepen al vanaf de start van het proces mee. Dat doen we, samen met Over Morgen, op allerlei manieren. Op een online platform kan iedereen zijn ideeën en wensen delen. Speciaal voor de jongeren uit de gemeente is er een enquête gehouden. Om nog dieper op de materie in te gaan, zijn we in elke kern vier keer bijeengekomen met een visiegroep van bewoners en ondernemers. Op basis van alle input die we hebben gekregen, hebben we een concept centrumvisie opgesteld.

Benieuwd naar het verhaal van de centrumvisie?

In onderstaande video’s wordt per kern uitgelegd wat de centrumvisie inhoud.

 

Omgevingsvisie Duiven en Westervoort

Heldere kaarten ter ondersteuning van te maken keuzes

De gemeenten Westervoort en Duiven werken binnen hun samenwerkingsverband 1Stroom aan de omgevingsvisies voor beide gemeenten. Waar de gemeenten al een goede tekstuele aanzet had tot het bepalen van de koers, misten zij nog de vertaling van de verschillende thema’s naar de gebieden in hun gemeenten. Wij ondersteunden de gemeenten door heldere kaarten op te stellen die zowel het huidige beleid als de integrale visie weergeven. Omdat er bij de vertaling van tekst naar kaart natuurlijk veel keuzes te maken zijn, faciliteerden we diverse werksessies om samen met de gemeente na te denken over de ambities en doelen voor de leefomgeving.

SAB Omgevingvisie Duiven Westervoort

SAB Omgevingsvisie Duiven Westervoort

Dorpsplein, Noordwijkerhout

Een nieuw ontwerp voor het dorpshart

Midden in Noordwijkerhout ligt het dorpsplein met daarop de Witte Kerk: een pittoreske, oude kerk, omringd door een hoftuin. In de straten rondom het plein zitten diverse winkels en horecagelegenheden, waardoor het hier, met name in de zomer, vaak een drukte van belang is. Niet voor niets is dit dan ook het meest gezichtsbepalende deel van het centrum. Al jaren bestond de wens om het dorpsplein een meer uitnodigend karakter te geven en de verblijfskwaliteit flink op te waarderen. Niet gek dus, dat in de centrumvisie, die de gemeenteraad van Noordwijkerhout eind 2016 vaststelde, de herinrichting van het dorpsplein hoog op de projectenlijst stond.

Samen met bewoners, ondernemers en andere belangstellenden hebben we in co-creatie een nieuw ontwerp en beplantingsplan opgesteld voor het plein. Met het nieuwe ontwerp heeft het dorpsplein een uitnodigender karakter gekregen en is de verblijfskwaliteit flink opgewaardeerd. De nieuwe situatie biedt niet alleen meer ruimte voor de gebruiker, maar ook voor de horeca en jaarlijkse evenementen die plaats vinden op en rondom het plein.

Bekijk hieronder een filmpje van het ontwerp:

Het beplantingsplan stelden we op in samenwerking met Carien van Boxtel tuin- en landschapsontwerp. 

 

Verplaatsing en transformatie bedrijventerrein, Cothen

Een door ondernemers en omwonenden gedragen plan voor het bedrijventerrein

In 2013 is een groot deel van de bedrijfsbebouwing in de kern Cothen door brand verwoest. Dit was de aanleiding voor onderzoek naar herontwikkeling van de bedrijfslocatie als woningbouwlocatie. De gemeente Wijk bij Duurstede heeft daarom besloten dat een haalbaarheidsonderzoek nodig was naar de verplaatsing van de nog aanwezige bedrijven naar een locatie net buiten Cothen, om plaats te kunnen maken voor woningbouw in de kern. In opdracht van de gemeente heeft SAB dit haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd.

collage Cothen

Het haalbaarheidsonderzoek is in een intensief proces met de ondernemers en omwonenden tot stand gekomen. Van groot belang is immers de eventuele bereidheid van de ondernemers om te verplaatsen. Daarnaast zijn gesprekken gevoerd met de provincie Utrecht, Hoogheemraadschap en Landschap Erfgoed Utrecht. Zowel voor de locatie in de kern Cothen als buiten Cothen, zijn meerdere varianten uitgewerkt die getoetst zijn op haalbaarheid. We toetsten op strategisch, milieukundig, planologisch, ruimtelijk-functioneel en financieel gebied. Hieruit kwam voor beide locaties een voorkeursvariant. Het haalbaarheidsonderzoek is inmiddels vastgesteld door de Raad. Nu wacht Cothen een mooie woningbouwontwikkeling die het dorp een kwaliteitsimpuls kan geven!

Model Cothen
Model Stefanusterrein
participatie in Cothen

De Dreijen, Wageningen

Transformatie van het voormalig universiteitsterrein

In opdracht van Ter Steege Vastgoed en Kuin Vastgoed en in samenwerking met een groot aantal omwonenden, geïnteresseerden en belanghebbenden werken we aan het ontwerp voor de nieuwe Dreijen. De Dreijen is het voormalige universiteitsterrein van de Wageningen University & Research en is gedeeltelijk al niet meer in gebruik. Wij maakten samen met bewoners en andere belanghebbenden het stedenbouwkundig schetsontwerp voor de eerste fase.

Deze uitzonderlijke locatie vraagt om een kwalitatieve en herkenbare nieuwe invulling. Zo blijft de Dreijen in de toekomst herkenbaar als speciale plek in de stad. Het schetsontwerp moet niet alleen ruimte bieden aan zo’n 80 nieuwe woningen maar ook voor groen en water moet voldoende plek ingeruimd worden. Daarnaast hadden we hier te maken met een behoorlijk hoogteverschil, veel verschillende belanghebbenden en een aantal andere randvoorwaarden die vroegen om een creatief proces en ontwerp.

Participatie De Dreijen Wageningen

Bij de gemeente Wageningen bestond de nadrukkelijke wens om bij het opstellen van het plan intensief samen te werken met belanghebbenden. Buurtbewoners, mogelijke nieuwe bewoners en andere geïnteresseerden dachten actief mee tijdens het ontwerpproces. Gedurende een drietal participatieavonden vroegen we van het allereerste begin aan belanghebbenden hoe zij dachten over deze plek. We hebben verschillende scenario’s voor verkeer, groen en bebouwing voorgelegd en uiteindelijk is op basis van twee concepten gestemd over het uiteindelijke ontwerp. Het uitgebreide participatietraject heeft geleid tot een gedragen plan.

Regio van de Toekomst: Arnhem – Nijmegen – Foodvalley

Een ontwerpend onderzoek naar een toekomstbeeld voor 2060

SAB maakte samen met enkele andere bureaus onderdeel uit van een van de zes ontwerpteams van het project ‘Regio van de Toekomst’. De beroepsgroepen NVTL en BNSP initieerden dit project, dat voor een deel ten dienste stond van de totstandkoming van de Nationale Omgevingsvisie. Het team waartoe SAB behoorde spitste zich toe op het scheppen van een toekomstbeeld voor de nieuwe regio Arnhem – Nijmegen – Foodvalley, met als tijdshorizon 2060.

Een visie voor een “nieuwe” regio betekende voor het ontwerpteam het opstellen van een gezamenlijke agenda. Alleen met een gedeelde economie kan deze nieuwe regio zich ontwikkelen tot een samenhangende en autonome regio. Op basis van de bestaande (economische) karakteristieken van de regio is het acquisitieprofiel voor 2060 vormgegeven op basis van de thema’s ‘food’, ‘health’ en ‘water’. Hiertoe heeft het team een nieuw kennis- en innovatie ecosysteem en watersysteem ontwikkeld voor de regio.

Regio van de Toekomst - Gebiedskaart

Kennis- en innovatie ecosysteem

Met een tweetal vooraanstaande universiteiten (Wageningen University & Research en Radboud Universiteit Nijmegen) behoort de regio op het gebied van Food en Health tot de wereldtop. Ondanks de internationale allure en het ogenschijnlijk nauwe verwantschap tussen beide onderwerpen, profiteert de regio hiervan op lokale schaal slechts in beperkte mate. Daarom is een nieuw kennis- en innovatie ecosysteem ontwikkeld. Het systeem bestaat voornamelijk uit samenwerken, de focus op niches, de verdere uitbouw van de aanwezige campussen en het realiseren van nabijgelegen interactiemilieus (ook wel dansvloeren genoemd). Een nieuwe verbinding tussen beide universiteiten is daarbij essentieel.

Watersysteem

Het Nederlandse rivierenstelsel is ingericht om het smelt- en regenwateroverschot in de winter zo snel mogelijk af te voeren. Tegelijkertijd neemt het belang van het waarborgen van veilig en voldoende zoetwater als gevolg van droogte toe. Dit vraagt om een nieuw watersysteem, waarbij het ontwerpteam de Veluwe als zoetwatermachine voor Nederland ziet. Door overtollig rivier- en stedelijk water in de het Veluwemassief te brengen (tien keer zo veel opslagcapaciteit als het IJsselmeer) en de waterwinningen in het rivierengebied anders in te richten, ontstaat er een natuurlijker en gescheiden watersysteem voor ons drinkwater en voor agrariërs en bedrijven.

Het ontwerpend onderzoek is door het ontwerpteam verwoord en verbeeld in een magazine.

Link naar het magazine: 190320_Magazine_Regio van de Toekomst

 

Regio van de Toekomst - Collage Kennishub

R

Reclamemast A2, Utrecht

Duurzame reclamemast als bijenhotel

Wat kan een reclamemast nog meer zijn dan alleen een reclamemast? Aan het antwoord op die vraag gaven wij samen met Interbest een creatieve invulling. Binnen het thema “natural statement” ontwierpen wij een mast met een stalen constructie met een honingraatstructuur, die plaats biedt aan houten nestkasten voor bijen. En dat had succes, want Interbest won met dit idee de aanbesteding van de gemeente Utrecht voor de plaatsing van een reclamemast langs de A2, tegenover winkelcentrum “The Wall”. Als vervolg op het ontwerp verzorgden wij de ruimtelijke onderbouwing en de quick scan natuur die de planologische haalbaarheid van de reclamemast aantoonden.

Veel bijensoorten worden in Nederland met uitsterven bedreigd, maar zij zijn als bestuiver wel belangrijk binnen het ecosysteem. In de stedelijke omgeving waarin de reclamemast staat, kan een bijenhotel als dit dan ook een grote bijdrage leveren aan het in stand houden van de bijenpopulatie. De berm waarin de reclamemast staat, heeft al een groene uitstraling en bevat al veel verschillende soorten planten en ruigtekruiden. Door de berm straks ook nog in te zaaien met meerjarig bloemenzaad, zijn de bijen verzekerd van voldoende voeding.

Reclamemast A2, Utrecht

Reclamemast A2, Utrecht

Reclamemast A2 Utrecht Concept

Foto’s: Mark van Veen

Slotgraven, Hardenberg

Wonen in een parklandschap

In opdracht van Ter Steege Bouw Vastgoed hebben we een bijdrage geleverd aan de aanbesteding van de ontwikkeling van het project Slotgraven in Hardenberg. We zorgden hierbij voor het winnende stedenbouwkundig ontwerp. Slotgraven is de voormalige locatie van het gemeentehuis van Hardenberg. De gemeente heeft inmiddels haar intrek genomen in een nieuw gebouw naast de locatie Slotgraven.

Visualisatie Slotgraven Hardenberg

Het door ons ontworpen stedenbouwkundig plan omvat 47 woningen en kent voor Hardenberg innoverende woningtypen. Met het plan wordt het oorspronkelijke, natuurlijke landschap teruggebracht in Slotgraven en wordt zo een aantrekkelijk woonmilieu met woningen in een parkachtige setting gecreëerd. Door een breed aanbod in woningtypologieën is er voor ieder wat wils in deze nieuwe buurt.

Lees meer

Wonen in het park
Oorspronkelijk liep er een beek door Slotgraven die uitmondde in de Vecht. Deze natuurlijke ondergrond was precies wat onze ontwerpers inspireerde voor de basis van het plan. De natuurlijke ondergrond wordt gebruikt als onderlegger voor het groene ‘tapijt’ waarop de verschillende bouwblokken een plek vinden. Het park staat in het ontwerp centraal, de bebouwing is ‘te gast’ in het groen en heeft een sterke relatie met het park. Slotgraven sluit hierdoor aan bij de groene omgeving rondom het nieuwe gemeentehuis. De groene loper met losse bebouwingsblokken loopt vanuit het centrum als vanzelfsprekend over in Slotgraven.

Innoverende typologie
Ons ontwerpteam, bestaande uit stedenbouwkundige en landschapsarchitecten, ontwikkelde samen met de projectontwikkelaar een concept dat zich onderscheidt van andere woonmilieus in Hardenberg. De aan het park gelegen, private buitenruimtes zijn mee-ontworpen met de openbare ruimte. De bewoners van de woningen hebben hierdoor een intensieve interactie en relatie met het park en gebruiken deze dan ook als achtertuin. Naast appartementen, twee-onder-één-kapwoningen, en rijwoningen kent het plan 20 stadse woningtypes die aan een leefdek gelegen zijn. Onder dit gedeelde leefdek is ruimte voor parkeerplaatsen waar de auto uit het zicht onttrokken wordt. Door de auto zo weinig mogelijk ruimte toe te kennen ontstaat er meer ruimte voor het park, waar bewoners en wandelaars kunnen genieten van een rustig en prettig woonmilieu.

Profiel Slotgraven Hardenberg

Stedenbouwkundig plan Slotgraven

Schepenmakersdijk, Volendam

Een flexibel bestemmingsplan voor herontwikkeling van een monumentaal complex

Het voormalige kantoorpand van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier in Edam wordt herontwikkeld. Een investeerder wil het monumentale complex, dat uit meerdere panden bestaat, ontwikkelen voor commerciële doeleinden. Zo komen er startersappartemementen en wordt er daarnaast gedacht aan een (zorg)hotel, kantoor, kleinschalige detailhandel, bedrijven en/of maatschappelijke functies.

sab-bestemmingsplan-schepenmakersdijk-volendam-foto2

Wij werken voor deze locatie aan een bestemmingsplan op dat duidelijke kaders biedt voor de appartementen en dat daarnaast voldoende flexibiliteit biedt voor de overige functies. Zo bestaan er in de toekomst voldoende mogelijkheden tot een zinvol hergebruik en kan de investeerder steeds voldoen aan de marktvraag. We tonen in het bestemmingsplan aan dat de toegestane functies voldoen aan het ruimtelijk beleid voor deze locatie. Een cultuurhistorische waardevol object krijgt zo een zinvolle functie en kan daarmee behouden blijven voor toekomstige generaties.

Lees meer

Onderbouwing van het bestemmingsplan

Wij organiseren alle onderzoeken die nodig zijn ter onderbouwing van het bestemmingsplan. Onze ecologen stelden bijvoorbeeld een quick scan flora en fauna op. Hieruit bleek dat nader onderzoek naar vleermuizen noodzakelijk was. We troffen in het plangebied een essentiële vliegroute, een zomerverblijfplaats en twee paarverblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis aan. Om negatieve effecten van toekomstige renovatiewerkzaamheden op deze vleermuissoort te voorkomen, adviseerden we over de te nemen maatregelen. Zo kan het complex op een verantwoorde manier worden herontwikkeld.

Bestemmingsplan Schepenmakersdijk Volendam

Gasthuishofje, Doesburg

Een groen hofje in de oude binnenstad

Aan het Gasthuishofje in de oude, Doesburgse binnenstad heeft de stichting ‘De Gestichten van Weldadigheid’ enkele woningen voor ouderen in beheer. De huidige seniorenwoningen voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd en worden vervangen door nieuwe woningen met een eigentijdse invulling. Wij maakten het inrichtingsplan en beplantingsplan voor de buitenruimte van het Gasthuishofje: een intiem hofje met een semi-openbaar karakter.

Inrichtingsplan en beplantingsplan Gasthuishofje Doesburg

De nieuwe binnentuin bestaat uit verschillende zones met ieder hun eigen karakter. De sfeer wordt bepaald door een mix van wit-roze bloemborders, grote en monumentale bomen, strakke gazons en beschutte hoekjes. Wij werkten nauw samen met een civiel technicus om continu de financiële en technische mogelijkheden van onze plannen te toetsen. Daarmee konden we een haalbaar ontwerp neerzetten en zijn we tot en met de bestektekeningen betrokken bij dit project.

Werkzaamheden SAB: inrichtingsplan, beplantingsplan, kostenraming, bestektekening, aanvraag kapvergunningen.

Koepelgevangenis, Arnhem

Planologische verkenning van nieuwe mogelijkheden

Onlangs besteedde het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) de Koepelgevangenis in Arnhem aan. Gegadigden konden zich inschrijven voor de aankoop en herontwikkeling van het beeldbepalende rijksmonument en haar buitenruimte. In het kader van de aanbesteding hebben we een verkenning gedaan naar mogelijk nieuwe functies op deze bijzondere locatie. Er is onderzoek gedaan naar de mogelijke en haalbare functies in de vrijkomende bebouwing alsmede op het rondom gelegen terrein.

Om een inschatting te maken welke functies zich mogelijk in het gebouw en op het perceel kunnen vestigen, zijn de fysieke mogelijkheden van het gebouw, de omgeving en het relevante en actuele ruimtelijke en sectorale beleid geïnventariseerd en zijn de verschillende mogelijke functies getoetst aan de actuele wet- en regelgeving. Ook is rekening gehouden met de monumentale status van het pand.

Het document maakte deel uit van de aanbesteding en heeft partijen mogelijk inspiratie geboden voor de nieuwe invulling van de locatie.

Stedenbouwkundige verkenning Koepelgevangenis Arnhem

Bron afbeelding bovenaan: Google Maps

Meerzicht, Lisse

Transformatie van bedrijventerrein naar woonlocatie

Voormalig bedrijventerrein ‘Meerzicht’ in Lisse wordt getransformeerd naar een woonlocatie. Een groot deel is al herontwikkeld en voor het overige deel wil de gemeente graag marktpartijen de initiators laten zijn. Zelf neemt de gemeente een kaderstellende rol aan. Om ervoor te zorgen dat alle toekomstige ontwikkelingen niet los van elkaar staan ontwikkelden wij, in opdracht van de gemeente, Masterplan Meerzicht. Daarin geven we een duidelijke visie op het gebied als geheel. Het masterplan vormt dan ook het stedenbouwkundig kader voor alle toekomstige plannen.

Transformatie bedrijventerrein Meerzicht Lisse | Masterplan

Om te kunnen beoordelen of er vanuit de aanwezige flora en fauna belemmeringen te verwachten zijn voor de toekomstige woningbouw voerden wij een quick scan flora en fauna uit. Daaruit bleek dat nader onderzoek naar vleermuizen en huismussen noodzakelijk is. In ons nader onderzoek adviseren we de gemeente over de te nemen maatregelen om de negatieve effecten van woningbouw op de gewone dwergvleermuis en de huismus te verzachten. De herplant van bomen en heesters draagt daar bijvoorbeeld aan bij.

Lees meer

Masterplan Meerzicht

Het masterplan zet in op een speelse opzet van de toekomstige woonbuurt. De verschillende verkavelingsrichtingen van de Ringvaart en omliggende wegen dragen hier aan bij. De entrees van de wijk worden op een bijzondere manier vormgegeven, zodat ze er echt uitspringen. De groene as, centraal in het plangebied, biedt straks ruimte voor ontmoeten en spelen. De bestaande watergangen blijven behouden; zij geven straks kwaliteit aan de openbare ruimte. De voorbeelduitwerking geeft marktpartijen inspiratie over hoe zij met de indeling van de ruimte om kunnen gaan.

Transformatie bedrijventerrein Meerzicht Lisse | Profiel

Binnenstad, Gorinchem

Een flexibel bestemmingsplan voor de historische binnenstad

Het bestemmingsplan voor de binnenstad van Gorinchem was verouderd. Bovendien waren er sinds de totstandkoming van het oude plan veel wijzigingen geweest. Daarom had de gemeente behoefte aan een nieuw bestemmingsplan met een uniforme opzet en systematiek.

Het historische centrum van Gorinchem vormt het visitekaartje van de stad. In nauwe samenwerking met de gemeente stelden wij daarom een bestemmingsplan op dat het cultuurhistorische karakter van de binnenstad waarborgt. Door ook gebieden aan te wijzen waarin meer mogelijkheden zijn zorgden we voor een plan dat flexibel is in het gebruik. Daarmee kan de gemeente in de toekomst goed inspelen op veranderingen.

Oosterveld, Norg

Organische woningbouw in een dorpse omgeving

Inwoners van het dorp Norg in Drenthe die op zichzelf willen gaan wonen of willen doorstromen naar een groter huis, hebben moeite om een geschikt huis in Norg te vinden. Daarom werken de gemeente Noordenveld en ontwikkelaar Heijmans samen aan de realisatie van woningbouwlocatie Oosterveld aan de rand van het dorp.

Samen met HKB Stedenbouwkundigen ontwikkelden wij het plan voor de nieuwe wijk. De historische kenmerken van het dorp Norg – groene kamers, houtwallen en brinken – vormden een grote inspiratiebron. De wijk is verdeeld in verschillende groene kamers die eenvoudig te faseren zijn. Als het om het woningbouwprogramma gaat, kunnen de kamers flexibel worden ingevuld. Daarmee kan Oosterveld bij de ontwikkeling gemakkelijk inspelen op de marktomstandigheden. We weten dus vooraf niet hoe de woonbuurten er precies uit gaan zien.

Lees meer

Een groene basis

Aan de oostzijde van Norg ligt de oude es Oosterveld, een gemeenschappelijke akker. Precies op die es wordt de nieuwe wijk Oosterveld gerealiseerd. Essen werden vroeger omringd door weilanden, bossen en heidevelden; ze hadden een groen en open karakter. En dat vormde dan ook de basis voor de nieuwe wijk. De structuur van het plan wordt bepaald door twee brinken – groene ruimtes aan de rand van het dorp – die de wijk in drieën delen. Zij zorgen ervoor dat Oosterveld, bekeken vanuit het buitengebied, een groene rand heeft. Op de brinken kunnen bewoners elkaar ontmoeten en is ruimte voor bijvoorbeeld de activiteiten op Koningsdag.

Dorpse kamers

De kracht van het plan zit in de groene kamers, die afzonderlijk van elkaar te ontwikkelen zijn. De kamers kunnen bijvoorbeeld plaats bieden aan vrijstaande woningen of rijwoningen, maar ook aan collectieve woonvormen of aan woningen met een bedrijf aan huis. Iedere kamer krijgt daarmee zijn eigen gezicht. Zo wordt Oosterveld een wijk waar iedereen zich thuis gaat voelen.

SAB Oosterveld Norg stedenbouwkundig plan

De Ploen, Duiven

Woningbouw op terpen in het rivierengebied

De Ploen ligt aan de noordoostzijde van Duiven en vormt daarmee de overgang van de bebouwde kom naar het buitengebied. Het rivierenlandschap met zijn natuurlijke hoogteverschillen vormde de basis van de nieuwe wijk. SAB had de eer het stedenbouwkundig plan vorm te geven, waarbij ruimschoots gebruik is gemaakt van de historische en landschappelijke context van de plek. De woningen zijn gebouwd op verschillende ‘terpen’, van waaruit het omliggende landschap altijd zichtbaar is. Zo is een aantrekkelijk, dorps woonmilieu ontstaan met veel ruimte voor groen.

Stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan De Ploen Duiven

Het bijzondere stedenbouwkundig plan en de beeldkwaliteitseisen, die SAB in overleg met de gemeente heeft vormgegeven, noopten tot een flexibel en uitnodigend bestemmingsplan, dat de landschappelijke kernwaarden recht deed. Het bestemmingsplan voor De Ploen-Zuid bood ruimte voor zo’n 300 woningen. SAB heeft hieraan bijgedragen, net als aan de stedenbouwkundige supervisie tijdens de architectonische uitwerking van de plannen. Op die manier heeft het gedachtengoed voor deze bijzondere plek in het rivierenlandschap in alle plannen doorwerking gehad.

Stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan De Ploen Duiven

Groote Haar, Gorinchem

Ontwikkeling van een duurzaam bedrijventerrein

In opdracht van de gemeente Gorinchem hebben wij de plannen opgesteld voor de realisatie van bedrijventerrein Groote Haar. Dit terrein, dat direct ten noorden van Gorinchem ligt, wordt een duurzaam en innovatief bedrijventerrein met een bruto omvang van circa 68 ha en met ongeveer 37 ha netto uitgeefbaar terrein. Onderdeel van het plan vormt een nieuw aan te leggen windturbinepark, bestaande uit meerdere windturbines. Om het bedrijventerrein te kunnen ontsluiten, worden daarnaast nieuwe op- en afritten op de snelweg A27 gerealiseerd. Tussen de aansluiting op de A27 en het bedrijventerrein wordt een nieuwe verbindingsweg aangelegd, die de nieuwe aansluiting en het beoogde bedrijventerrein direct met elkaar verbindt.

Gebiedsontwikkeling bedrijventerrein Groote Haar Gorinchem

Onze diensten

SAB stelde twee bestemmingsplannen op die deze gebiedsontwikkeling mogelijk zullen maken. Het opstellen van twee plannen was noodzakelijk omdat de ontsluiting van het terrein buiten het grondgebied van de gemeente Gorinchem ligt, namelijk op grondgebied van de gemeente Giessenlanden. Voor de gehele gebiedsontwikkeling hebben wij daarnaast één milieueffectrapportage opgesteld, waarin de milieueffecten van de ontwikkeling als geheel zijn beoordeeld. Dit is gedaan op basis van diverse (milieu)onderzoeken, die door ons zijn uitgevoerd. Ook stelden we onder meer het stedenbouwkundig plan, het inrichtingsplan voor de openbare ruimte en het beeldkwaliteitplan op. Omdat de ontwikkeling deels plaatsvindt in weidevogelgebied, voerden we ook een “nee, tenzij-toets” uit en stelden we een compensatieplan voor het weidevogelgebied op.

Gebiedsontwikkeling Groote Haar

Bestemmingsplan met verbrede reikwijdte

Op advies van SAB is de gebiedsontwikkeling  Groote Haar meegenomen in de 12e tranche van de Crisis- en herstelwet. De status als experiment heeft het mogelijk gemaakt om voor het gebied een zogeheten ‘bestemmingsplan met verbrede reikwijdte’ vast te stellen. Zo’n omgevingsplan kan, vooruitlopend op de nieuwe Omgevingswet, al gebruik maken van de nieuwe mogelijkheden die de Omgevingswet zal bieden. Van deze mogelijkheid is in het bestemmingsplan voor het bedrijventerrein met name wat betreft de verankering van duurzaamheidsprincipes gebruik gemaakt. Zo kan worden gegarandeerd dat in de toekomst sprake zal zijn van een duurzaam bedrijventerrein!

Gebiedsontwikkeling Groote Haar

Kortenoord, Wageningen

Wonen en werken bij het Binnenveld

Wonen en werken in Kortenoord, aan de rand van de stad Wageningen en nabij de prachtige natuur van het Binnenveld: voor velen een unieke kans. Dit werd mogelijk doordat de gebouwen van Wageningen UR (University & Research) van de locatie Kortenoord werden verplaatst naar de campus elders in de stad. Daardoor kwam Kortenoord beschikbaar voor herontwikkeling.

 SAB Bestemmingsplan Kortenoord Wageningen
Bron afbeelding: Palmboutt

In het bestemmingsplan dat wij voor BPD opstelden staat flexibiliteit centraal. Samen met de BPD en de gemeente zorgden we voor een globaal bestemmingsplan, dat het mogelijk maakt op elk moment in te spelen op marktontwikkelingen. En dat heeft gewerkt. Kortenoord is zeer in trek en de woningverkoop is succesvol. De wijk is dan ook al grotendeels gerealiseerd.

Lees meer

Kennislandschap

Kortenoord ligt op de overgang van de stad en het waardevolle natuurgebied het Binnenveld. Dat vroeg om extra aandacht voor de inrichting van het woon- en werkgebied. De wijk is daarom opgezet als ‘kennislandschap’: een stedelijk gebied met een gemiddelde dichtheid, waar een groene omgeving de basis vormt voor woningen en kennisintensieve bedrijven.

Een flexibel bestemmingsplan

Het bestemmingsplan biedt voldoende zekerheid dat de kwaliteiten van het stedenbouwkundig plan daadwerkelijk worden gerealiseerd, maar is tegelijkertijd voldoende flexibel om in te spelen op marktontwikkelingen. Zo is de locatie van belangrijkste infrastructuur en groenstructuur vastgelegd en is er daarbinnen nog alle ruimte om de gedetailleerde inrichting in een later stadium uit te werken. Dat is belangrijk bij een plan dat in meerdere fasen gerealiseerd zal worden.

SAB Bestemmingsplan Kortenoord Wageningen
Bron afbeelding: Palmboutt

Buitengebied, Twenterand

Bestemmingsplan en milieueffectrapport voor een vitaal buitengebied

De gemeente Twenterand heeft een duidelijke ambitie voor het buitengebied: het behouden en versterken van een vitale agrarische sector en tegelijkertijd het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Dat vraagt om een goede balans. Uitbreiding van het aantal veehouderijen kan een aantasting van de ruimtelijke kwaliteit betekenen. Bovendien neemt dan de stikstofdepositie vaak toe, wat een negatief effect kan hebben op de omringende Natura-2000 gebieden.

Wij zorgden voor een bestemmingsplan waarin de bestaande stikstofdepositie het uitgangspunt vormt voor nieuwe mogelijkheden in het landelijk gebied. Als voorbereiding op de vaststelling van het plan doorlopen wij nu samen met de gemeente een plan-m.e.r. In het milieueffectrapport (MER) beschrijven we de milieueffecten van de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. De uitkomsten van het MER hebben geleid tot een aanpassing van het plan ter bescherming van de ruimtelijke kwaliteit.

Zowel voor het bestemmingsplan als voor het MER zorgen we voor alle onderzoeken, waardoor we de gemeente een compleet dienstenpakket kunnen aanbieden.

Kaatstraat, Utrecht

Transformatie van een kantoorgebouw

Vastgoedbelegger De Elf Provinciën was op zoek naar nieuwe mogelijkheden voor de transformatie van een kantoorgebouw aan de Kaatstraat, dichtbij de Utrechtse binnenstad. De huidige huurder wilde het pand namelijk gaan verlaten. Gezien de marktomstandigheden zou het lastig worden om een nieuwe huurder te vinden. Daardoor dreigde leegstand.

Transformatie kantoorgebouw Kaatstraat Utrecht | MVSA Architecten

Met een verkennende studie, de transformatie-scan, onderzochten wij voor De Elf Provinciën welke functies haalbaar zijn, rekening houdend met stedenbouw, beleid, milieu etc. Verder hebben wij De Elf Provinciën ondersteund bij de procedure om het bestemmingsplan te wijzigen. Het nieuwe bestemmingsplan biedt ruimere mogelijkheden voor de functie van het gebouw. Daarmee wordt het gebruik van het gebouw en de bijbehorende grond voor de toekomst veilig gesteld. SAB stelde het bestemmingsplan op en verzorgde diverse haalbaarheidsonderzoeken: akoestisch onderzoek, vleermuisonderzoek en onderzoek luchtkwaliteit.

Transformatie kantoorgebouw Kaatstraat Utrecht | MVSA Architecten

Bron afbeeldingen: MVSA Architecten

Volkshotel, Amsterdam

Transformatie van kantoorgebouw naar multifunctionele hotspot

Het voormalig hoofdkantoor van de Volkskrant, aan de Wibautstraat in Amsterdam, onderging in 2014 een flinke metamorfose. Met de opening van het Volkshotel heeft het gebouw nu een multifunctioneel gebruik gekregen, met onder meer flexibele werkplekken, ontmoetingsruimten, een creatieve broedplaats, hotelkamers, horeca en een club.

Voorafgaande aan de transformatiefase begeleidden en adviseerden wij de initiatiefnemer over de te nemen stappen in de juridisch-planologische procedure. Namens de initiatiefnemer zorgden wij – onderbouwd- voor het verkrijgen van toestemming van de gemeente voor het die functies die de ondernemer in het Volkshotel wilde vestigen. Ter onderbouwing van de vergunningaanvraag stelden we onder meer het bestemmingsplan en een vormvrije m.e.r.-beoordeling op. Ook werkten we aan diverse onderzoeken, bijvoorbeeld ten aanzien van het verkeer, de luchtkwaliteit en externe veiligheid. Het resultaat van dit traject is een levendig Volkshotel, een nieuwe Amsterdamse hotspot!

Kijk op de website van het Volkshotel voor meer informatie over deze inspirerende plek.

Brede School Zuid, Didam

Buitenruimte als schakel tussen schoolgebouw en openbare ruimte

Didam heeft een nieuwe basisschool, de Brede School Zuid, die aan de rand van de nieuwbouwwijk Kerkwijk is gerealiseerd. Het gebouw omvat een school, gymzaal en kinderdagopvang. De buitenruimte speelt een belangrijke rol bij een basisschool. Dit biedt de basis voor sportactiviteiten, spelen, verblijven en (educatieve)activiteiten, zoals buiten lesgeven. Een goed ontwerp faciliteert hierin en biedt ruimte voor al deze activiteiten. Daarnaast moet ook rekening gehouden worden met praktische zaken, zoals het parkeren en de toegankelijkheid, maar ook de veiligheid.

Profiel buitenruimte Brede School Zuid Didam

Wij hebben de buitenruimte van deze school ontworpen. Door een intensief proces, waarbij samengewerkt werd met de gemeente, de architect en de toekomstige gebruikers, is een ontwerp voor een evenwichtige en aantrekkelijke buitenruimte ontstaan: een ontwerp waarbij de buitenruimte is verweven met het gebouw en de openbare ruimte van Kerkwijk. De school en buitenruimte zijn in de periode 2012-2013 gerealiseerd.

 

Hoenderloo Groep, Hoenderloo

Toekomstvisie en locatieonderzoek voor een zorgcomplex

In het groene en bosrijke gebied ten noorden van Hoenderloo ligt het terrein van zorginstelling De Hoenderloo Groep. Als basis voor het nieuw op te stellen bestemmingsplan voor het gebied, ontwikkelden wij een toekomstvisie voor het terrein van ruim 85 hectare. De landschappelijke structuur en de ecologische en archeologische waarden van het gebied vormen de belangrijkste uitgangspunten van de visie. Een robuuste, groene structuur waarborgt het landschappelijke karakter van het terrein. Binnen deze structuur is ruimte voor diverse functies en voorzieningen.

Toekomstvisie De Hoenderloo Groep

Als vervolg op de toekomstvisie voerden wij een locatieonderzoek uit voor de bouw van een nieuwe sportaccommodatie op het terrein. Aan de hand van ruimtelijke, financiële en beheertechnische aspecten beoordeelden wij diverse locaties en dachten wij mee over de situering van de nieuwe sporthal.

Locatieonderzoek De Hoenderloo Groep

Eiland van Schalkwijk

Recreatie in de uiterwaarden van de Lek

Het Eiland van Schalkwijk is een open en groen gebied in de uiterwaarden van de rivier de Lek, in de omgeving van Houten. Recreatieschap Stichtse Groenlanden is benieuwd naar de mogelijkheid om de recreatieve functie van het eiland uit te breiden, bijvoorbeeld met verblijfsrecreatie, horeca en evenementen. Wij voerden in eerste instantie een planologische quick scan uit naar de haalbaarheid van de beoogde nieuwe functies. Daarop volgde een verdieping ten aanzien van de ecologische haalbaarheid. Wij onderzochten wat er mogelijk was binnen de natuurwaarden van het gebied en binnen de geldende natuurwetgeving.

Tull en 't Waal Eiland van Schalkwijk

Ons ecologisch onderzoek geeft inzicht in de soorten en habitats die in het gebied voorkomen. Wij beoordeelden de effecten van recreatieve activiteiten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden, op de EHS en op de relevante soorten in het kader van de Flora- en faunawet. Het resultaat van de laatste toets was een praktische tabel. Per deelgebied en functie beschrijven we eventuele verstorende effecten, noemen we maatregelen waarmee die effecten voorkomen kunnen worden en geven we aan in welke gevallen nader onderzoek nodig is. Zo bieden wij het Recreatieschap heldere richtlijnen voor de verdere ontwikkeling van het gebied.

Wij werkten samen met LRAU en Stadkwadraat.

Tull en 't Waal Eiland van Schalkwijk

Woongebieden, Zutphen

Actualisatie bestemmingsplannen woongebieden

Enkele jaren geleden was er in de stad Zutphen een groot aantal verschillende bestemmingsplannen van kracht; gedeeltelijk verouderd en geen van allen digitaal uitwisselbaar. Wij actualiseerden de bestemmingsplannen voor de woongebieden én maakten ze digitaal beschikbaar. Daarmee is voor zowel de gemeente als voor de inwoners in één oogopslag duidelijk welke mogelijkheden een locatie biedt voor ontwikkeling.

Voor het bestemmen van woonwijken dienen de beschikbare luchtfoto’s vaak als een hulpmiddel. Wij hechtten er aanvullend waarde aan om ter plekke de situatie te inventariseren, zodat de plannen ook écht kloppen met de werkelijkheid. Bij de digitalisering van onze bestemmingsplannen pasten we de nieuwste regels toe, waardoor de gemeente Zutphen weer een goede basis heeft voor de toekomst.

Actualisatie bestemmingsplannen woongebieden Zutphen

Beek Markgraven, Almelo

Een natuurlijke en beter functionerende beek

De herinrichting van de beek Markgraven, bij Almelo, heeft gezorgd voor een veel aantrekkelijker leefmilieu voor planten en dieren. Bovendien is er ruimte gemaakt voor grotere piekafvoeren en voor waterberging. Vanaf het smalle schouwpad langs de beek of vanaf één van de nieuwe bruggen kunnen wandelaars genieten van de mooie omgeving. Dat motiveert ons: een project met aandacht voor zowel natuur als voor de omwonenden.

Herinrichting beek Markgraven

Wij stelden het bestemmingsplan op dat het mogelijk maakte om de maatregelen uit te voeren. Dat deden we op basis van het principe van ‘lobben’. Langs de beek wordt een lobachtig patroon uitgegraven, dat bij hoog water ruimte biedt voor wateropvang en infiltratie. Om ervoor te zorgen dat beschermde diersoorten geen hinder ondervonden van de graafwerkzaamheden, maakten we een activiteitenplan. De snelle realisatie van het plan zorgt ervoor dat bewoners nu al kunnen genieten van de Markgraven!

Herinrichting beek Markgraven

Structuurvisie, Ooststellingwerf

Participatie als basis voor een breed gedragen toekomstvisie

De Structuurvisie die wij voor de Friese gemeente Ooststellingwerf opstelden, laat op beeldende wijze zien welke ruimtelijke visie de gemeente heeft voor de toekomst. De visie is het resultaat van een intensief en open planproces. Tijdens vele dorpsvisites en gesprekken met belangenorganisaties, ondernemers, woningbouwverenigingen en buurgemeenten zijn openhartige gesprekken gevoerd over alle ruimtelijke aspecten die in de gemeente speelden. De gemeenteraad heeft hierbij vanaf het begin een actieve rol gehad. De gesprekken met stakeholders hebben richting gegeven aan de discussie met de gemeenteraad over de gewenste toekomst. Het resultaat is een breed gedragen visie en een inspirerende blik op de toekomst.

Structuurvisie Ooststellingwerf

De structuurvisie is een integrale, ruimtelijke visie voor het gehele grondgebied van de gemeente Ooststellingwerf. We hebben het dan over de landschappen, de buurtschappen en de dorpen. De gemeente staat in de komende jaren voor een aantal ambitieuze transformatieopgaven, zoals de vernieuwing van de N381 en de herontwikkeling van het centrum van Oosterwolde. Ook demografische ontwikkelingen als vergrijzing en ontgroening zorgen voor nieuwe uitdagingen, op het gebied van onder meer huisvesting, onderwijs en zorg. Wij dachten samen met de gemeente na hoe hier invulling aan gegeven kan worden. Zo is Oosterwolde goed voorbereid op haar toekomst.

Structuurvisie Ooststellingwerf visie recreatie

Gelderse Roos, Lunteren

Een ‘zorglandgoed’ voor de toekomst

In het landelijk gebied bij Lunteren ligt het voormalig landgoed Gelderse Roos. In de bestaande gebouwen zat de zorginstelling Gelderse Roos, nu Pro Persona. Deze bebouwing voldeed niet meer aan de eisen van deze tijd, en daarom werden wij gevraagd om na te denken over de situering nieuwbouw voor de zorginstelling, met de daarbij behorende ontsluiting en het parkeren binnen de landschappelijke en stedenbouwkundige structuur van het terrein.

landgoed Gelderse Roos Lunteren

Het masterplan dat we hebben opgesteld, dient als leidraad voor de uitbreiding van de zorginstelling. In het masterplan wordt een aantal gewenste verbeter- en ontwikkelpunten beschreven, die zijn gebaseerd op de landschappelijke context. Het ensemble van landschappelijke elementen, zoals de kamers en zichtlijnen, de plaatsing van de gebouwen en de ontsluiting zijn essentieel in de beleving van de locatie als buitenplaats.

masterplan Gelderse Roos Lunteren

De Zegge VII, Raalte

Dynamisch bedrijventerrein

Na de succesvolle ontwikkeling én invulling van bedrijventerreinen De Zegge I tot en met VI ontstond behoefte aan de uitbreiding van het beschikbaar bedrijfsareaal in Raalte. Daarom werd besloten het bestaande bedrijventerrein De Zegge, aan de zuidoostzijde van Raalte, uit te breiden. Dat werd bedrijventerrein De Zegge VII. Wij ondersteunden de gemeente om de toekomstige inrichting van het omvangrijke terrein – zo’n 25 hectare – vorm te geven. Wij stelden het stedenbouwkundig ontwerp en landschapsontwerp op, alsmede het beeldkwaliteitplan. Daarnaast is het bestemmingsplan door ons opgesteld.

Het plan voor De Zegge VII  is gebaseerd op de kenmerken van het aanwezige landschap. Zo zullen de hoogteverschillen straks goed zichtbaar zijn. Het open middengebied laat het omliggende landschap goed zien. Samen met de duidelijke hoofdinfrastructuur vormt dit een stevig raamwerk voor de rest van het plan. Afhankelijk van de marktvraag kan de verkaveling op een later moment worden ingevuld. Dat zorgt voor flexibiliteit.

SAB Bedrijventerrein De Zegge Raalte inrichting openbare ruimte

Rondweg, Oost-Souburg

Een veilige en aantrekkelijke rondweg

De gemeente Vlissingen heeft de openbare ruimte in de kern Oost-Souburg een flinke kwaliteitsimpuls gegeven. Nadat het centrum opnieuw was ingericht, was het tijd om de ringweg rondom de dorpskern hierop te laten aansluiten. Wij ontwierpen de nieuwe inrichting van deze rondweg, de Burgemeester Stemerdinglaan. Dat deden we op een zodanige manier dat de rondweg de ‘poort’ vormt naar het centrum van het dorp.

Inrichtingsplan rondweg Oost-Souburg

De Burgemeester Stemerdinglaan is een weg waar verkeersstromen vanuit diverse wijken samenkomen. Daarom stond de beleving van de gebruiker bij ons centraal: mensen moeten zich prettig voelen op deze weg en moeten zich er gemakkelijk kunnen oriënteren.  In samenspraak met de aanwonenden van de weg hebben we een plan ontwikkeld dat enerzijds de verkeersveiligheid verhoogt en anderzijds kwaliteit toevoegt aan de ruimte.

Burgemeester Stemerdinglaan Oost-Souburg

Burgemeester Stemerdinglaan Oost-Souburg wadi

Lingemeren, Buren

Zandwinning en natuurontwikkeling

Ten noorden van het dorp Echteld ligt de zandwinning Lingemeer en ten oosten van Tiel de voormalige zandwinning De Beldert. Het gebied tussen de zandwinplassen, Lingemeren, wordt gezien als een uiterst geschikt gebied voor aanvullende zandwinningslocaties en voor de ontwikkeling van een aaneengesloten recreatieve zone met veel water en natuur. Daarmee worden de huidige zandwinningsplassen veel beter ingepast in hun omgeving.

Lingemeren Structuurvisie profiel

Het eerste ruimtelijk plan dat we voor deze ontwikkeling opstelden is de Structuurvisie Lingemeren. De initiatiefnemer, K3Delta, sloot hierover een intentieovereenkomst met de gemeente Buren waarin werd afgesproken dat een milieueffectrapport (planMER) zou worden opgesteld. Wij hebben dit rapport verzorgd en doorliepen de plan-m.e.r. procedure om de milieu-informatie een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming. Voor de latere bestemmingsplanprocedure en de ontgrondingsvergunningaanvraag stelden we een gecombineerd plan-/projectMER op. Wij stelden ook het bestemmingsplan zelf op, dat toeziet op de eerste fase van dit project.

Lees meer

Landschappelijk raamwerk

In de Structuurvisie Lingemeren besteden we veel aandacht aan de karakteristieken van het landschap. Ons uitgangspunt was dat er meerwaarde ontstaat voor natuur en landschap. Bij de vormgeving van de nieuwe ontgrondingen zochten we aansluiting bij de bestaande landschappelijke structuren van het rivierenlandschap. In de inrichting zochten we het contrast tussen het kleinschalige, besloten en lommerrijke karakter van de stroomruggen en de open komgronden. Zo legden we de basis we voor een landschappelijk raamwerk waarbinnen de nieuwe ontwikkelingen kunnen plaatsvinden.

Waarom een m.e.r

Het doel van een m.e.r. is dat het milieu een volwaardige plaats krijgt in de besluitvorming over plannen. Zo bevorderen we een duurzame ontwikkeling en voorkomen we mogelijke aantasting van het milieu. We kunnen plannen dan namelijk nog ruim op tijd aanpassen of maatregelen treffen. Door verschillende alternatieven naast de voorgenomen ontwikkeling te beoordelen, krijgen we snel de milieueffecten van de verschillende opties in beeld. Zo zorgen we voor een transparant besluitvormingsproces.

Lingemeren voorgenomen ontwikkeling

 

De Baerle, Didam

Recreatie bij een westernboerderij in landelijk gebied

De eigenaar van de landelijk gelegen Westernboerderij De Baerle was op zoek naar mogelijkheden om verblijfsactiviteiten te realiseren, naast de nu al georganiseerde dagactiviteiten. Onze ruimtelijke onderbouwing en ons inrichtingsplan maakten het mogelijk om een minicamping te realiseren met bijbehorende voorzieningen. Het inrichtingsplan laat zien hoe dit op zorgvuldige wijze landschappelijk kan worden ingepast. Zo hielpen we de initiatiefnemer verder om zijn plannen werkelijkheid te maken.

Ruimtelijke onderbouwing westernboerderij De Baerle Didam

We stelden een ruimtelijke onderbouwing op waarmee het mogelijk werd af te wijken van het bestemmingsplan. Deze onderbouwing laat zien dat de plannen goed gecombineerd kunnen worden met de kenmerken van het omliggende landschap. We stelden namelijk voor om de verschillende delen van het terrein in te richten met natuurlijke, kruidenrijke beplanting die past bij de streek. Zo ontstaat een goede overgang naar de aangrenzende bos- en natuurgebiedenDaarmee gaan de economische ontwikkelingen van de Westernboerderij hand in hand met landschapsontwikkeling.

Wij verzorgden voor dit project de ruimtelijke onderbouwing, de quickscan flora en fauna, het ruimtelijk ontwerp en het beplantingsplan.

SAB De Baerle Didam recreatie landelijk gebied

Nota Stadsbeeld, Tiel

Bewoners denken mee over de uitstraling van de stad

Wat is ruimtelijke kwaliteit? Dat is, zeker voor bewoners, vaak een ‘vaag begrip’. De gemeente Tiel merkte dan ook dat er onder haar inwoners een gebrek aan draagvlak was voor de op dat moment geldende welstandsnota. Daarnaast had de gemeente behoefte aan een instrument om te kunnen sturen op de beeldkwaliteit van de stad als geheel. Onze “Nota Stadsbeeld Tiel” springt daar op in. Samen met bewoners zochten we naar de identiteit van Tiel en vertaalden we dat naar de gewenste beeldkwaliteit van de stad. Het nieuwe plan heeft dan ook een breed draagvlak.

Nota Stadsbeeld Tiel

Om draagvlak te creëren is het proces minstens zo belangrijk als het eindproduct. Via een internetplatform en verschillende klankbordgroepen hebben we, samen met bewoners en stakeholders, vastgesteld wat nu echt bepalend is voor het stadsbeeld van Tiel en welke kansen er zijn voor de toekomst. Zo zijn vier toekomstgezichten voor Tiel geformuleerd die samen het stadsbeeldkader vormen; Tiel als historische stad aan de Waal, Tiel als voorzieningenstad van de regio, Tiel als groene woonstad in het rivierenlandschap en Tiel als moderne werkstad nabij transportassen.

Nota Stadsbeeld Tiel

Welstandsnota, Dinkelland-Tubbergen

Een nota die inspireert om samen aan de woonomgeving te werken

Een welstandsnota die inspireert: dát is wat de gemeenten Dinkelland en Tubbergen graag wilden. Geen toetsing achteraf, maar vooraf sturen in de planvorming. Wij stelden, samen met beide gemeenten, één welstandsnota op.  Het resultaat: een inspirerende, beeldende nota die mensen enthousiast moeten maken om hun eigen woonomgeving nóg mooier te maken.

Welstandsnota Dinkelland-Tubbergen

De welstandsnota biedt een nieuw kader voor toekomstige, ruimtelijke ontwikkelingen. We geven een heldere indeling in typen woonomgeving – zoals centrum, vooroorlogse woonbuurt of jaren ’70 en ’80 wijk. Per woonomgeving geven we aan welke spelregels er gelden op het gebied van stedenbouw en architectuur. In begrijpelijke taal en met veel beeldmateriaal laten we het gewenste beeld zien.

Welstandsnota Dinkelland-Tubbergen

De Riethorst, Plasmolen

Recreatie en natuurontwikkeling gaan hand in hand

Ter verbreding van het recreatieve aanbod van bungalowpark de Riethorst, heeft de eigenaar het voornemen de huidige bedrijfswoning te gebruiken als recreatiewoning en een nieuwe bedrijfswoning op korte afstand van het bungalowpark te plaatsen. De beoogde locatie voor de nieuwe dienstwoning ligt echter in de Provinciale Ontwikkelingszone Groen en in het winterbed van de Maas. Hierdoor is een zorgvuldige inpassing in het landschap een belangrijk uitgangspunt, zodat er een meerwaarde ontstaat op het gebied van landschap, ecologie, water en recreatie.

Wij hebben hiervoor planologisch onderzoek verricht en een landschappelijk inrichtingsplan gemaakt. Het inrichtingsplan laat de situering van de toekomstige bedrijfswoning zien, maar gaat ook in op de gewenste parkzone rondom de woning. Natuurontwikkeling en waterberging bij de meanderende nevengeul en daarnaast het zichtbaar maken van de overgang van het winterbed naar de stuwwal, zijn belangrijke uitgangspunten voor het ontwerp. Tijdens het proces voerden wij ook voor de eigenaar overleg met de gemeente, provincie, het waterschap en Rijkswaterstaat.

De Riethorst Plasmolen

 

Westerhout-Zuid, Druten

Flexibiliteit als basis voor beeldkwaliteitplan bedrijvenpark

De gemeente Druten wilde ondernemers nieuwe kansen bieden voor de vestiging van hun bedrijf op bedrijvenpark Westerhout-Zuid. De economische omstandigheden zijn namelijk flink veranderd sinds in 2005 het ‘oude’ beeldkwaliteitplan werd vastgesteld. Dat plan zette in op grote bedrijven, terwijl er nu juist meer vraag is naar kleinere kavels. De gemeente merkte dat ze deze kleine bedrijven niet kon helpen.

SAB Westerhout-Zuid Druten beeldkwaliteitplan bedrijventerrein

In overleg met de gemeente en de bedrijven die zich al op Westerhout-Zuid hebben gevestigd, actualiseerden wij daarom het beeldkwaliteitplan. Het nieuwe plan biedt ruimere mogelijkheden. Het is nu bijvoorbeeld mogelijk om kavels te splitsen en kleinere bedrijfspanden te bouwen. Zonder het ambitieniveau voor de ruimtelijke kwaliteit uit het oog te verliezen, bieden we daarmee meer flexibiliteit voor nieuwe ondernemers.

Beeldkwaliteitplan bedrijvenpark Westerhout-Zuid

Greentower, Leiden

Een multifunctionele landmark

Op de huidige kantorenlocatie Kanaalpark in Leiden wordt een multifunctionele toren ontwikkeld, de ‘Greentower’. Deze zal ruimte bieden aan woningen en commerciële functies en vervult daarmee een belangrijke rol in het woningbouwprogramma van Leiden. De bouw van de toren is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Daarom stelden wij een nieuw bestemmingsplan op en zorgden we voor de benodigde haalbaarheidsonderzoeken en een m.e.r.-beoordeling.

SAB Greentower Leiden bestemmingsplan

Ons bestemmingsplan maakt het mogelijk om een toren met een hoogte van ruim 50 meter te bouwen. Daarmee kan binnen de stad op een efficiënte manier worden voldaan aan de woningbouwambitie. Ook wordt het Bètaplein, het grote ontmoetingsplein waaraan de toren komt te liggen, dan op een goede manier beëindigd. Daarnaast maakt het bestemmingsplan de bouw van een multimodale parkeergarage mogelijk.

SAB Greentower Leiden bestemmingsplan

Bron afbeeldingen: Kolpa Architecten

Woningbouwverkenning, Arnhem

Herontwikkeling sociale woningbouw

Woningcorporatie Vivare heeft 19 zogenaamde ‘koekbliklocaties’ in bezit in diverse gemeenten rondom Arnhem. Dit zijn locaties met kleine, verouderde huurwoningen met slechts één slaapkamer. Omdat de verhuurmogelijkheden hiervan beperkt zijn, ligt herontwikkeling voor de hand. Wij verkenden de mogelijkheden.

Herontwikkeling sociale woningbouw Arnhem

Ons advies aan Vivare bevatte voor iedere locatie verschillende ontwikkelingsmodellen. Hierbij werd nadrukkelijk rekening gehouden met de vaak dorpse omgeving en landschappelijke kwaliteiten van de (omgeving van de) locaties. Vivare kon op basis van de modellenstudie eenvoudig een kosten-batenanalyse maken en heeft inmiddels besloten tot herontwikkeling van enkele locaties. Deel van onze opdracht was het geven van advies over de te voeren procedures om herontwikkeling mogelijk te maken.

Herontwikkeling sociale woningbouw Arnhem         Herontwikkeling sociale woningbouw Arnhem

Olyhorststraat, Gendt

Een nieuwe woning op de locatie van agrarische opstallen

Op het perceel Olyhorststraat 13 te Gendt is een prachtig landhuis met bijpassend erf en een boomgaard gerealiseerd. Voorheen had het perceel een agrarische functie met bijbehorende bedrijfsgebouwen die het kleinschalige bebouwingsbeeld langs dit deel van de Olyhorststraat onderbrak en ontsierde.

SAB heeft voor dit plan onderzocht welke mogelijkheden voor functieverandering bestonden vanuit bijvoorbeeld landschappelijke kwaliteit en milieukwaliteit. Vervolgens is voor het woonperceel een ontwerp met beeldkwaliteitseisen gemaakt. De samenwerking en het overleg tussen SAB, de initiatiefnemers, de architect van de initiatiefnemers en de gemeente heeft geleid tot een goede afstemming van wensen en ruimtelijke kaders. SAB heeft tenslotte het bestemmingsplan opgesteld waarmee de agrarische bestemming uiteindelijk werd gewijzigd naar een woonbestemming.

Analyse Olyhorststraat 13 Gendt

Olyhorststraat Gendt bestemmingsplan

Lezingen en kennismiddagen Omgevingswet

Meer weten over de Omgevingswet

In 2024 wordt de Omgevingswet ingevoerd. Daarmee bundelt de overheid alle regels voor ruimtelijke projecten. Dat maakt het omgevingsrecht makkelijker, waardoor besluitvorming over projecten sneller en beter wordt. Maar wat gaat er daardoor allemaal veranderen?

SAB verzorgt lezingen en kennismiddagen over dit onderwerp. Zo staan we op 31 oktober 2023 samen met Dirkzwager stil bij  de gevolgen van de Omgevingswet voor marktpartijen. We leren van voorbeelden en ervaringen uit de praktijk en bediscussiëren samen hoe betrokken partijen nu al kunnen anticiperen op deze wet.

Meer weten over de Omgevingswet of interesse in een op maat gemaakte lezing over dit onderwerp? Neem dan vrijblijvend contact met ons op via info@sab.nl of 026-357 6911.

Etalage naar de toekomst, Lochem

Een stedenbouwkundig kader voor de transformatie van een bedrijventerrein

In 2011 bestond SAB 50 jaar. Om dat te vieren, schreven we een prijsvraag uit waarbij de winnaar een adviesvraag of ontwerpopgave naar keuze bij ons neer kon leggen. De gemeente Lochem  won deze prijsvraag en vroeg ons een stedenbouwkundig plan op te stellen voor de herontwikkeling van bedrijventerrein Hanzeweg. Die uitdaging gingen wij natuurlijk graag aan.

Stedenbouwkundig plan Etalage naar de Toekomst Lochem

De gemeente Lochem had het plan om Hanzeweg, dat tussen het Twentekanaal en de rivier de Berkel ligt, te transformeren naar een woon-werklandschap. In het stedenbouwkundig plan “Etalage naar de Toekomst” presenteren wij een helder ruimtelijk kader dat de basiskwaliteit van het gebied vastlegt. Die basiskwaliteit vonden we bijvoorbeeld in een duidelijke structuur voor de openbare ruimte en in een aantal belangrijke noord-zuidverbindingen in het gebied. Zo ontstond een raamwerk, waarbinnen in de toekomst diverse ontwikkelingen op flexibele wijze kunnen worden ingepast. We hielden een diagonale lijn in het plangebied open, zodat de kerk in het centrum van Lochem altijd zichtbaar blijft.

Stedenbouwkundig plan Etalage naar de Toekomst Lochem

Bedrijfsverplaatsing, Den Ham

Ontwerp voor een vrijgekomen en een nieuwe bedrijfslocatie

Een bedrijf gevestigd nabij de kern van den Ham, had de intentie om te verplaatsen naar de rand van het dorp, een mooie locatie in het zicht vanuit de doorgaande weg, het visitekaartje van Den Ham. Deze locatie ligt echter wel aan de rand van het beekdal, waardoor een zorgvuldige inpassing een zeer belangrijk is bij verplaatsing. De huidige bedrijfslocatie zou dan bij verplaatsing vrijkomen voor woningbouw.

Den Ham 3D model

Om de mogelijkheden te onderzoeken voor zowel de bestaande bedrijfslocatie als de toekomstige locatie, hebben wij een stedenbouwkundig ontwerp, een inrichtingsplan voor de buitenruimte, en een beeldkwaliteitsplan gemaakt. De landschappelijke inpassing is door ons uitgewerkt in het inrichtingsplan waarin zorgvuldige landschappelijke inpassing een belangrijk uitgangspunt was. IAA Architecten heeft het bedrijfspand ontworpen.

Den Ham ontwerp

Den Ham architectuur
Beeld architectuur: IAA Architecten

Centrumring, Rijssen

Verbeterde verblijfskwaliteit door herinrichting

De gemeente Rijssen-Holten wil de verkeersfunctie van de centrumring en het stationsgebied in Rijssen verminderen en meer de aandacht leggen op het verblijfskarakter van dit gebied. De eerste fase van de ring is al opnieuw ingericht. Als vervolg daarop stelden wij het schetsontwerp op voor de tweede fase van de ring en de openbare ruimte rondom het station van Rijssen. Daarbij kregen we duidelijke uitgangspunten van de gemeente mee. Zo moest de snelheid op een groot deel van het traject omlaag en moesten de kruispunten gelijkwaardig worden ingericht. Wij stelden naast deze functionele uitgangspunten ook ruimtelijke uitgangspunten op en kwamen zo tot een schetsontwerp met twee varianten.

Herinrichting openbare ruimte centrumring Rijssen

We verbeteren het verblijfskarakter van de ringweg door het wegprofiel te versmallen: fietsers en voetgangers krijgen daardoor meer ruimte. Door verschillende materialen toe te passen, maken we onderscheid tussen de verschillende verkeersfuncties. Daarmee is voor iedereen duidelijk wat zijn plek op de weg is. De aantrekkelijkheid van het gebied wordt bovendien flink verbeterd doordat we hagen en forse bomen toevoegen.

Herinrichting openbare ruimte centrumring Rijssen

Als vervolg op dit project voerden we een akoestisch onderzoek uit naar de herinrichting. We onderzochten in hoeverre de aanpassingen aan de infrastructuur van invloed zijn op bestaande geluidgevoelige functies, zoals woningen. We toetsten de verwachte geluidsbelasting aan de normen uit de Wet Geluidhinder (Wgh). Zo gaven we de gemeente inzicht in de effecten van de herinrichting.

Herinrichting openbare ruimte centrumring Rijssen

Kolenbranderweg, Haaksbergen

Transformatie naar een nieuw woonerf

Aan de dorpsrand van Haaksbergen wordt een bestaand erf getransformeerd naar een nieuw woonerf. Het bestaande erf kenmerkt zich door een bijzondere boerderij, die als fraai voorbeeld geldt voor de Twentse boerderijbouw. Deze boerderij blijft gehandhaafd en nieuwe woningen zullen worden toegevoegd aan het erf. Een belangrijk uitgangspunt voor deze ontwikkeling is daarom dat dit aansluit op de sfeer van de bestaande bebouwing en de kenmerken van de omgeving.

Wij zijn gevraagd om een ontwerp voor het nieuwe erf op stellen. We hebben de kenmerken van een traditioneel erf op een eigentijdse manier vertaald, waardoor een buurtje ontstaat met een eigen identiteit. Door de ‘ontspannen’ verkavelingstructuur past de nieuwe inrichting goed bij de uitstraling van het buitengebied. Om de ruimtelijke kwaliteit van het buurtje te bewaken stelden we randvoorwaarden op voor het aantal gebouwen, de locatie van de percelen en de architectuur. Zo kunnen toekomstige ontwikkelingen plaatsvinden met behoud van de landschappelijke waarden van het buitengebied.

Kolenbranderweg Haaksbergen ontwerp

Kolenbranderweg Haaksbergen principe van transformatie

Spoorverdubbeling, Zevenaar-Didam

Een provinciaal inpassingsplan voor sneller en efficiënter treinverkeer

Het spoor tussen station Zevenaar en station Didam moet worden verdubbeld. Enerzijds wordt de treindienst tussen Arnhem en Winterswijk daarmee flink verbeterd. Doordat er een tweede spoor wordt aangelegd, kunnen de treinen straks beter op tijd rijden. Anderzijds wordt het capaciteitsprobleem tussen Arnhem en Zevenaar opgelost: de regionale en internationale treinen kunnen elkaar straks beter kruisen.

Wij stelden een provinciaal inpassingsplan (PIP) op voor de spoorverdubbeling tussen Zevenaar en Didam, inclusief de benodigde tijdelijke bouwwegen en maatregelen. Het project overschrijdt de gemeentegrenzen en heeft een duidelijk provinciaal belang. Daarom is in overleg met de betrokken gemeenten besloten een provinciaal inpassingsplan op te stellen. Doordat één partij (de provincie) zeggenschap heeft over het plan, ontstaat er snelheid in de besluitvorming. Zo werken wij samen met de provincie toe naar een snelle uitvoering, want dat is uiteindelijk in ieders belang.

Lees meer over de spoorverdubbeling en het provinciaal inpassingsplan op de website van de Provincie Gelderland.

Provinciaal inpassingsplan spoorverdubbeling Zevenaar-Didam
Bron afbeelding: Provincie Gelderland

Molenwei, Bemmel

Transformatie van glastuinbouw naar wonen

De eigenaar van een glastuinbouwbedrijf aan de Molenwei in Bemmel wilde zijn kassen slopen en er twee woningen voor in de plaats bouwen. Volgens het geldende bestemmingsplan was dat niet mogelijk. Bovendien was de locatie aangewezen als beschermd dorpsgezicht, wat betekent dat er diverse eisen werden gesteld aan de bebouwing.

Wij adviseerden de eigenaar van het bedrijf in het traject dat nodig was om het bestemmingsplan te herzien. Naast het bestemmingsplan zorgden we voor de benodigde haalbaarheidsonderzoeken en maakten we een ontwerp  voor het erf en de positie van de nieuwe woningen. Het resultaat is een plan dat aansluit bij het beschermd dorpsgezicht – een kleinschalig en afwisselend bebouwingslint. Een gedeelde boomgaard versterkt het landelijke karakter van het erf en geeft het terrein een groene uitstraling.

Correspondentie SAB

T 020 – 520 64 00 (Amsterdam)
T 026 – 357 69 11 (Arnhem)
E info@sab.nl

Bezoekadres Amsterdam

gevestigd in het INIT
unit 331b
Jacob Bontiusplaats 9
1018 LL Amsterdam

Bezoekadres Arnhem

Frombergdwarsstraat 54
6814 DZ Arnhem