Nu zie je alleen nog een weiland, straks verrijzen hier zo’n 550 woningen en een aantal maatschappelijke voorzieningen. Het bestemmingsplan voor de wijk Het Opbroek Oost in de Gemeente Rijssen-Holten is recent  vastgesteld door de gemeenteraad. Bijzonder positief, want dit is niet zomaar een plan. Door gebruik te maken van de experimenteerstatus onder de Crisis- en herstelwet kunnen we nu al mogelijkheden benutten uit de Omgevingswet.

Een van onze planologen en tevens de projectleider was volop betrokken bij de totstandkoming van dit plan. ‘In opdracht van de gemeente maakten wij eerder al de structuurvisie voor Het Opbroek Oost. Dat we daarna met het bestemmingsplan aan de slag mochten is dan extra leuk, zo blijf je betrokken bij deze gebiedsontwikkeling. De experimenteerstatus gaf daarbij inhoudelijk ook interessante mogelijkheden voor het bestemmingsplan. Zo gaf het een mooie gelegenheid om concreet invulling te geven aan de ambities op het gebied van natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie. We hebben bijvoorbeeld beleidsregels opgesteld voor natuurinclusief bouwen. Elke omgevingsvergunning voor het bouwen moet voldoen aan die beleidsregels.’

Basispakket en keuzebuffet

Wat houden die beleidsregels dan in? Een van onze ecologen, pakt de ‘Handreiking natuurinclusief bouwen’ erbij waaraan hij heeft meegewerkt. ‘Ieder bouwplan in Het Opbroek Oost moet voldoen aan een basispakket met natuurinclusieve maatregelen’, weet hij. ‘Parkeerplaatsen op eigen terrein moet je uitvoeren in waterpasserende bestrating of halfverharding, zodat regenwater zijn weg naar de bodem weet te vinden. Verder krijgt elke woning twee inbouwstenen voor een nestje van de gierzwaluw, een regenton met een inhoud van minimaal 200 liter en gebruiken we inheemse groene hagen als erfafscheiding als deze grenst aan openbaar toegankelijk gebied.’

Daarnaast kun je een aantal maatregelen kiezen uit het zogenaamde ‘pluspakket’, waarbij gewerkt wordt met een puntensysteem. Dit is een soort keuzebuffet waaruit je maatregelen moet kiezen ter waarde van tien punten, legt onze ecoloog uit. ‘Je kunt bijvoorbeeld een totaalpakket kiezen om de huismus te verleiden tot het bouwen van een nestje in jouw tuin. Je realiseert dan zowel geschikte nestlocaties als geschikt leef- en foerageergebied. Dat plan is meteen goed voor tien punten. Daarmee voldoe je dus meteen aan de eisen voor het pluspakket van de beleidsregel “natuurinclusief bouwen”. Huismussen zijn nog een vrij algemene soort, maar ze zijn wel beschermd omdat ze de laatste tientallen jaren sterk in aantal achteruit zijn gegaan. Er is namelijk steeds minder geschikt leefgebied in tuinen te vinden.’

Dag weiland, hallo biodiversiteit

Straks moet een frisgroen weiland weliswaar plaatsmaken voor een woonwijk, maar er komt dus een grotere biodiversiteit voor terug, vertelt Henri Wessels die als verantwoordelijke voor Omgevingszaken vanuit de gemeente het project leidt. ‘Vanuit onze ambitie om natuurinclusief en klimaatadaptief te bouwen klopten wij aan bij jullie bureau vanwege jullie brede team met planologen, ecologen, stedenbouwkundigen en landschapsarchitecten. Onze samenwerking gaat al heel wat jaartjes terug. Jullie bieden niet alleen hoge kwaliteit, in mijn ervaring denken jullie ook altijd goed mee over nieuwe mogelijkheden.’

Natuurinclusiviteit en klimaatadaptiviteit heeft SAB ook hoog in het vaandel staan, waar de afweging tussen verschillende belangen van betrokken partijen dit toelaat. ‘Toen ik onze groene en duurzame ambities bij jullie projectleider ter sprake bracht, is hij meteen gaan overleggen met jullie ecologenteam. Dat heeft uiteindelijk geleid tot de “Handreiking natuurinclusief bouwen”. Daarin staat dus heel helder verwoord én verbeeld hoe je die regels kunt omzetten in praktische toepassingen, zoals jullie ecoloog ook al uitlegt.’ Dat het proces tot nu toe zo soepel is verlopen, heeft veel te maken met de kwaliteit van het plan en de praktische toepasbaarheid van de regels, maar ook met de aandacht die er is geweest voor het meenemen van de omwonenden in het proces, is Henri’s inschatting.

Raamwerk van oude zandwegen

Op het gebied van klimaatadaptatie is in Het Opbroek Oost een aantal maatregelen genomen. Henri: ‘De opvang van regenwater bijvoorbeeld in de verplichte watertonnen en het type bestrating dat regenwater kan doorlaten (zoals onze ecoloog hierboven ook uitlegt, red.). Hittestress gaan we tegen door het groen te klusteren – dus groepjes bomen te plaatsen – in plaats van deze door de wijk te spreiden.’ Dit gebeurt door gebruik te maken van het al aanwezige groen én door extra bomen te planten, legt Henri uit. ‘We behouden de oude structuur van de zandwegen waarlangs volwassen bomen staan. Daar planten we nieuwe bomen én wat ruiger groen bij. Dat laatste is goed voor de biodiversiteit, doordat het aantrekkelijk is voor verschillende inheemse insecten. Het raamwerk van die oude zandwegen transformeren we tot langzaamverkeersroutes. Over tien jaar zul je van bovenaf met een drone heel mooi kunnen zien hoe de oude routes gelopen hebben.’

De Overijsselse gemeente Rijssen-Holten krijgt straks een natuurinclusieve, toekomstbestendige woonwijk die mooi is ingepast in de cultuurhistorische landschapsstructuren. En SAB maakt het bestemmingsplan voor een tweede woonwijk op het voormalige industrieterrein de Kol, waar dezelfde natuurinclusieve, klimaatadaptieve beleidsregels gelden. ‘Daar zijn wij best trots op’, besluit Henri.

 #Omgevingswet #natuurinclusief #klimaatadaptie

Ooit wel eens in een ‘dode kamer’ geweest? Hoe klinkt dat als al het geluid maximaal geabsorbeerd wordt? Waarom vallen bezoekers vaak (bijna) flauw, of houden veel mensen het er zonder licht en helemaal alleen nog geen minuut vol?

Om onze junior milieuplanologen nóg beter in staat te stellen zo effectief mogelijk te adviseren, is het goed om hen bepaalde effecten zelf eens te laten ondervinden. Zoals de effecten van akoestische maatregelen. Als onderdeel van een basiscursus ‘Geluid’ brachten onze junior milieuplanologen een bezoek aan de Dode Kamer aan de TU Delft, onder begeleiding van Wim van Keulen, docent Milieugeluid. Ook doken ze een galmkamer in, wat zo ongeveer het tegenovergestelde is van de Dode Kamer. Zo konden onze adviseurs-in-de-dop zelf ervaren wat nu eigenlijk het effect is van geluidsdempende en -versterkende maatregelen

Heftig
Het effect van die maximale geluidsabsorptie bleek best heftig, vond junior milieuplanoloog @karelraats. ‘Je hoort je eigen hart kloppen, je bloed suizen, en je oren ervaren een eigenaardig gevoel van druk. Als je daarnaast ook alleen en zonder licht zit, ben je nog nooit zo alleen geweest met je eigen gedachten.’ Gelukkig viel er niemand flauw.

Echo, echo, echo…
Ook het tegenovergestelde – het effect op je zintuigen van geluidsgolven weerkaatsende – objecten in een ruimte bleek bijzonder. Versta je elkaar nog wel als alles wat je zegt maximaal gereflecteerd wordt? Dat was een uitdaging volgens Joost, Karel, Aimeric en Eline.

Zoals hierboven genoemd was deze ervaringsmiddag bij de TU Delft onderdeel van een basiscursus ‘Geluid’. Daar leren onze junior milieuplanologen onder andere decibels gevoelsmatig kennen en doen zij belangrijke aanvullende kennis op, zoals de zin en onzin van geluidsmaatregelen en de grondbeginselen van psychofysica (de menselijke beleving van geluid).

#levenlangleren #geluid #milieuplanoloog #dodekamer #galmkamer @TUDelft

 

Ruimtelijke ontwikkeling vraagt om een samenspel tussen partijen met vaak uiteenlopende belangen.  Steeds vaker wordt participatie daarbij zelfs voorgeschreven via wet- en regelgeving, zoals straks in de Omgevingswet. Maar voor een stedenbouwkundige of planoloog met een béétje beroepseer is die wetgeving niet de belangrijkste drijfveer.

Participatie is in ons vakgebied al decennia een belangrijk instrument om tot een breed gedragen plan te komen. Als straks de Omgevingswet ingaat, zijn overheden ook echt verplicht om bij bepaalde plannen aan te geven wie zij hierbij hebben betrokken, wat de uitkomsten daarvan zijn en hoe zij invulling geven aan hun participatiebeleid.

Woningcorporaties met een sociaalmaatschappelijke opdracht, commerciële projectontwikkelaars, ondernemers die zich willen vestigen op een nieuw industrieterrein, toekomstige bewoners van een woningbouwproject die zich vooral ergens thuis willen voelen, gemeenten, hoeders van historische waarden en diersoorten die bescherming verdienen: hoe kom je samen tot een optimale leefomgeving voor zo veel mogelijk betrokkenen?

Het antwoord op die vraag begint bij oprechte interesse in de mensen voor wie je leefomgevingen creëert, vindt Arnold Meijer, senior stedenbouwkundige en partner bij SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling. ‘Als stedenbouwkundige wil ik mooie en toekomstbestendige plannen maken waarin in de volle breedte aandacht is voor aspecten die wij én de samenleving waar wij deel van uitmaken, belangrijk vinden! Daarom wil ik zo vroeg mogelijk in gesprek gaan met alle betrokkenen.’

Impact op mensenlevens
Zijn plannen kunnen een enorme impact hebben op mensenlevens, realiseert Arnold zich. ‘Neem bijvoorbeeld mensen die door hun sociaaleconomische positie niet echt zelf aan het stuur van hun leven zitten bij een basisrecht als wonen. Daar wil ik als stedenbouwkundige mijn uiterste best voor doen! Als je bent aangewezen op een sociale huurwoning en de woningbouwvereniging kondigt aan dat ze jouw buurt gaan slopen of renoveren; dat betekent nogal wat!’ Hij is even stil, alsof hij de betekenis van zijn woorden nog even goed wil laten landen.

‘In zo’n geval ben ik het liefst al op de hoogte van de inhoud van het sociaal plan dat de woningcorporatie moet hebben bij sloop of renovatie. Daarin worden de rechten van de huurders vastgelegd: hebben mensen recht op terugkeer? En zo ja, hoe? Mensen meteen betrekken bij het bespreken van de mogelijkheden en beperkingen heeft veel invloed op de gemoedstoestand waarmee ze naar een eerste informatieavond komen. Meedenken over de toekomst van “hun” buurt willen mensen altijd, zolang ze zich maar serieus genomen voelen.’

Zo herinnert Arnold zich een project waarbij bewoners al vóór de eerste informatiebijeenkomst een brief op hun deurmat vonden met de mededeling dat hun buurt zou worden gesloopt. ‘Alles weg, waar jij al jaren woont met je buren, misschien wel bent opgegroeid! Natuurlijk kun je het nooit iedereen helemaal naar de zin maken. Maar als je op zo’n manier begint, kun je je voorstellen dat het extra moeilijk wordt om samen nog tot een gedragen plan te komen.’

Snorharen 
Met een weldoordacht participatietraject kun je wensen en ideeën ophalen van de betrokkenen, hun creativiteit aanboren en verwachtingen managen over de invloed die ze kunnen uitoefenen. Zo vroeg mogelijk je snorharen gebruiken kan ook zienswijzen achteraf voorkomen. Dat hebben Arnold en zijn collega-stedenbouwkundige Frank Maas inmiddels wel geleerd. Hun samenwerking gaat al ruim vijftien jaar terug. In die tijd hebben ze een doeltreffende aanpak ontwikkeld om bewoners bij hun plannen te betrekken. Frank: ‘Wij zijn ooit eens de Rozenbuurt in Nijmegen ingegaan, een kleine volksbuurt die op de lijst stond om gesloopt dan wel gerenoveerd te worden. We wilden zien, horen, ervaren hoe mensen er samenleefden. Op basis van gesprekken hebben wij dat toen in kaart gebracht als basis voor een stedenbouwkundig plan.’ In de jaren erna hebben Arnold en Frank deze persoonlijke benadering verder ontwikkeld, waarbij ze bewoners onder andere laten puzzelen met schaalmodellen van woningen, groen en voorzieningen op posters van het plangebied. Welke waarden en kenmerken zien ze graag terugkomen in hun nieuwe woonbuurt (zoals ‘een open buurt’, ‘variatie’), welk type woningen zouden zij op welke plekken willen terugzien?

Concreet en tastbaar
Bij een volgende bijeenkomst keren Arnold en Frank terug met maquettes van verschillende scenario’s, die als “puzzelstukken” in de omliggende bebouwing te plaatsen zijn. Een lekker concrete, tastbare manier om je plannen te presenteren. Arnold: ‘Ik hou wel van maquettes, omdat deze de ruimtelijkheid van je plan heel goed laten zien. Je kunt zo een veel concreter beeld geven van de opbouw van je stedenbouwkundige plan, en meerdere mogelijkheden naast elkaar laten zien.’

De Kolkakkerbuurt, een tuindorp in Ede en de Oranjebuurt in Breukelen zijn hiervan twee mooie voorbeelden.

(foto links) Marinus Jacobs woont al 64 jaar in de Kolkakkerbuurt, Ede. Als lid van de bewonerscommissie was hij bij alle informatie- en bewonersavonden om mee te denken over de renovatie en nieuwbouw in ‘zijn’ tuindorp. Hij heeft een hele map vol met knipsels uit kranten, informatiebulletins en van de bewonersavonden verzameld.

‘Veel buurtbewoners heb ik echt beter leren kennen tijdens het hele proces van plannen maken, sloop en renovatie en het verhuizen naar onze nieuwe oude buurt! Wat het rare is: voor de renovatie waren er mensen die hier al jaren woonden en als je die tegenkwam, dan keken ze je met de kont nog niet aan! Na de renovatie en alle bewonersavonden ontstond echt een kluitje van betrokken bewoners: we hielpen elkaar met de verhuizingen, we hadden het over de plannen en we kijken een beetje naar elkaar om. Hartstikke mooi!’

In Breukelen worden de bewoners al vroeg meegenomen in het proces en zien ze de noodzaak van de sloop en renovatie van hun buurt. Frank wordt zichtbaar enthousiast als hij terugdenkt aan de eerste bewonersbijeenkomst. ‘Dat was heel bijzonder: iedereen dacht in mogelijkheden. Wij kwamen terug met een heleboel nuttige feedback. Dan ga je vol energie aan de slag met de eerste ontwerpen om te komen tot een breed gedragen stedenbouwkundige visie!’

Alternatieven bij grote groepen
Bij honderden deelnemers aan een bewoners- en omwonendenavond wordt de aanpak met posters, schaalmodellen en maquettes wel een uitdaging. Als je het op die manier aanpakt, heb je echt wel een begeleider per tafel van zo’n acht deelnemers nodig. Maar er zijn goede alternatieven, vindt landschapsarchitect Vera Hetem. ‘We werken ook wel met een vereenvoudigde vorm van deze aanpak door mensen Post-Its met hun wensen te laten plakken op posters van het plangebied. Bij de volgende bijeenkomst laten we dan de voorstellen van de bewoners in uitgewerkte ontwerpschetsen zien op posters of een beeldscherm.’

Ook gebruiken Vera en haar collega-ontwerpers graag een alternatief dat populair werd in ‘coronatijd’: de Mentimeter.

Met deze interactieve presentatiesoftware kunnen mensen ‘live’ tijdens een bijeenkomst feedback geven op vragen en stellingen via hun telefoon, tablet of laptop. Anoniem, maar de reacties verschijnen wel ‘real time’ op het beeldscherm. In ‘coronatijd’ gebeurde dit dus volledig online tijdens Teams-bijeenkomsten. Vera ziet een duidelijk voordeel aan het gebruik van de Mentimeter: ‘Je haalt in één keer feedback op van de hele groep. Als je in kleinere groepjes aan de slag gaat, dan kan de sfeer en input per tafel best verschillen; met de Mentimeter ziet iedereen het totaalplaatje van de hele groep verschijnen. En nog een voordeel: degenen die normaalgesprokken stil op de achterste rij zitten te luisteren, geven nu ook hun mening. Daarnaast durven sommigen zich eerlijker uit te spreken, denk ik. Daarmee wordt ons onderzoek representatiever.’

Ruimtelijke visie
In de gemeente Gemert-Bakel gebruikt projectleider en stedenbouwkundig ontwerper Lotte van Veldhuizen de Mentimeter. Deze groene, historische gemeente in Brabant ziet zich voor een flinke woningbouwopgave gesteld. De komende tien jaar moeten er 2.400 woningen bijkomen binnen een gemeente van 31.364 inwoners (jan. 2023). SAB helpt  de gemeente met het opstellen van een ruimtelijke visie voor Deel-Groenesteeg. Lotte: ‘We onderzoeken of er in dit gebied 500 tot 800 woningen gerealiseerd kunnen worden. Dat zou een flinke tegemoetkoming zijn aan de woningbehoefte.’

Er is nog geen ruimtelijke visie voor dit gebied, dat nu nog grotendeels een agrarische bestemming heeft én gedeeltelijk buitenstedelijk gelegen is.

(Foto inloop 2e bewonersavond 15-5-2023, v.l.n.r. : projectleider / stedenbouwkundig ontwerper Lotte van Veldhuizen van SAB, een bewoner, projectleider gemeente Gemert-Bakel Sander Kern, bewoner, wethouder Hanneke Koppens)

Natuurlijk gaat Lottes onderzoek veel verder dan alleen het ophalen van input tijdens bewonersavonden. ‘We bekijken met ons projectteam goed welke bestaande kwaliteiten, kansen en knelpunten er in het gebied zijn. En voordat we een visie of ontwerp maken, willen wij ook de wensen en ideeën van belanghebbenden onderzoeken.’ Na een eerste informatieavond voor de huidige omwonenden en grondeigenaren van het gebied vond op 15 mei een breder toegankelijke bijeenkomst plaats voor alle geïnteresseerden. Enkele tientallen aanwezigen beantwoordden vragen en stellingen, bijvoorbeeld aan welke woningtypes behoefte is, welke eigenschappen van het huidige gebied behouden moeten blijven en welke parkeermogelijkheden er moeten komen. Na de informatieavond is de Mentimeter twee weken lang nog online in te vullen op de projectpagina, om zo veel mogelijk mensen uit de regio de kans te geven hun wensen en ideeën te delen.

En dan is het weer aan Lotte en haar projectteam om aan de slag te gaan met die input. ‘In een volgende bijeenkomst leggen wij op basis van die input een concept-visie voor. Daarbij laten we zien hoe we de verzamelde wensen en ideeën verwerkt hebben en is er uiteraard ruimte om de visie verder aan te scherpen.’

Theorie, praktijk en gevoel
‘Bij bepaalde onderwerpen zijn er grote verschillen tussen theorie, praktijk en gevoel, zoals bijvoorbeeld over het thema verkeer’,  is de ervaring van onze planoloog. ‘Mensen die in het plangebied wonen vinden de toegangswegen bijvoorbeeld vaak te druk, verkeersspecialisten constateren iets anders.’ Lotte knikt. ‘Daarom benadruk ik tijdens het presenteren van de Mentimeter-vragen ook dat wij juist de ervaringen van de mensen die nu al in het gebied wonen, serieus nemen. En is het zaak om goed onderzoek te verrichten, juist ook op die gevoelig liggende thema’s. Wij zetten onze voelsprieten natuurlijk veel breder uit dan alleen op dit soort bijeenkomsten.’

Goed begin
In maart 2023 presenteerde onderzoeker Jetske Bouma van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) het rapport ‘Betrokken burgers, onmisbaar voor een toekomstbestendige leefomgeving’. De scope van het rapport is veel breder dan ruimtelijke ontwikkeling alleen en gaat specifiek over burgerparticipatie. Toch is het een interessant onderzoek om hier aan te halen, omdat Jetske onder meer benoemt hoe in de ruimtelijke ordening en stedenbouw al veel ervaring is opgedaan met ‘breed luisteren’ en een bottom-up benadering, iets wat bijvoorbeeld in klimaatbeleid de laatste jaren pas op gang komt. En met het visueel maken van informatie, waarmee je een bredere doelgroep kunt bereiken. Het belang van wat Arnold Meijer ‘je snorharen gebruiken’ en Lotte van Veldhuizen ‘je voelsprieten uitzetten’ noemt.

Een goed begin is het halve werk. Bij ruimtelijke opgaven is zo vroeg mogelijk écht luisteren naar alle geluiden van alle betrokkenen, essentieel om tot een gedragen plan te komen. Dus ook naar weerstanden, eigen burgerinitiatieven en belangengroepen. Het doel is niet ‘consensus’, maar je best doen om een zo prettig en gezond mogelijke leefomgeving te creëren voor zo veel mogelijk mensen, met oog voor de al aanwezige bebouwde en natuurlijke omgeving.

In Nederland was geen enkel ander dier dit voorjaar zo prominent in het nieuws als de das. Deze inheemse roofdiertjes bezorgden treinreizigers in Friesland en Brabant flink wat vertraging. Door uitbreiding van onze dorpen en steden is het leefgebied van de das steeds kleiner geworden. En waar bouwen dassen graag een burcht voor hun familie? Bij voorkeur op hoog en droog gelegen plekken, lekker ver weg van grondwater. In een talud van een treinspoor bijvoorbeeld.

Ook onze opdrachtgevers krijgen bij hun ruimtelijke plannen regelmatig te maken met de das. Als onze ecologen sporen tegenkomen – burchten, graafactiviteit, wissels (=vaste paden door hun gebied), dassenhaar aan prikkeldraad enzovoorts – dan plaatsen we minstens zes weken cameravallen. Zo komen onze ecologen meer te weten over hoeveel dassen er leven en waar ze zich bevinden. Een cameraval klinkt overigens enger dan het is; het is gewoon een wildcamera die dag en nacht opnames maakt bij elke (met infrarood) geregistreerde beweging van iets wat warmte uitstraalt. Het lijfje van een das bijvoorbeeld. Dat leverde onderstaand filmpje op in het plangebied van een van onze opdrachtgever. Eigenlijk zijn het aan elkaar geplakte foto’s van een ijverig gravende das, eerder gedeeld op onze LinkedIn-pagina.

De aanwezigheid van een das(senfamilie) hoeft je ruimtelijke plannen zeker niet te dwarsbomen. Wel moet je maatregelen nemen om de das zo min mogelijk te storen in zijn leefgebied. Zo mag je bijvoorbeeld alleen overdag werkzaamheden uitvoeren (de das is een nachtdier!) en is tuinverlichting bij dassengebied maar beperkt toegestaan. Een projectontwikkelaar moet genoeg groen aanleggen of intact houden (struikgewas, grasland etc.) waar de das lekker kan struinen.

Hoewel je een dassenburcht in principe niet mag verwijderen, is het wel mogelijk om hiervoor een ontheffing te krijgen als de volksgezondheid of een ander groot publiek belang in het geding is. Dit was bijvoorbeeld het geval in Friesland en Brabant, waar dassenburchten de stabiliteit van het spoor bedreigden. De dassen in Friesland krijgen een alternatief onderkomen: een door mensen gemaakte ‘kunstburcht’. En deze goedzakjes verdienen onze goodwill ook: wat wij kunnen leren van de das is dat ze elkaars grenzen – gemarkeerd door geur- en ontlastingssporen – in principe respecteren. Soms vechten ze (in paartijd of om de hiërarchie), maar verder zijn dassen sociale dieren met binnen hun ‘clan’ sterke vriendschapsbanden. Ook gedogen ze bijvoorbeeld muizen, bunzingen en vossen in hun burcht.

De moraal van het verhaal: bivakkeert de beschermde das in je plangebied? Laat je dan adviseren door onze ecologen. Als beloning zullen we deze mooie zwartwitte snoetjes nog lang blijven tegenkomen in Nederland.

Er was eens een jongeman van begin twintig, Johannes Aberson. In 1847 begon hij zijn eigen ijzersmederij in het Overijsselse Olst. Later zou dit het begin blijken van een bloeiende machinefabriek voor onder andere baksteenpersen. De naam van de gevarieerde woonbuurt die nu gaat verrijzen op het voormalige fabrieksterrein refereert aan het bijzondere verleden van de locatie: De Steenpers. ‘Het had best wat voeten in aarde om tot hier te komen’, vertelt stedenbouwkundig ontwerper Lotte van Veldhuizen van SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling. Luuk Nikkels van Nikkels Projecten knikt. ‘Maar het is de moeite waard geweest: straks staat hier een duurzame, eigentijdse woonbuurt waar starters, gezinnen en ouderen allemaal een plekje vinden.’

De oude fabriekshallen (foto: Nikkels)

Eerst gaan we nog even terug in de tijd voor een stukje geschiedenis bij het plangebied: twintig jaar na de start van zijn succesvolle smederij in Olst ontwierp Johannes Aberson in 1867 zelf een baksteenpers. Hiermee wist hij de diverse kleisoorten van het Nederlandse rivierenlandschap veel efficiënter tot robuuste stenen te persen. De pers werd een landelijk succes en Aberson bouwde zijn onderneming uit tot een machinefabriek. Zijn zonen en kleinzonen brachten het bedrijf in de eeuw die volgde verder tot bloei. Waar de meeste steenfabrieken langs de IJssel hun deuren allang hadden moeten sluiten, draaide de Abersonfabriek in Olst tot 1996. Dit bijzondere verhaal is zelfs opgenomen in de Canon van Nederland vanwege de cultuurhistorische waarde voor de IJsselstreek.

Geen wonder dus dat dit stukje geschiedenis terugkomt in de naam van de nieuwe woonbuurt die straks verschijnt op het voormalige fabrieksterrein, een groenrand en een paar agrarische percelen. In De Steenpers kan een uiteenlopende doelgroep van starters tot senioren straks fijn wonen in een dorpse, groene sfeer. Hier komt een mooie buurt met halfvrijstaande en rijtjeswoningen plus een aantal vrije kavels (ongeveer tweederde koop-, eenderde sociale huurwoningen). De duurzame wijk wordt natuurlijk gasloos aangelegd met warmtepompen en zonnepanelen.

Groen, duurzaam en sociaal
De buurt is stedenbouwkundig zo ontworpen dat de hiermee ontstane nieuwe dorpsrand mooi overgaat in het omliggende landschap. Daarmee sluit het plan aan bij de cultuurhistorische ambitie van de provincie Overijssel. Lotte, senior stedenbouwkundig ontwerper en projectleider bij SAB: ‘Met het stedenbouwkundig plan hebben we zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de bestaande ruimtelijke structuren en de overgang naar het omliggende landschap. Aan een landelijk lint (de Kleistraat, red.) voegen we bebouwing toe in de vorm van een nieuw erf. Dit erf omsluiten we met een gemengde struweelhaag. Met de beplanting kiezen we voor soorten die de biodiversiteit versterken.’

Het stedenbouwkundig plan uit de toelichting op het vastgestelde bestemminsplan (SAB)

Door het plangebied is al een vrij liggend fietspad aangelegd naar het sportcomplex ten zuidoosten van het gebied (zie foto’s/video). Dit fietspad is doorgetrokken naar de dorpskern via een fietstunnel onder het spoor. Het fietspad biedt een veilige fiets- en wandelroute richting het centrum van Olst. Vlak bij het plangebied ontwikkelt de gemeente een nieuw kindcentrum. Lotte: ‘Het fietspad slingert tussen de groene wadi’s met informele speelaanleidingen (elementen zoals bijvoorbeeld grote keien die uitnodigen tot spelen, red.) door. De woningen zijn op het pad gericht om de sociale veiligheid te vergroten. Ook de wadi’s die zorgen voor opvang, afvoer en infiltratie van hemelwater in de bodem zijn al aangelegd en doen hun werk al (dit is ook al te zien op de dronebeelden, red.).’

Noodzakelijke uitbreiding
Zo eenvoudig als bovenstaande omschrijving van het plannings- en ontwerpproces klinkt, verliep het niet helemaal. Om woningbouw te kunnen realiseren in een gebied met de bestemmingen industrie, groen en agrarisch was namelijk een nieuw bestemmingsplan nodig. Lotte: ‘Zo’n zes jaar geleden benaderden projectontwikkelaar Nikkels en woningcorporatie Salland Wonen ons bureau met deze mooie opdracht. Uiteindelijk hebben wij het stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan, bestemmingsplan en alle benodigde onderzoeken verzorgd.’

Onder die onderzoeken viel onder andere de ‘laddertoets’: vanuit het Rijk moet elke stedelijke ontwikkeling langs de zogenaamde ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ worden gelegd. Daarmee kijk je of de ruimte zo optimaal mogelijk wordt gebruik; past het woningaanbod bijvoorbeeld bij de woonbehoefte in de regio, is inbreiding mogelijk en zo niet, waar en hoe is uitbreiding dan verantwoord? De geplande mix van levensbestendige woningen, sociale huur- en starterswoningen in de vorm van (half)vrijstaande en geschakelde woningen sluit aan bij de zorgvuldig onderzochte woonbehoefte. Lotte: ‘We merken dat hier de afgelopen jaren echt iets is veranderd: ook in het oosten van het land is nu volop behoefte aan nieuwe bouwlocaties. Wij ondersteunen gemeenten en ontwikkelaars bij deze zoektocht met onze adviezen.’

 

Gefaseerd bouwen
Het plan zoals dat er nu ligt biedt woongelegenheid voor iedere levensfase, bevestigt ook Luuk Nikkels van Nikkels Projecten. ‘Het is een mooi plan geworden. We zullen het project in fases gaan bouwen. Op dit moment zijn we bezig met twintig huurwoningen van woningcorporatie Salland Wonen. In de volgende fase gaan we 33 koopwoningen en zes vrije kavels realiseren. In de laatste fase van het project gaan we aan de slag met woningen aan de Kleistraat.  Goed om na jaren van voorbereidingen nu écht bezig te zijn met bouwen!’

Als alles volgens planning gaat, dan kunnen de eerste bewoners de duurzame woonbuurt-in-wording medio 2024 betrekken, grenzend aan de groene randen van het buitengebied én verbonden met de dorpskern.

Drone-video en luchtfoto’s: Nikkels Projecten

Onlangs hadden we de startbijeenkomst en enkele vervolgbijeenkomsten om een stedenbouwkundige visie te maken voor een deel van de Oranjebuurt in Breukelen (gemeente Stichtse Vecht). De bewoners hebben onder andere hun gedachten, ideeën, wensen én zorgen met een ontwerpspel met elkaar kunnen delen. Onze stagiair Sem van Elven had met collega Madelon Jansen  een maquette van het huidige gebied gemaakt. In groepjes konden de huurders zelf aan de slag met plattegronden van het gebied en schaalmodellen van de woningen en appartementen die hier kunnen komen. In overleg met elkaar en met input van onze stedenbouwkundigen Frank Maas en Arnold Meijer ontwierpen zij de Oranjebuurt zo opnieuw.

De betrokken bewoners en omwonenden van de Oranjebuurt dachten echt mee in mogelijkheden en gaven onze stedenbouwkundigen veel nuttige input voor een stedenbouwkundige visie. Het is nu aan ons om alle modellen te vertalen in concrete ontwerpen en uiteindelijk een stedenbouwkundige visie. Die zullen wij dan mede namens de bewoners aan de gemeente aanbieden. De grote betrokkenheid en het enthousiasme bij onze gasten tijdens de aftrap heeft ons brede team van adviseurs en ontwerpers extra energie gegeven om samen met onze opdrachtgever tot een breed gedragen stedenbouwkundige visie te komen. Wordt vervolgd!

 

Naast stedelijke opgaven kun je bij ons ook heel goed terecht voor een groenvisie, de inrichting van een natuurgebied, de landschappelijke inpassing en inrichting van een zandwinningslocatie of een parkontwerp met beplantingsplan. Omdat wij dit soort projecten zo boeiend vinden en deze nog vaker willen doen, hebben wij ons team vorig jaar versterkt met Lara de Graaf én zoeken wij nog een ervaren landschapsarchitect en een junior landschapsontwerper. Vorig jaar heeft onze collega Vera Hetem de beroepservaringsperiode voor afgestudeerden (BEP) succesvol afgerond.

Vera: ‘Wij zijn ook thuis in projecten op hoger schaalniveau, zoals het opstellen van omgevingsvisies. We zitten niet alleen vol inspiratie en vakkennis, maar ook vol ambitie om mooie, toekomstbestendige landschappelijke projecten op te pakken. En natuurlijk werken we graag de groene inrichting uit van stedenbouwkundige opgaven.’

Je leest het: als onderdeel van ons brede team planologen, onderzoekers en ontwerpers heeft ons landschapsarchitectenteam genoeg ambitie. Kom gerust eens langs op ons kantoor in Arnhem of Amsterdam. Bellen of mailen kan natuurlijk ook.