Rho Adviseurs neemt SAB over en versterkt haar positie als toonaangevend bureau voor ruimtelijke ontwikkeling

Rotterdam, 23 oktober 2025

Rho Adviseurs, hét landelijk opererend stedenbouwkundig adviesbureau – neemt adviesbureau SAB over. Met deze stap bundelen deze twee gerenommeerde bureaus hun kennis en ervaring op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling.

De overname past in de ambitie van Rho Adviseurs om top in de markt te blijven als integraal adviesbureau voor ruimtelijke plannen en gebiedsontwikkelingen en toonaangevend op het gebied van de Omgevingswet. Met de vestigingen van SAB in Arnhem en Amsterdam ontstaat er een landelijke dekking van acht vestigingen, verspreid over vrijwel alle regio’s in Nederland waar zij actief en bekend zijn. Lokaal geworteld, dicht bij opdrachtgevers en met een werkplek dicht bij huis voor hun adviseurs.

Door de krachten te bundelen ontstaat een bureau met meer dan 200 professionals, die gezamenlijk opdrachtgevers adviseren bij complexe ruimtelijke vraagstukken. Met één gezamenlijke missie voor Nederland: bijdragen aan een mooie, gezonde en toekomstbestendige leefomgeving voor iedereen.

Versterking en verbreding

Met de overname van SAB vergroot Rho Adviseurs haar advies- en ontwerpcapaciteit aanzienlijk. Waar Rho Adviseurs bekendstaat om haar integrale expertise op gebied van stedenbouw, planologie, milieu, mobiliteit, exploitatie en juridische procedures, brengt SAB een lange ervaring met planologie, onderzoek, stedenbouw en landschapsarchitectuur in. Gezamenlijk kunnen ze hun klanten nog beter adviseren van visie en ontwerp tot de onderbouwing van het plan en de vergunning.

Reacties Rho Adviseurs en SAB

“Met SAB halen we een partner in huis die onze inhoudelijke kracht perfect aanvult”, aldus Monique Lammens, directeur Rho Adviseurs. “Samen kunnen wij onze integrale advisering landsbreed inzetten, onze klanten het complete pakket aan diensten aanbieden en inspelen op de uitdagingen van vandaag zoals woningbouw, ruimte voor werken, klimaatadaptatie en energietransitie”.

Edwin Harleman, manager bij SAB Arnhem: “Wij zien in Rho Adviseurs een partner die onze manier van werken en onze cultuur deelt”. “Door onderdeel te worden van dit grotere geheel, krijgen onze ontwerpers en adviseurs de kans hun werkveld te verbreden en onze advieskwaliteit te blijven inzetten voor een leefbare omgeving”, aldus Arnold Meijer, manager bij SAB Amsterdam.

Over Rho Adviseurs

Rho Adviseurs is een onafhankelijk adviesbureau voor stedenbouw en ruimtelijke ontwikkeling met vestigingen in Groningen, Leeuwarden, Deventer, Eindhoven, Middelburg en Rotterdam. Het bureau werkt aan uiteenlopende ruimtelijke en maatschappelijke opgaven voor bedrijven en overheden.

Over SAB

SAB is een bureau voor stedenbouw, landschap, planologie en onderzoek met vestigingen in Arnhem en Amsterdam en heeft in de afgelopen decennia een grote bijdrage geleverd aan ruimtelijke projecten door heel Nederland.

De directie van SAB wordt vanaf 22 oktober 2025 gevormd door Monique Lammens en Jos van Jole, tevens directie van Rho Adviseurs.

Noot voor de redactie

Voor meer informatie over de inhoud van dit persbericht, kunt u contact opnemen met Monique Lammens of Jos van Jole via 010-201 85 55.

Als klein jochie plakte hij al A4-tjes aan elkaar die hij voltekende met zelfverzonnen steden. Niet vreemd dus dat Joris Jilesen uiteindelijk in de wereld van planologie belandde. Nu maakt hij met zijn plannen échte gebiedsontwikkelingen mogelijk.  

Zo Joris, je werkt nu zo’n 4 jaar bij SAB. Hoeveel plannen zijn er al door je handen gegaan?

“Haha, ik heb het niet precies bijgehouden. Maar als ik moet schatten zou ik zeggen: tussen de 150 en 200.”

Dat zijn er behoorlijk wat! Welk project springt er voor jou uit?

“Dan denk ik meteen aan De Tuit in Varsseveld. Dat was voor mij het grootste woningbouwplan tot nu toe. In dit project werkte ik met veel verschillende collega’s samen, want alle facetten van SAB komen terug: ontwerp, milieu, ecologie en planologie.”

Hoe vind je het om in zo’n multidisciplinair team te werken?

“Heel leuk. Het verrijkt mijn kennis. Als planoloog moet je eigenlijk overal een beetje van afweten. Doordat we op kantoor met alle disciplines door elkaar zitten – dankzij de flexplekken – hoor je automatisch waar anderen mee bezig zijn en ontstaan er spontaan interessante gesprekken. Vragen van klanten, ook al gaan ze over een andere discipline, kan ik vaak zelf al beantwoorden. En anders is er altijd wel een collega in de buurt die meer weet.”

Mooi hoe je blijft leren. En daarover gesproken: hoe heeft de Omgevingswet jouw werk veranderd?

“In het begin was het behoorlijk onzeker. Hoe werkt het allemaal? Wat wordt er precies van ons verwacht? Maar nu we ermee werken, leer ik steeds bij. Uiteindelijk zijn de onderbouwingen en toelichtingen die je schrijft op hoofdlijnen hetzelfde. Wat wel veranderd is: de termen, het annoteren en de uitgebreidere onderzoeksplicht. We zien de TAM-IMRO-plannen nu langzamerhand verdwijnen. Steeds meer opdrachtgevers verzoeken om STOP-TPOD-plannen. SAB gaat natuurlijk in die ontwikkelingen mee. In januari 2025 is ons eerste STOP-TPOD-plan gepubliceerd in het DSO.”

Wat zijn jouw ambities binnen SAB?

“Mijn doel is om door te groeien naar senior planoloog. Dan ga je ook junior en medior collega’s begeleiden, heb je nog meer klantcontact en ben je meer bezig met ontwikkelingen in de markt en het binnenhalen van werk. SAB is een platte organisatie, er zijn bijvoorbeeld geen teamleiders. Dat vind ik een voordeel: je krijgt al vroeg veel verantwoordelijkheid en processen gaan snel. En als je toch ergens tegen aanloopt zijn de directeuren heel benaderbaar.”

Dat klinkt fijn. Maar heb je nooit overwogen om bij een gemeente te werken? Daar is toch zo’n goede werk-privébalans?

“Nou, die heeft SAB ook! Met 30 vrije dagen is er veel tijd om bij te tanken en mooie reizen te maken – wat ik graag doe. En ook met bijvoorbeeld thuiswerken wordt soepel omgegaan. In principe ben je bij een 5-daagse werkweek minstens 3 dagen op kantoor. Maar ik kom van ver, en als het een keer druk op de weg is, is er ook begrip als ik thuis werk. Bovendien vind ik het veel leuker om zelf plannen te maken, terwijl je bij een gemeente veel meer aan het toetsen bent.”

Gelukkig maar! En heb je dan nog tips of adviezen voor andere ervaren planologen die bij SAB willen werken?

“Probeer van iedereen hier zoveel mogelijk op te steken. En vind daartussen je eigen weg. Iedere planoloog heeft hier een eigen stijl, en dat mag ook.”

 

Word collega van Joris

Bekijk onze vacature voor senior planoloog of een van de andere vacatures bij SAB en solliciteer. We maken graag kennis met je!

De zomervakantie is aangebroken. Eindelijk tijd om te lezen! Veel van onze collega’s zijn echte kampeerders. Wat zij zoal weglezen in hun hangmatje op de camping? Hieronder 3 ‘stadse’ boekentips van SAB’ers.

De Stad

Edwin gaat voor De Stad van Marcel van Engelen, hét verhaal van de stad Amsterdam tussen de jaren 80 en nu. Hoe de vervallen stad wijk voor wijk weer opkrabbelde, opbloeide en nu (als gevolg van het eigen succes) weer voor nieuwe uitdagingen staat.

De Fijne Stad

Madelon tipt De Fijne Stad van Vincent Luyendijk. Een boek bomvol inspiratie voor groene en gezonde leefomgevingen. Ook leuk voor de ‘niet-echt-zo’n-lezer’: er staan héél veel mooie plaatjes in!

De Levende Stad

En dan hebben we ook nog De Levende Stad, de aanrader van Anne. Hierin daagt bioloog Stefano Manusco ons met verrassende voorbeelden uit om de stad te zien als een plant: een levend en circulair organisme.

Ook zin om lekker veel te lezen in je vakantie?

Kom werken bij SAB, bijvoorbeeld als senior planoloog of landschapsarchitect. Met 6 weken vakantie per jaar krijg je met gemak die vuistdikke roman uit!

 

Met 30 stemmen voor en slechts 1 stem tegen heeft de gemeenteraad van Gemeente Barneveld vorige week de omgevingsvisie vastgesteld. Nu is de gemeente weer een stap dichter bij het realiseren van diverse grote opgaven, waaronder de groei met 8.000 woningen en 20.000 extra inwoners!

“Trots op dit project”

Onze projectleider en senior planoloog Jitske van Dijk is blij met de vaststelling. “We zijn trots op de visie. Dit is zo’n SAB-project waarbij onze planologen en ontwerpers en de gemeente intensief samen optrokken. Daardoor is het een krachtig samenspel geworden van sterke inhoud, goed kaartmateriaal én een mooie, interactieve vormgeving.”

Binnenkort in het DSO

De omgevingsvisie is dankzij de toegewijde inzet van onze CAD/GIS-specialist Andor Keur binnenkort ook te vinden in het DSO.

Wil jij ook aan de slag met omgevingsvisies?

Is dit nou ook typisch zo’n project waar jij blij van zou worden? Wij hebben nog een vacature voor senior planoloog. Ontdek onze mooie voorwaarden en solliciteer direct.

Goed nieuws voor woningzoekers in Bemmel: het ontwerp-TAM-omgevingsplan voor de nieuwe woonwijk aan de Zandsestraat ligt nu ter inzage! Dit plan maakt de bouw mogelijk van zo’n 146 woningen, verdeeld over twee deelgebieden.

Daartussen komt een aantrekkelijke groene zone die de Waaldijk met park Lingezegen verbindt, met plek voor natuur, spelen en wateropvang. Het noordelijke deelgebied sluit aan op Bemmel en krijgt een dorps karakter met groene wiggen richting de groene zone. Het zuidelijke deelgebied sluit aan op buurtschap De Pas en biedt een groen, landelijk woonmilieu met vrije kavels. Twee derde van de woningen bestaat uit betaalbare huur- en koopwoningen in verschillende woningtypes, zodat een gevarieerde woonbuurt ontstaat met voor ieder wat wils.

Ontwerp, advies én onderzoek

SAB was vanaf het begin betrokken en werkte samen met Jansen Bouwontwikkeling en gemeente Lingewaard aan het stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan en ontwerp-TAM-omgevingsplan. Ook verzorgden we het participatieproces én de benodigde milieukundige onderzoeken.

Een nieuwe leefomgeving aan de Zandsestraat

Een mooi voorbeeld van hoe onze onderzoekers, stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten en planologen samenwerken aan een nieuwe leefomgeving die past bij het dorpse en landschappelijke karakter van Bemmel.

Teamgevoel versterken

Onze Amsterdamse vestiging groeit, en deze fietstocht was een mooie kans om op een ontspannen manier met elkaar in gesprek te zijn en het teamgevoel te versterken.

Leren van elkaar

En natuurlijk kwam ook ons vakgebied voorbij. Onderweg stopten we onder andere bij een natuurinclusieve wijk op het Java-eiland, stonden we stil bij het bijzondere Betondorp, bewonderden we monumentale bomen in het Arboretum en leerden we meer over de Amstelstroombrug: een brug met veel slimme voorzieningen voor vogels, vissen en vleermuizen.

We sloten de dag af met een bord pasta bij een knus Italiaans restaurantje. Een meer dan geslaagd teamuitje!

Wil jij aanhaken bij ons volgende uitje?

Van harte welkom! We zoeken nog collega’s. Bekijk hier onze vacatures.

 

Mooie beplanting maakt een ruimtelijk ontwerp écht af. Maar hoe bepaal je welke planten waar moeten komen? Samen met senior landschapsarchitect Lara de Graaf zoomen we in op een beplantingsplan dat we onlangs maakten voor de gemeente Altena: Achter de Schans (fase 1) in Werkendam.

SAB is intensief betrokken bij de ontwikkeling van dit gebied. Eerder maakten we onder andere de locatiestudie, het structuurbeeld en het stedenbouwkundig plan. Het beplantingsplan vormt het sluitstuk van een langjarige samenwerking.

Wat is een beplantingsplan eigenlijk?

“De naam zegt het eigenlijk al: een beplantingsplan is een schematische weergave van welke planten waar worden aangebracht in de buitenruimte.

Typisch voor het plan in Werkendam is de parkachtige ruimte die naar de watergang leidt. Langs de watergang – aan de randen van de wijk – is gekozen voor inheemse soorten zoals wilgen, essen en elzen. Beplanting die hier van nature voorkomt. Binnen de wijk worden ook gecultiveerde soorten toegepast.”

 

Hoe gaan jullie als landschapsarchitecten te werk bij een beplantingsplan?

“We kijken goed naar de bodem, het landschap en de omgeving. Achter de Schans ligt in een rivierenlandschap op een oeverwal. In zulke landschappen komt vaak fruitteelt voor. Daarom zijn er onder andere fruitbomen en sierkersen toegevoegd.

Vanuit de gemeente bestond de wens om de wijk natuurlijker in te richten en te beheren. We hebben dan ook zorgvuldige afstemming gehad met de beheerafdeling. Bijvoorbeeld over minder frequent maaien, het toepassen van inheemse soorten en het onderhouden van de oevers met een boot. De bewoners zijn vooraf geïnformeerd over de natuurlijke inrichting, zodat er meer begrip is als bijvoorbeeld het gras wat langer blijft staan.”

Wat maakt dít plan nou bijzonder?

“We hebben nagedacht over hoe het plangebied voor zowel mens als dier een fijne plek kan zijn. Een mooi detail van dit plan is de natuurvriendelijke oever aan de noordzijde. Het talud loopt hier heel langzaam op, waardoor verschillende dier- en plantensoorten hier hun leefgebied vinden.”

Meer weten?

Bij SAB kijken we integraal naar elke opgave. Heb je een vraag over groen in de leefomgeving, of werk je aan een plan waarin natuur een plek verdient? Neem gerust contact met ons op.

Op 13 mei luidde SAB officieel het vleermuisseizoen in. Onze ecologen zijn er weer helemaal klaar voor om ’s avonds en ’s nachts op pad te gaan – met batdetectors in de hand en een flinke dosis enthousiasme. Tijdens onze jaarlijkse seizoensopening komen we met collega-ecologen uit ons netwerk samen om kennis te delen, nieuwe inzichten te bespreken en natuurlijk de eerste vleermuizen te detecteren.

Wat is het vleermuisseizoen?

Tussen 15 mei en 1 oktober vindt er in heel Nederland vleermuisonderzoek plaats. In deze periode zijn vleermuizen het meest actief. Vooral de maanden tussen 15 mei en 15 juli zijn cruciaal: dit is de kraamperiode waarin vrouwtjes zwanger zijn en hun jongen grootbrengen. Vanaf half augustus tot oktober bereiden de vleermuizen zich voor op de winter – ze paren, eten zich vol en zoeken geschikte winterverblijven.

 

Onderzoek met batdetectors

Tijdens het vleermuisseizoen doen onze ecologen onderzoek met speciale batdetectors. Deze apparaten zetten ultrasone geluiden om in hoorbaar geluid voor mensen. Op basis van die geluiden kunnen we vaststellen welke vleermuissoort er in het gebied aanwezig is. Dat is belangrijk, want alleen dan kunnen we passende maatregelen nemen om hun verblijfplaatsen te behouden of te compenseren.

 

Vleermuizen en hun leefgebied

Nederland telt maar liefst 20 verschillende soorten vleermuizen. Sommige leven graag in gebouwen met kieren en spleten, andere soorten zoeken hun toevlucht in holle bomen. Wanneer een gebouw wordt gesloopt of bomen worden gekapt, onderzoeken wij of er vleermuizen verblijven of gebruikmaken van het gebied als vliegroute of foerageergebied.

Ecologie als onderdeel van het totaalplaatje

Bij SAB zetten we ons in voor natuurinclusief ontwerpen. Onze ecologen werken nauw samen met stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten en andere disciplines binnen ons bureau. Zo zorgen we voor ecologisch verantwoorde plannen én helpen we opdrachtgevers bij het toepassen van mitigerende maatregelen. Van het eerste idee tot een natuurinclusieve uitvoering: SAB denkt integraal mee.

De vergunningen zijn onherroepelijk en de aannemingsovereenkomsten getekend. Daarmee is het officiële startsein gegeven: gemeente Buren krijgt een nieuw gemeentehuis! En wij bij SAB zijn trots dat we hier in de planfase aan mochten bijdragen.

Groene en waterrijke locatie

De nieuwe locatie aan De Wetering in Maurik is groen en waterrijk. Het ontwerp van architectenbureau cepezed sluit daar naadloos op aan, met een elegante paviljoenuitstraling en een duurzaam gebouw dat helemaal klaar is voor het nieuwe werken.

 

Onze bijdrage: de planologische procedure

Voor deze ontwikkeling verzorgden wij de ruimtelijke onderbouwing en coördineerden we diverse ecologische en milieuonderzoeken. De planvorming liep via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), voor ons één van de eerste onder de Omgevingswet. Dit project kenmerkte zich ook door een ambitieuze planning en een aantal locatiewijzigingen binnen het zoekgebied. Ondanks dat bleef de samenwerking constructief. Zowel projectmanager Dirk Miltenburg als wij bij SAB kijken er positief op terug.

 

Start werkzaamheden

In juni starten de eerste werkzaamheden en in september gaat de eerste paal de grond in. Wekijken uit naar dit feestelijke moment en wensen gemeente Buren alvast een toekomstbestendig nieuw thuis toe!

Alleen als je weet wat er wás, kun je goede keuzes maken over wat er komt. Wist je dat we bij SAB steeds meer cultuurhistorisch onderzoek doen? Stedenbouwkundig ontwerpers Indira Žuljević en Demi van Hooff werken met veel plezier aan dit onderwerp. Indira vertelt graag wat cultuurhistorisch onderzoek inhoudt, waarom het belangrijk is en wat het oplevert.

“Vroeger richtte cultuurhistorie zich vooral op monumentale gebouwen”, legt Indira uit. “Maar dat is de laatste jaren sterk veranderd. We kijken niet alleen meer naar gebouwen, maar ook naar stedenbouwkundige structuren en het landschap. Door de Omgevingswet is een cultuurhistorische rapportage nu vaak verplicht. Gemeenten deden dit soort onderzoek eerst vaak zelf of met een gespecialiseerde cultuurhistoricus. Nu is de vraag veel groter en schakelen ze ons vaker in.”

Hoe pak je zo’n onderzoek aan?
“Elk onderzoek begint met veel lezen, zoeken en vergelijken. Je moet je eigen mening loslaten en objectief blijven. Iets hoeft geen rijks- of gemeentelijk monument te zijn om wél van cultuurhistorische waarde te zijn. Dat maakt het interessant en uitdagend. Soms is het moeilijk in woorden te vatten, maar voel je wel: dit vertelt een verhaal.”

Naast literatuuronderzoek gaat Indira ook vaak op locatie kijken en praat ze regelmatig met betrokkenen. “In het Zeeheldenkwartier in Zutphen werkten we aan een plan waarbij jaren ’60-woningen gesloopt zouden worden. Wijken uit die tijd zijn gebouwd volgens het principe van ‘licht, lucht en ruimte’, en hebben vaak veel ruimte tussen de blokken, met veel groen. Die groene openbare ruimte met inmiddels volwassen bomen heeft stedenbouwkundige waarde. Dan ga je uitzoeken wat die waarde precies is en hoe je die kunt behouden of versterken.”

Ook in Park Sonsbeek – een rijksmonument – speelt cultuurhistorie een rol bij de tijdelijke plaatsing van het Feestaardvarken. “Daarbij was het de uitdaging om me te richten op de specifieke vraag, en niet te verdwalen in alles wat er over het park geschreven is, want dat zijn hele bibliotheken vol.”

Een wijk met een verhaal
Een van de onderzoeken die Indira bijgebleven is, is dat naar een oude fabriekswijk in Apeldoorn. “Om de fabriek stonden eind 19e-eeuwse arbeiderswoningen. Elk huis had een diepe achtertuin en een schuurtje. Waarom was dat? Uit archiefonderzoek bleek dat de bewoners jaarlijks een biggetje kregen van de fabriek, om thuis te verzorgen om met kerst te kunnen eten. Daar was zo’n tuin met schuur natuurlijk ideaal voor. De overgebleven woningen met hun diepe tuinen vertellen dit verhaal, dat van grote sociaalmaatschappelijke waarde is. Dan is het mooi om iets van zo’n verhaal, de structuur of sfeer te behouden in het stedenbouwkundig plan.”

Leer de geschiedenis kennen dankzij ruimtelijke structuren
Een ander voorbeeld is het oude raadhuis in Laren, ooit het woonhuis van paters die ernaast een school hadden. “De indeling van het gebouw weerspiegelt hun manier van leven, met bidkamers en specifieke ruimtelijke structuren. Toch was er een plan om het gebouw ingrijpend te verbouwen. Wij hebben geadviseerd om de oorspronkelijke structuur te behouden, omdat die veel vertelt over de geschiedenis van de plek.”

 

Waarom is cultuurhistorie belangrijk?
Indira: “Het laat zien waar we vandaan komen, en waarom een plek eruitziet zoals die eruitziet. En mensen zijn daar vaak gevoeliger voor dan je denkt. Inzicht in cultuurhistorie helpt om plannen beter in te passen in hun omgeving én maakt dat mensen zich meer verbonden voelen met een plek.”

Meer weten?
Heb je vragen over cultuurhistorie of ben je benieuwd hoe we  je kunnen helpen met cultuurhistorisch onderzoek bij jouw project? Neem contact met ons op.

Erik begon in 2021 bij SAB als starter. Inmiddels heeft hij zich ontwikkeld tot ervaren planoloog én onze dartkampioen. In dit interview vertelt hij hoe in het vak rolde, wat zijn werk inhoudt en waarom hij zich bij SAB zo op zijn plek voelt.

 

Hé Erik, hoe ben je bij SAB terechtgekomen?
“Na mijn bachelor sociale geografie en planologie in Utrecht wilde ik direct aan de slag en niet weer de boeken in. Toen ik bij SAB de kans kreeg om te leren on the job, wist ik meteen: dit is wat ik zoek.”

En hoe zag dat leren in de praktijk eruit?
“Vanaf dag één kreeg ik begeleiding van een ervaren collega. Ik leerde de wet- en regelgeving kennen, oefende met het schrijven van motiveringen en begon steeds beter te begrijpen welke belangen er bij ruimtelijke ontwikkelingen spelen. Die begeleiding heeft me enorm geholpen. Nu geef ik zelf weer nieuwe collega’s een vliegende start.”

Wat houdt je werk als planoloog precies in?
“Ik draag bij aan het mogelijk maken van ruimtelijke ontwikkelingen. Als een initiatiefnemer of gemeente iets wil wat niet binnen het omgevingsplan past, zorgen wij voor een goede onderbouwing. Dat begint met een motivering en de bijbehorende onderzoeken, waarna we het plan indienen. Soms is dat snel geregeld, maar vaak duurt het maanden voordat er een besluit valt.”

En wat vind je het leukste aan je werk als planoloog?
“De allereerste blik op een locatie. Dan bekijk ik waar de knelpunten zitten en welke belangen er spelen. Vervolgens bespreek ik dit met de opdrachtgever. Elk project is anders, en dat maakt het werk uitdagend. Sommige ontwikkelaars willen het liefst zoveel mogelijk woningen realiseren, terwijl andere meer inzetten op ruimte en groen. En midden in de stad naast een drukke weg kan er geluidsonderzoek nodig zijn, terwijl je je aan een rustig landweggetje in het buitengebied misschien juist wel weer te maken hebt met geur van omliggende agrarische bedrijven. Het afwegen van belangen en het coördineren van de juiste onderzoeken is elke keer weer interessant.”

Zijn er projecten waar je met trots op terugkijkt?
“Ik volg mijn projecten niet altijd tot het eind, maar soms kom ik iets tegen waar ik aan heb gewerkt. De Timp in Duiven is zo’n voorbeeld, de laatste woningen hiervan zijn in 2024 opgeleverd. Verder vind ik het altijd leuk om aan projecten in Apeldoorn te werken, omdat ik daarvandaan kom. Zo weten mijn vrienden en familie ook waar ik mee bezig ben, haha.”

Hoe ziet een typische werkdag als planoloog er voor jou uit?
“Ik begin met het bijwerken van mijn mailbox. Daarna werk ik aan een motivering, stel een offerte op of overleg ik met collega’s en opdrachtgevers. Het is veel schrijven en bellen, maar door de afwisselende projecten blijft het interessant. En tussen de middag? Dan ga ik met collega Tim graag een potje darten.”

 

 

Wat maakt SAB anders dan andere bureaus?
“SAB heeft veel disciplines onder één dak. Ik werk samen met stedenbouwkundigen, ecologen en milieuplanologen, waardoor ik een breed beeld krijg van alles wat bij ruimtelijke ontwikkeling komt kijken. De sfeer is informeel en collega’s staan altijd klaar om te helpen.”

Welke kansen krijg je hier om je te ontwikkelen?
“Bij SAB krijg je veel vrijheid om je eigen stijl te ontwikkelen en verantwoordelijkheid te nemen. Als je ergens in wilt groeien, wordt dat gestimuleerd. Zo zijn er collega’s die zich verdiepen in klimaatadaptatie, AI of cultuurhistorie. Er is veel mogelijk!”

En tot slot: wat zou je tegen een potentiële nieuwe collega willen zeggen?
“SAB biedt je de vrijheid om je eigen pad te bewandelen en projecten te doen die bij je passen. Je leert hier ontzettend veel en de werksfeer is gemoedelijk. Iedereen kan zichzelf zijn. Als dat je aanspreekt, zou ik zeker eens langskomen!”

Word collega van Erik

Ben jij klaar voor een uitdagende baan in de ruimtelijke ordening? Bij SAB krijg je de kans om jezelf te ontwikkelen in diverse projecten, samen te werken met collega’s uit verschillende disciplines én natuurlijk je dartskills te verbeteren. 😉

Bekijk onze vacature voor senior planoloog of een van de andere vacatures bij SAB en solliciteer. We maken graag kennis met je!

Naar vacatures

Afgelopen vrijdag was een bijzonder moment in Nijkerk: de feestelijke start van de bouw van ‘Wonen bij de Toren’ met een treffende speech van wethouder Esther Heutink-Wenderich. Een project dat de binnenstad verrijkt en tot stand is gekomen dankzij jarenlange samenwerking, visie en doorzettingsvermogen.

 

Reis van bijna 15 jaar

Voor onze directeur en senior stedenbouwkundige Arnold Meijer is dit een mijlpaal. Al sinds 2011 is hij op verschillende manieren bij de ontwikkeling betrokken geweest, eerst bij het opstellen van de gemeentelijke structuurvisie en de binnenstadsvisie, later bij de ontwikkelingsvisie Torenstraat-Vrijheidslaan en de stedenbouwkundige uitwerking. Binnen SAB heeft hij de afgelopen jaren het bouwplan begeleid en ontwerpen gemaakt voor de herinrichting van de openbare ruimte. Alles bij elkaar een reis van bijna 15 jaar, die nu een tastbaar resultaat krijgt.

 

Sterke samenwerking

Dat dit project nu van start gaat, is te danken aan een sterke samenwerking tussen de gemeente Nijkerk, Van Wijnen, Smink Vastgoed b.v., Woningstichting Nijkerk, Architecten TEAM Nijkerk, een klankbordgroep, Stichting Oud Nijkerk en omwonenden. Met lef en creativiteit zijn obstakels overwonnen en is gewerkt aan een plek die het historische centrum van Nijkerk versterkt. Het plan omvat ruim 100 woningen, een ondergrondse parkeergarage en een winkelruimte, en biedt bewoners straks een autoluw en groen woonmilieu, passend bij de omgeving.

 

Uniek traject

Voor Arnold markeert de start van de bouw ook het einde van een bijzonder traject. “Het komt niet vaak voor dat je als stedenbouwkundige een project vanaf structuurvisie tot realisatie mag meemaken. Ik ben trots en dankbaar dat ik hieraan heb mogen bijdragen.”

Op naar een prachtige nieuwe woonplek in het hart van Nijkerk!

 

 

 

Hoe ziet de gemeente Barneveld eruit in 2040? Welke keuzes maken we voor wonen, werken, mobiliteit, energie en klimaat? In de Omgevingsvisie Barneveld 2040 schetsen we niet alleen een helder toekomstbeeld, maar ook de weg ernaartoe.

Bij SAB hebben we samen met de gemeente hard gewerkt aan deze visie, met waardevolle input van inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties. We keken naar de kwaliteiten en uitdagingen van het gebied. Het resultaat? Een toekomstbestendig plan dat ruimte biedt voor groei met 8.000 woningen, mét oog voor leefbaarheid, natuur en economie.

Meer weten?

Download de Omgevingsvisie Barneveld 2040

 

 

Gebiedsgericht omgevingsprogramma Deelse Kampen in Gemert vastgesteld én gepubliceerd op het DSO

In samenwerking met de gemeente Gemert-Bakel en GIS-kit is het onlangs vastgestelde omgevingsprogramma gepubliceerd op het DSO.

Het omgevingsprogramma Deelse Kampen laat de gewenste ontwikkelingsrichting van het nu nog agrarische gebied van circa 27 hectare aan de noordwestzijde van Gemert zien. Doelstelling van de ruimtelijke visie is om een aantrekkelijke, duurzame woonomgeving met 600-800 woningen te realiseren.

Lees meer over dit project op onze projectpagina Deelse Kampen in Gemert.

Het omgevingsprogramma is via de volgende link te bekijken op Regels op de kaart: Omgevingsprogramma Woningbouwontwikkeling Deelse Kampen, Gemert

 

De Raad van State heeft eerder dit jaar alle beroepsgronden van het bestemmingsplan voor het bijzondere woonproject ‘Anders Wonen’ met voedselbos aan de Lingeweg in Tiel ongegrond verklaard. Een bijzonder project voor een kwetsbare doelgroep binnen onze samenleving: mensen met een bepaalde GGZ-problematiek, die met de juiste begeleiding kans maken om na een tijdje weer zelfstandig te kunnen wonen. Dit project riep zorgen en daarmee bezwaren op bij omwonenden. Die zijn door de Raad van State ongegrond verklaard. De plannen zijn zorgvuldig en in goed overleg met betrokken partijen opgesteld. Daarbij zijn ook voorwaarden gesteld aan de invulling van ‘Anders Wonen’. Mensen met een veroordeling voor een zedenmisdrijf of een geweldsdelict komen bijvoorbeeld niet in aanmerking voor dit project.

Een van onze planologen maakte niet alleen het bestemmingsplan: ‘Vanuit de prettige samenwerking met de Gemeente Tiel en KleurrijkWonen heb ik met landschapsarchitect én collega Vera Hetem de verdere landschappelijke inpassing van de ontwikkeling vormgegeven. Hierin zijn ook ideeën vanuit de buurt verwerkt. Uiteindelijk heeft de combinatie met een voedselbos het project zelfs het predicaat “Groen Icoon” van de provincie Gelderland opgeleverd. Mooi dat volgend jaar de nieuwe woonplek in gebruik genomen kan worden, ondanks alle gevoeligheden rond het project.’

 

#inclusiviteit #participatie #landschapsarchitectuur #GroenIcoon

Rond de Waalhaven aan de westkant van Nijmegen begint zich een hoogstedelijke skyline af te tekenen. Hier ontpopt een voormalig industrieterrein zich tot levendig woongebied, op loopafstand van de binnenstad. Dankzij een weldoordacht stedenbouwkundig plan en bijpassend architectonisch ontwerp leidt de nieuwe ontsluitingsweg langs de markante woontoren ‘Thuishavens 100’ je als vanzelf van en naar de Nijmeegse binnenstad.

Zodra je de Waalstad via de noordkant nadert, vangt de zeventig meter hoge woontoren je blik als onderdeel van Havenkade, een 324 appartementen tellend woonensemble. Het is een mooie mix geworden van duurzame huur- en koopwoningen, waarvan ruim veertig procent in de betaalbare sector valt. In het voorjaar van 2023 ontvingen de eerste bewoners de sleutel. De tweeëntwintig verdiepingen tellende woontoren is een niet te missen oriëntatiepunt als je de stad in- of uitrijdt. Daarbij voelt het gewijzigde verloop van de ‘Laan van Oost-Indië’ als ontsluitingsweg heel logisch aan.

Dronebeelden: Paul Beckers

Waalfront in Nijmegen-West bestaat straks uit verschillende deelgebieden: de al gerealiseerde en opgeleverde Handelskade, Havenkade (Dijkkwartier) en Iris (Waalkwartier), Park Fort Krayenhoff en Koningsdaal. Elk project krijgt een eigen uitstraling. Gemene deler is de verbinding met het water en de binnenstad. ‘Wij werden uitgenodigd door Ontwikkelingsbedrijf Waalfront (= gemeente Nijmegen + BPD bouwfonds gebiedsontwikkeling, red.) om een stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan, bestemmingsplan en bijhorende haalbaarheidsonderzoeken te verzorgen voor Dijkkwartier, de derde fase van het plan. Doordat in het woongebied wonen, werken en recreëren samenkomen – wat voorheen veel minder het geval was – zou ook het verkeer in het gebied aanzienlijk toenemen. De ontsluitingsroute moest die toename op een logische en verantwoorde wijze kunnen verwerken’, blikt stedenbouwkundig ontwerper Lotte van Veldhuizen terug.

De nieuwe ligging van de Laan van Oost-Indië is na een uitgebreide studie tot stand gekomen. Binnen deze studie zijn diverse varianten van de Laan van Oost-Indië opgesteld en beoordeeld ten aanzien van programma, verkeer, stedenbouw, geluid en luchtkwaliteit. De Laan van Oost-Indië volgt via de westzijde van de woontoren een schuin tracé en gaat over in de Weurtseweg (rode pijl)

Uiteindelijk is gekozen voor een schuin tracé waarmee deze langs de westzijde van de woontoren overgaat in het laatste stukje van de Weurtseweg richting binnenstad.

‘Wayfinding’
Vanuit verkeerskundig oogpunt heeft dit schuine verloop van de weg een snelheidsremmend effect, waarbij de verkeersdoorstroming toch op peil blijft. Tegelijkertijd leidt de markante vorm én plaatsing van de woontoren weggebruikers als vanzelf het gebied in en uit, legt Lotte uit. ‘Bij mijn stedenbouwkundige ontwerpen vind ik het belangrijk dat (weg)gebruikers zich goed kunnen oriënteren en hun weg kunnen vinden (in de stedenbouw ook wel “wayfinding” genoemd, red.). Vanuit de stad voelt het logisch om de weg naar de Laan van Oost-Indië te volgen in plaats van rechtdoor de Weurtseweg in te rijden, wat tot nu toe de uitvalsroute de stad uit is. Het “profiel” van de weg (de opbouw in de breedte, met rijstroken, stoep etc., red.)  én de stedenbouwkundige opzet van het gebied – met hoogteaccenten, vernauwingen en “wandwerking” op strategische plekken – zorgen ervoor dat je als weggebruiker vanzelf geneigd bent om het schuine tracé te volgen. De toren staat op een strategisch punt, waar je zicht hebt op de Waalhaven en waar het tracé van de Laan van Oost-Indië afbuigt richting de stad.’

Wonen, werken, léven
‘Waar wij ons ook echt hard voor gemaakt hebben, is een levendige plint (onderste deel van een gebouw, red.) van het woonensemble’, gaat Lotte verder. Entrees naar woningen en transparante, toegankelijke fietsenbergingen dragen bij aan de sociale veiligheid en geven het straatbeeld een opener karakter. ‘Die onderste bouwlaag op ooghoogte is heel bepalend voor de levendigheid van een woongebied.’ De uitnodigende, open plint sluit aan bij de Handelskade aan de oostkant van de Waalhaven met haar terrasjes en winkeltjes. Ook het oude stadscentrum van Nijmegen, het multifunctionele centrum in de voormalige Honig-fabriek én het centraal station zijn allemaal op loopafstand te vinden.

In de entreehal van de woontoren Thuishaven ook een bijzondere ijszaak gevestigd; DROOM!, waar mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt ambachtelijk ijs en goede koffie serveren. Havenkade is een prettige leefomgeving geworden waar wonen, werken en recreëren samenkomen.

Meer lezen? Via deze link is het complete bestemmingsplan te vinden.

De voormalige industriehaven aan de noordkant van het woonensemble geeft Waalfront extra charme (foto: SAB)

 

Of je je nu als projectontwikkelaar, overheid of woningbouwvereniging bezighoudt met een ruimtelijke ontwikkeling, je plan moet zijn plek krijgen in een steeds complexere context. ‘Dan is het slim om al aan het begin quickscans en risicoanalyses te laten maken om alle relevante factoren in beeld te krijgen’, adviseert Edwin Harleman, jurist/partner bij SAB. ‘Tegelijkertijd hanteren nieuwe generaties een veranderende set normen en waarden, waardoor complicerende factoren van vandaag de succesfactoren van morgen kunnen zijn’, ziet senior stedenbouwkundige/partner Arnold Meijer. Een gesprek met de directie van SAB over het complexe, maar altijd boeiende samenspel tussen uiteenlopende waarden en belangen in ons vakgebied.

De wereld van ruimtelijke ontwikkeling beleeft turbulente tijden. De enorme woningbouwopgave pakken we aan tegen een achtergrond van onder andere de energietransitie, klimaatverandering en andere niet te veronachtzamen effecten van menselijk handelen op onze leefomgeving. ‘Tegelijkertijd is de tendens om zo veel mogelijk factoren van de aanwezige bebouwde en natuurlijke omgeving mee te beschouwen in je planvorming’, constateert Arnold. En die factoren dienen te worden gewogen met het oog op ‘brede welvaart’, volgens het CBS ‘de kwaliteit van leven hier en nu, en de mate waarin deze ten koste gaat van de brede welvaart van latere generaties of van die van mensen elders in de wereld.’ Kathedraaldenken* – kort gezegd bedenken hoe wij goede voorouders kunnen zijn voor generaties na ons – in het kwadraat.

Lange adem
Ondertussen is de Omgevingswet na jarenlange voorbereidingen ingegaan. Daarmee zouden overheden een minder sturende rol krijgen en meer flexibiliteit bieden aan ruimtelijke ontwikkelingen. Nóg meer van een toelatingsplanologie naar een uitnodigingsplanologie, een beweging die al jaren gaande is. Edwin is kritisch wat de timing betreft. ‘Juist nu is er behoefte aan meer regie vanuit de overheden’, vindt hij. ‘Die zal uiteindelijk ook wel worden genomen, maar op dit moment zijn veel gemeenten vooral hard bezig om hun bestemmingsplannen om te zetten naar omgevingsplannen. Bij een nieuw initiatief is er de keuze tussen een BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) of een omgevingsplanwijziging. We merken dat gemeenten met name voor een BOPA kiezen en terughoudend zijn met omgevingsplanwijzigingen, omdat ze nog lang niet alles op orde hebben. Het is echt iets van de lange adem. Voordat we als samenleving de vruchten plukken van de Omgevingswet, zijn we vermoedelijk jaren verder.’

Integrale blik ontzorgt
Toch biedt de Omgevingswet al wel de flexibiliteit om bepaalde onderzoeksverplichtingen uit te stellen tot een later stadium in een project. Arnold betwijfelt echter of ontwikkelende partijen daar veel gebruik van zullen maken. ‘En vooral ook of het verstandig is. Zoals ik al eerder zei, is er een trend – zo niet al een nieuwe cultuur – ontstaan waarbij we veel dingen integraal willen beschouwen. Je bent als ontwikkelende partij verplicht om te laten zien dát je alle relevante aspecten integraal hebt bekeken. Als je zegt: “Ik doe de ene helft van de onderzoeken wel en de andere helft stel ik nog even uit”, dan kunnen die natuurlijk een niet-voorziene impact hebben op je project in een later stadium.’

Dankzij de combinatie van ons brede team én goede samenwerkingen met andere kennispartners kan SAB eigenlijk alle benodigde onderzoeken laten uitvoeren. Edwin: ‘Ook het verzorgen van integere participatietrajecten zit in ons dna gebakken. Zo ontzorgen wij onze opdrachtgevers van a tot z. Daarin zouden wij best nog een stap extra willen bieden: onze opdrachtgevers nóg completer ontzorgen door ook het hele proces te begeleiden, van participatie tot planning en verslaglegging van alle overleggen.’

Risicobeperking
De kunst is volgens Arnold om met quickscans en risicoanalyses voldoende inzicht te krijgen in alle relevante factoren om een project goed te starten. ‘Tien jaar geleden noemden we dat “licht en gericht”. Maar waar dit vroeger écht vrij “licht” was – met name commerciële partijen konden nog wel eens marchanderen met zachtere waarden zoals natuurinclusiviteit – ligt dat nu anders. Tegenwoordig is het belang van zaken als ecologische onderzoeken, bodemonderzoek en waterhuishouding volledig onderkend. En daar biedt de Omgevingswet mogelijkheden: als het even tegenzit met een onderzoek, dan loop je niet zo snel vast. Dan kun je door met je project en het onderzoek later afronden. Maar de bewijslast die je moet leveren, blijft uiteindelijk hetzelfde.’

Dromen en spelregels
Risicobeperking is echter niet het belangrijkste argument voor een integrale blik aan de voorkant van een project, weten Edwin en Arnold uit ervaring. Edwin: ‘Onze plannen en adviezen worden echt beter als we meteen onze ecologen en milieuplanologen mee laten kijken met onze planologen en ontwerpers. De praktijk wijst uit dat je dan vaak tot snellere, betere en daardoor soms goedkopere oplossingen komt voor bijvoorbeeld mitigerende of compenserende maatregelen. Maar ook als onze ecologen, landschapsarchitecten en stedenbouwkundigen elkaar inspireren en aanvullen, leidt dat logischerwijs tot mooiere integrale ontwerpen.’

En daar komt het belang van een goed startgesprek met je opdrachtgever over doelen en ambities om de hoek kijken. Arnold: ‘Je hebt per opdrachtgever te maken met specifieke doelen en ambities. Natuurlijk kunnen wij onze persoonlijke voorkeuren hebben voor bepaalde keuzes, maar als adviseurs moeten wij verschillende opties objectief onderzoeken.’ Hij pauzeert even voordat hij vervolgt, zijn enthousiasme duidelijk doorklinkend in zijn spreektempo en intonatie: ‘Dat neemt niet weg dat je altijd mooie voorbeelden in je tas moet hebben zitten en vergezichten moet kunnen schetsen om te inspireren! Natuurlijk bepalen wetten en regels wat de ondergrens is op bijvoorbeeld het gebied van natuurinclusiviteit, maar the sky is the limit als onze opdrachtgever daar specifiek veel aandacht aan wil besteden.’

‘Daarbij brengen nieuwe generaties ook een andere set normen en waarden met zich mee. Dat geldt voor zowel de initiatiefnemers als voor andere belanghebbenden en natuurlijk binnen ons eigen team. Daarmee krijgen zaken die eerst nog als complicerende kostenpost werden beschouwd, nu marktwaarde. Natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie als onderdeel van je plan zijn eigenlijk al het nieuwe normaal. Inmiddels worden ook bodem en water steeds bepalender thema’s. Weet je die dingen goed te integreren in je ontwerp, dan zijn dat steeds vaker succes- en opbrengstfactoren voor je plan.’

In die zin vindt Arnold het waardevol dat het team van SAB een mooie mix is van idealistische en wat nuchterder collega’s. ‘Door ook intern het gesprek met elkaar te voeren over ons speelveld én onze rol als adviseurs, komen wij tot optimale plannen. En uiteindelijk bepalen wij graag samen met onze opdrachtgever de hoofddoelen van een project. Doe je bijvoorbeeld wat extra’s voor een vleermuizenkolonie in je plangebied, dan moet je soms op andere gebieden wat inleveren. Het blijft altijd een afweging tussen verschillende doelen en ambities. En dat gesprek aan de voorkant van je plan voeren, helpt je later scherpere keuzes te maken om tot een optimaal plan te komen. Doelen van een project zijn zelden absoluut, we gaan steeds voor het hoogst haalbare.’

Vernieuwingsdrang
Momenteel werken Edwin en Arnold met het SAB-team aan een vertaling van doelen en ambities voor SAB naar markttoepassingen. ‘Ik denk na over aansprekende manieren om ambitieniveaus voor ruimtelijke ontwikkelingen op een aantal thema’s meet- en zichtbaar te maken’, schetst Arnold.

Edwin knikt. ‘Ook bundelen wij momenteel de kennis en ervaring uit onze verschillende vakgroepen in een Klimaat-werkgroep, om hiervoor markttoepassingen te ontwikkelen. We bekijken waar wij onze kennis kunnen verdiepen, of verbreden door samenwerkingen aan te gaan. Dit zorg voor veel positieve energie en vernieuwingsdrang in ons team.’

 

Verbinding zoeken
Onder de Omgevingswet geldt participatie als een van de aanvraagvereisten bij vergunningen. Edwin: ‘In ons vakgebied zijn participatietrajecten al decennia een vast onderdeel. En als je dat goed aanpakt, kom je tot een gedragen plan dat bij voorkeur niet nog langs de Raad van State hoeft. Onze collega’s zijn heel bedreven in het verzorgen van integere, gedegen participatietrajecten.’

Arnold: ‘Toch zouden we ook daar nog wel een slag willen maken, bijvoorbeeld door mensen belevings-gerichter mee te nemen in zo’n traject. Of je dat nu doet met virtual reality-brillen of door bewoners mee te nemen op een zogenaamde “wijksafari” is niet zo belangrijk: waar het om gaat is dat we nóg effectiever de verbinding zoeken met onze opdrachtgevers, omwonenden én toekomstige bewoners als essentieel ingrediënt voor een geslaagd plan.’

Randstedelijk én regionaal aanwezig
Het afgelopen jaar hebben Edwin en Arnold hun brede team weten te versterken met nieuwe collega’s in zowel de Arnhemse als de Amsterdamse vestiging. Arnold: ‘We hebben nu een robuust team staan van ervaren tot fris opgeleide stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten, planologen, ecologen en milieuplanologen. Een verademing om per project te kunnen bekijken met elkaar wiens expertise het beste past of met wie je ergens over wilt sparren.’

Dat SAB ook in Amsterdam een breed team heeft dat projecten van a tot z kan uitvoeren, is in de Randstad nog niet voldoende bekend, merkt Edwin. ‘We doen er al veel milieuonderzoeken voor grote ontwikkelaars. Natuurlijk kunnen wij ook daar een project integraal oppakken, van visie en participatie tot realisatie. Mede daarom is het goed dat we nu ook in Amsterdam steviger aanwezig zijn. Ons hele team is landelijk inzetbaar, maar met een compleet team in de Randstad bouwen we ook daar meer lokale kennis op. Daarmee komen we nog beter tot breed gedragen plannen.’

Bron

*Centraal Bureau voor de Statistiek. (2023, 11 oktober). Dossier Brede welvaart en de Sustainable Development Goals. Centraal Bureau Voor de Statistiek. https://www.cbs.nl/nl-nl/dossier/dossier-brede-welvaart-en-de-sustainable-development-goals#:~:text=Wat%20is%20brede%20welvaart%3F,een%20goede%20kwaliteit%20van%20leven.

 #Omgevingswet #natuurinclusief #klimaatadaptie

De Omgevingswet is van kracht sinds 1 januari 2024. Een (ontwerp)bestemmingsplan dat uiterlijk op 31 december 2023 ter inzage lag, wordt nog onder de ‘oude’ wetgeving behandeld.

Een andere veelgebruikte ruimtelijke procedure was de afwijking van het bestemmingsplan door middel van de uitgebreide omgevingsvergunningsprocedure. De aanvraag voor deze omgevingsvergunning moest gepaard gaan met een ruimtelijke onderbouwing. Deze procedure was nog te gebruiken onder de vorige wetgeving als de aanvraag was ingediend vóór 1 januari 2024. Per 1 januari 2024 is de Buitenplanse OmgevingsplanActiviteit (BOPA) hiervoor in de plaats gekomen.

Hieronder geven wij meer uitleg bij de proceduremogelijkheden onder de Omgevingswet. Wij hebben deze informatie samengevat in een SAB Keuzehulp (zie onderaan dit artikel).

Welke proceduremogelijkheden zijn er onder de Omgevingswet?

Grofweg zijn er twee sporen:

1. een BOPA (Buitenplanse OmgevingsPlanActiviteit)
2. een wijziging van het omgevingsplan

Welk spoor het beste past hangt voor een groot deel af van hoe goed een gemeente al was voorbereid op de Omgevingswet. Is er een basis-omgevingsplan? Beschikt de gemeente over genoeg menskracht voor de benodigde digitalisering?

BOPA

In het algemeen merken wij dat gemeenten kiezen voor een BOPA. Deze procedure is erg vergelijkbaar met de voormalige afwijking met ruimtelijke onderbouwing (ROB). Ook als gemeenten nog niet klaar zijn voor het werken met omgevingsplannen kunnen we de BOPA gebruiken.

Een BOPA kan niet altijd!

Een BOPA kan niet als:

• het (bouw)plan onvoldoende concreet en afgebakend is;
• er geen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (voorheen: goede ruimtelijke ordening);
• men ook wil afwijken van de bruidsschatregels* die niet zijn gesteld met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voorbeeld: Een BOPA kan wel als wordt afgeweken van een geluidnorm, een BOPA kan niet als men wil afwijken van de verplichting om een akoestisch onderzoek te doen;
• er ook moet worden afgeweken van de verordeningen die (nog) geen onderdeel uitmaken van het geldende omgevingsplan;
• niet kan worden voldaan aan de instructieregels van provincie en Rijk en er voor de ontwikkeling ook wijzigingen nodig zijn in het geldende omgevingsplan zelf (zoals binnen het besluitgebied een functie ‘wegbestemmen’ of buiten het besluitgebied een beperking toevoegen).

*Bruidsschat: een grote verzameling regels die nu zijn opgenomen in landelijke wetgeving, bijvoorbeeld regels voor vergunningsvrij bouwen en milieuregels uit het Activiteitenbesluit. Op termijn komen die regels te vervallen en mogen gemeenten die onderwerpen zelf regelen in hun omgevingsplan.

Ook een BOPA kan gefaseerd worden uitgevoerd:

• fase 1: planologische toestemming
• fase 2: bouwtoestemming

Voor de voormalige afwijking met ROB geldt de uitgebreide procedure (met zienswijzenprocedure vooraf). Voor een BOPA geldt in principe de reguliere procedure (8 weken, met de mogelijkheid om eenmalig te verlengen met zes weken). Vaak kan of moet je toch de uitgebreide procedure doorlopen:

• op verzoek of met instemming van de aanvrager
• als het gaat om een activiteit met aanzienlijke gevolgen voor de fysieke leefomgeving EN er worden veel bezwaren van belanghebbenden verwacht

De gemeenteraad kan activiteiten aanwijzen waarbij een adviesaanvraag aan de raad verplicht is. Het ligt voor de hand dat bij die gevallen de uitgebreide procedure moet worden doorlopen. Ook kan een gemeente beleid hebben vastgesteld rond participatie.

Wijzigingsbesluit Omgevingsplan

Als een BOPA niet kan of de gemeente wil dat niet, dan kan een wijziging van het omgevingsplan worden opgesteld. Een principiële keuze daarbij is STOP/TPOD (Standaard Officiële Publicaties/ToepassingsProfielen OmgevingsDocumenten) of TAM-IMRO (Tijdelijke Alternatieve Maatregelen-Informatiemodel Ruimtelijke Ordening). Dit zijn technische eisen.

• STOP/TPOD is helemaal volgens het nieuwe recht
• TAM-IMRO is een tijdelijke mogelijkheid om het nog op de oude manier te blijven doen, via ruimtelijkeplannen.nl ->vooralsnog is TAM-IMRO nog mogelijk tot uiterlijk tot 1 januari 2025 (wellicht langer)

STOP/TPOD (Omgevingsplan helemaal volgens het nieuwe recht) kan in onze optiek alleen als:

• de gemeente werkende software heeft;
• er bij de gemeente voldoende kennis aanwezig is om met die software het omgevingsplan te wijzigen;
• er een basis-omgevingsplan is: een basisstructuur, maar liever ook standaard regelsets die wij kunnen ontvangen.

Als dit niet mogelijk is, kan TAM-IMRO worden gebruikt. Dat loopt dus via de oude, bekende software en publicatiewijze. Er zijn dan weer drie varianten (afhankelijk van hoe ver een gemeente is met de voorbereidingen op de Omgevingswet):

1. Basisvariant
2. Crisis- en Herstelwet-variant (Chw)
3. Omgevingswetconforme variant

• Ad 1 -> De basisvariant is vormvrij. Dat kan zelfs gewoon een ‘bestemmingsplan oude stijl’ zijn. Het heeft wel de voorkeur om toch zoveel mogelijk aan te sluiten bij de structuur van een omgevingsplan.
• Ad 2 -> De Chw-variant lijkt al meer op een omgevingsplan. Veel gemeenten zijn aan het oefenen met omgevingsplannen binnen de digitale setting van Chw-plannen.
• Ad 3 -> De derde variant kan worden gebruikt als de gemeente al wel een basis-omgevingsplan klaar heeft, maar de software(kennis) niet op orde is.

Let op!

Voor alle varianten geldt dat wel moet worden voldaan aan de eisen die gelden voor de evenwichtige toedeling van functies aan locaties, aan hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving en de instructieregels van provincie en Rijk.

Tijdelijk omgevingsplan: voorrangsregels of pons

Sinds 1 januari 2024 hebben alle gemeenten van rechtswege een (tijdelijk) omgevingsplan. Alle geldende bestemmingsplannen worden automatisch omgevingsplan. Ook de geurverordening, grondwater- en hemelwaterafvoerverordening en archeologische regels uit de erfgoedverordening maken van rechtswege deel uit van het omgevingsplan.

Ze worden aangevuld met de ‘bruidsschat’: een grote verzameling regels die nu zijn opgenomen in landelijke wetgeving. Dit zijn bijvoorbeeld de regels voor vergunningsvrij bouwen en milieuregels uit het Activiteitenbesluit. Op termijn komen die regels te vervallen en mogen gemeenten die onderwerpen zelf regelen in hun omgevingsplan.

Gemeenten hebben tot 2032 de tijd om een nieuw permanent omgevingsplan te maken. Tot een gemeente een permanent omgevingsplan heeft, gelden dus de bestemmingsplannen, de genoemde verordeningen en de bruidsschat als tijdelijk omgevingsplan.

Het is de bedoeling dat bij de vaststelling van een wijziging van het omgevingsplan automatisch het ter plaatse geldende stukje omgevingsplan komt te vervallen. Het nieuwe plandeel drukt het oude plandeel eruit. Dat heet ‘de pons’. Helaas werkt dit nu nog niet in de software. Zolang dat het geval is, moeten we in de regels van het nieuwe omgevingsplandeel een ‘voorrangsregeling’ opnemen.  Het nieuwe deel gaat eerst gelden, daarna past het oude deel.

Kruimelgevallen

In de ‘oude’ wet bestond de mogelijkheid om voor een specifiek aantal soorten ontwikkelingen af te wijken van het bestemmingsplan met een reguliere omgevingsvergunningprocedure: de kruimelgevallenregeling. Onder de Omgevingswet moeten deze ontwikkelingen worden gerealiseerd via de BOPA. Omdat de BOPA in eerste instantie ook een reguliere procedure kent, zijn de termijnen op dit punt gelijk.

Wijzigingsbevoegdheden en uitwerkingsplichten

Wijzigingsbevoegdheden en uitwerkingsplichten komen veel voor in bestemmingsplannen. Door toepassing te geven aan deze bevoegdheid/plicht heeft het college van burgemeester en wethouders het mandaat van de raad gekregen om een bestemmingsplan aan te passen. De Omgevingswet kent deze juridische instrumenten niet. Ongebruikte wijzigingsbevoegdheden en uitwerkingsplichten worden automatisch omgezet naar binnenplanse afwijkingsmogelijkheden. Er kunnen dus omgevingsvergunningen worden verleend die passen binnen de regels van een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

Ook kan de gemeenteraad het vaststellen van delen van het omgevingsplan delegeren aan B&W. Veel gemeenten hebben al delegatiebesluiten voorbereid.

Keuzehulp

Wij hebben bovenstaande informatie zo toegankelijk mogelijk samengevat in een beslisschema

• 3x ‘ja’ = BOPA; 1x of vaker ‘nee’ = ‘Wijzigingsbesluit omgevingsplan’
• Bij wijzigingsbesluit omgevingsplan -> 3 x ja = STOP/TPOD; 1x of vaker ‘nee’ = TAM-IMRO

Keuzehulp downloaden

Oefenen met de (veranderingen door de) omgevingswet kan op de website Aan de slag met de Omgevingswet

Advies? Mail info@sab.nl of bel 026 – 3576911 ons!

 

 

 

 

Hoewel bij bouwprojecten in de sociale huursector het credo ‘sober en doelmatig’ vaak geldt, is dat in De Kolkakkerbuurt in Ede zeker niet het geval: hier is uit 155 nieuwbouw- en 50 gerenoveerde woningen een samenhangend geheel ontstaan dat de authentieke sfeer ademt van het oorspronkelijke, groene tuindorp van honderd jaar geleden. ‘Dat heeft de woningstichting knap gedaan!’ oordeelt stedenbouwkundige Arnold Meijer. Collega-stedenbouwkundige Frank Maas is het er helemaal mee eens. 

Een grote variatie in woningtypes die samen tóch een samenhangend buurtje vormen, toepassing van originele elementen zoals metselverbanden, kleur- en materiaalgebruik uit de gesloopte en gerenoveerde woningen. Inpassing van de volwassen bomenrij langs onder andere de Brinkweg. Voor- en zijtuinen met ligusterhagen, appartementengebouwen voor senioren beneden en starters boven, die er met hun ‘doorgetrokken kap’ (doorlopend dak aan de zijkant van het gebouw) uitzien als gewone woningen. Het ambitieuze stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan heeft de opdrachtgever Woonstede, de architecten én de bewoners duidelijk geïnspireerd. Dat voel je als je door de wijk loopt, zelfs nu het voegenzand op het trottoir nog onder je zolen knarst. Net als de bezieling van stedenbouwkundigen Arnold Meijer en Frank Maas trouwens, die bij elke straathoek, elke kopgevel, het ‘groentje’ (een pleintje dat over een paar jaar vast als groen te bestempelen valt) als voorportaal naar de woonbuurt, een verhaal hebben.

Van droom tot realiteit

Knap wat woningcorporatie Woonstede hier heeft neergezet, herhaalt Arnold. Frank en hij begonnen ruim zeven jaar geleden aan de herstructurering van dit tuindorp. ‘Alle ambities en afspraken uit ons stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan zijn gerealiseerd’, constateert Frank. In de aanloop naar hun stedenbouwkundig plan begonnen de bevlogen stedenbouwkundigen destijds met een uitgebreid onderzoek naar het karakter van de buurt, in opdracht van Woonstede. Daarop volgde een nog uitgebreider participatietraject. ‘De bewoners hadden namelijk een brief gekregen dat alles gesloopt zou worden. Dat had natuurlijk een enorme impact op de gemoedstoestand waarmee bewoners naar onze eerste informatiebijeenkomst kwamen. En misschien vormde die brief juist wel de basis voor een intensief, maar zeer waardevol proces waarin wij samen met bewoners vorm hebben gegeven aan de nieuwe Kolkakkerbuurt’ aldus Arnold.

De Talmalaan zoals ‘gedroomd’ in het stedenbouwkundig plan, en de daadwerkelijke uitvoering.

Het verhaal van een plek

Vanuit hun persoonlijke drive om een leefomgeving te creëren waar de huidige bewoners zich opnieuw thuis zouden voelen, zetten Arnold en Frank zwaar in op het betrekken van de bewoners bij hun plannen. Arnold: ‘Niet alleen omdat zo’n herstructurering een enorme impact heeft op mensenlevens, maar ook omdat ik graag van de mensen die er leven hoor wat het verhaal van de plek is. Welke waarden willen ze behouden, wat maakt hun buurt “hun buurt”?’

Dat oprechte luisteren heeft geresulteerd in een gedragen plan: 73,6 procent van de huidige bewoners stemde ermee in. ‘Het enige wat echt overeind moest blijven, was het bestaande stratenpatroon’, herinnert Frank zich. ‘De grond is niet van de woningstichting, maar van de gemeente. Op deze manier hoefde er ook geen grondruil plaats te vinden. Op de eerste bewonersavond begonnen we dus met posters van het gebied met daarop alleen een paar lijntjes: de bestaande straten die intact moesten blijven.’

Nieuw jasje

De stedenbouwkundigen wisten hun opdrachtgever ervan te overtuigen om één volledige straat – de Kolkakkerweg – te renoveren in plaats van te slopen. Dat gebeurde op een bijzondere manier door de vijftig originele woningen een ‘nieuw jasje’ aan te trekken: op een isolerende laag werden in strips gezaagde gevelstenen aangebracht, gelijk aan de metselstenen die ook voor de nieuwbouw van de rest van de wijk zijn gebruikt. Zo sluiten de gevels perfect aan bij de nieuwbouw in de rest van het tuindorp. ‘De woningen vanbinnen isoleren bleek te veel ruimteverlies op te leveren. Daarmee bleef de gebruikswaarde niet overeind. Dus moesten we wat anders verzinnen’, legt Frank uit.

 

Oorspronkelijke compositie

Waarom wilden Frank en Arnold nu juist de Kolkakkerweg overeind houden? Arnold wijst en gebaart enthousiast om zich heen. ‘Deze straat heeft eigenlijk alle woningtypes die ooit in dit tuindorp stonden. Dus als je zo’n straat spaart, dan heb je in één keer alle architectonische verschijningsvormen te pakken. Je ziet dat hier nog in enige mate sprake is van een “ensemble”; de compositie van de oorspronkelijke buurt houd je daarbij overeind. De gerenoveerde Kolkakkerweg begint en eindigt bijvoorbeeld met een naar voren geschoven kop van een huizenblok. Om die lijn terug te laten komen in de nieuwbouw zijn ook daar de “koppen” van de hoekwoningen eruit gedrukt en met elkaar uitgelijnd. Zo komen tegelijkertijd de achtertuinen van de hoekwoningen in de straten die er haaks op staan, niet te veel in beeld.’

Het geheel van gerenoveerde woningen en nieuwbouw vertoont precies die samenhang die zo karakteristiek is voor een tuindorp. Die samenhang zit ‘m ook in de details die de stedenbouwkundige adviseerden terug te laten komen, laten Frank en Arnold zien. Frank wijst op de originele ‘schildjes’ met verschillende dieren boven de voordeuren aan de Talmalaan en de oorspronkelijke metselverbanden die zijn teruggebracht in alle gevels.

Arnold strijkt met zijn vingertoppen langs de jonge takken van een ligusterhaag. ‘Dat de woningstichting ook tussen de voortuinen ligusterhagen heeft geplant, is best bijzonder. Als ze volgroeid zijn, werkt dit heel goed. Zo onttrekken ze bijvoorbeeld de afvalcontainers die je nu nog zo duidelijk in voortuinen ziet staan, straks aan het zicht. In de achtertuinen creëren de hagen als ze volgroeid zijn privacy én een bepaalde rust in het beeld. Tegelijkertijd kun je over de heg heen een praatje met de buren maken.’ Bijkomend voordeel: ligusterhagen zijn goed voor de biodiversiteit als je ze niet te vaak snoeit om bloemen en bessen te kunnen ontwikkelen.

‘Groentje’ als voorportaal

Last but not least: de entree van de wijk, het ‘groentje’ (vaktaal voor parkje of groen pleintje). Frank: ‘De bewoners wilden graag een ontmoetingsplek, wij wilden een soort voorportaal naar de buurt creëren. De Verlengde Maanderweg die erlangs loopt, wordt fietsvriendelijk ingericht. Zo kom je als fietser, voetganger of automobilist echt “aan” in de buurt, via de groene entree van het tuindorp.’

Wat Arnold en Frank er in zijn totaliteit van vinden, als ze door de Kolkakkerbuurt lopen? Arnold: ‘Het doel – er een samenhangende buurt van maken zoals het oorspronkelijke tuindorp – is behaald. Om dat te bereiken binnen de sociale huursector is bijzonder. Als ik in de buurt ben, dan kom hier graag nog eens kijken. Zeker als de nieuwe beplanting een beetje volgroeid is. Dan is het hier heel fraai, denk ik.’ Frank: ‘Ik spreek altijd graag nog eens oorspronkelijke bewoners op straat aan, met wie we het plan samen hebben gemaakt. Waar eerst veel weerstand zat en je hun onzekerheid voelde, heerst er nu vooral trots op de nieuwe buurt. Daar ben ik blij mee.’

 

 

‘Dit is mijn buurt’

Vierenzestig jaar woont Marinus Jacobs al in ‘zijn’ Kolkakkerbuurt. Hij maakte de eerdere renovatie in de jaren zeventig van de vorige eeuw nog mee, die een stuk minder grondig was. Ook bij de herstructurering was hij vanaf het begin betrokken: vanaf de allereerste bewonersavonden tot de feestelijke oplevering.

Hij heeft weliswaar wat kritische kanttekeningen bij de herindeling van zijn ‘nieuwe’ oude woning (‘ik ben van drie naar twee slaapkamers en een berghok gegaan!’), al met al vindt hij dat hij erop vooruitgegaan is. ‘Deze woningen waren ontzaglijk tochtig, de stookkosten waren hoog, dat is nu allemaal veel beter.’ Buurtbewoners die ‘vanbuiten’ naar de Kolkakkerbuurt zijn gekomen, kent hij nog lang niet allemaal. ‘Een hoop van de vroegere bewoners zijn vertrokken, omdat ze al op leeftijd waren en ertegen op zagen om twee keer te moeten verhuizen (naar een tijdelijke woning en naar de gerenoveerde woning, red.).’

De grootste winst ligt voor Marinus misschien wel op het sociale vlak: dankzij de participatieavonden en de verhuizingen leerde hij nieuwe buurtbewoners kennen én de ‘oude’ bewoners leerde hij nog beter kennen.

‘Het rare is: vóór de renovatie waren er mensen die hier al jaren woonden die je met de kont nog niet aankeken als je ze tegenkwam! Na de renovatie en alle bewonersavonden werd het echt een compact groepje dat elkaar hielp met verhuizen en alles. Dat is mooi.’

Dat ‘naar elkaar omkijken’ verspreidt zich van de oudere naar de jongere bewoners, merkt Marinus. ‘Het is een gezellige buurt. Als er wat is, dan komen de ouderen altijd naar elkaar toe. En ook de jongeren vragen steeds vaker of ze iets voor je kunnen doen. Mooi is dat. Ik woon hier goed. Ik zou echt nooit in een flat willen wonen. Dit is mijn buurt.’

Tuindorp

Als tegenwicht voor verpauperde arbeiderswijken in grote steden bouwden woningcorporaties, gemeenten en soms ook ondernemers vanaf de jaren twintig in de vorige eeuw tuindorpen: stadswijken met een dorps karakter of nieuwe buurten in dorpen, waar arbeiders zich vlakbij hun werk konden vestigen in een relatief groene omgeving. Kenmerkend waren de samenhangende bouwstijl van de gezinswoningen met diepe achtertuinen en een voortuin. In de praktijk bleken lang niet alle arbeiders in de buurt van hun werk te willen wonen. Ook trok de hoge kwaliteit van de woningen in de tuindorpen veel middenklasse-groepen aan. Op een paar koopwoningen na die Woonstede van de hand deed bestaat de Kolkakkerbuurt in Ede geheel uit sociale huurwoningen.

Daar is -ie dan: de plankaart van de definitief vastgestelde Omgevingsvisie voor de veelzijdige gemeente Heumen!

Wij zijn al voor meerdere gemeentes aan de slag gegaan met het ontwikkelen van een Omgevingsvisie, met het oog op de invoering van de Omgevingswet per 1 januari 2024. Gemeentes moeten vóór 2027 een Omgevingsvisie hebben vastgesteld.

Gemeente Heumen vroeg ons in 2019 om mee te denken over een integrale toekomstvisie voor de leefomgeving: de Omgevingsvisie Heumen. Dit is de opvolger van de gemeentelijke structuurvisie. Belangrijk verschil is de integraliteit van een omgevingsvisie: hierin schetsen gemeentes hun ambities en doelen voor diverse thema’s zoals water, milieu, cultureel erfgoed en gezondheid in relatie tot de leefomgeving.

Het maken van een Omgevingsvisie is een interessant, intensief en omvangrijk proces. Dit zijn we in gesprek met inwoners, andere belanghebbenden en de politiek aangegaan in drie fasen:

1. Verkenning: in de eerste fase hebben we de kwaliteiten en de belangrijkste opgaven voor de toekomst per thema bekeken. Deze zijn benoemd in de Ansichtkaart van Heumen. De Ansichtkaart vormde het vertrekpunt voor de 2e fase; het opstellen van een Koersdocument.

2. Koersdocument Omgevingsvisie: in de tweede fase bepaalden we de inhoudelijke koers voor de Omgevingsvisie. Er is een keuze gemaakt over de richting van toekomstige ontwikkelingen in de gemeente Heumen. De doelstellingen en ambities voor de toekomst zijn vastgelegd in het Koersdocument Omgevingsvisie. De gemeenteraad heeft het Koersdocument eind vorig jaar vastgesteld

3. Omgevingsvisie: het Koersdocument Omgevingsvisie is de afgelopen maanden uitgewerkt tot een volledige Omgevingsvisie.

Inmiddels ligt er een mooie, integrale visie waar de gemeente Heumen trots op kan zijn. In onze nieuwsbrief gaan wij binnenkort verder in op de Omgevingsvisie Heumen, ter illustratie van het hele proces rond de totstandkoming van een Omgevingsvisie. De hele Omgevingsvisie kun je hier via de link bekijken.

 

 

 

Nu zie je alleen nog een weiland, straks verrijzen hier zo’n 550 woningen en een aantal maatschappelijke voorzieningen. Het bestemmingsplan voor de wijk Het Opbroek Oost in de Gemeente Rijssen-Holten is recent  vastgesteld door de gemeenteraad. Bijzonder positief, want dit is niet zomaar een plan. Door gebruik te maken van de experimenteerstatus onder de Crisis- en herstelwet kunnen we nu al mogelijkheden benutten uit de Omgevingswet.

Een van onze planologen en tevens de projectleider was volop betrokken bij de totstandkoming van dit plan. ‘In opdracht van de gemeente maakten wij eerder al de structuurvisie voor Het Opbroek Oost. Dat we daarna met het bestemmingsplan aan de slag mochten is dan extra leuk, zo blijf je betrokken bij deze gebiedsontwikkeling. De experimenteerstatus gaf daarbij inhoudelijk ook interessante mogelijkheden voor het bestemmingsplan. Zo gaf het een mooie gelegenheid om concreet invulling te geven aan de ambities op het gebied van natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie. We hebben bijvoorbeeld beleidsregels opgesteld voor natuurinclusief bouwen. Elke omgevingsvergunning voor het bouwen moet voldoen aan die beleidsregels.’

Basispakket en keuzebuffet

Wat houden die beleidsregels dan in? Een van onze ecologen, pakt de ‘Handreiking natuurinclusief bouwen’ erbij waaraan hij heeft meegewerkt. ‘Ieder bouwplan in Het Opbroek Oost moet voldoen aan een basispakket met natuurinclusieve maatregelen’, weet hij. ‘Parkeerplaatsen op eigen terrein moet je uitvoeren in waterpasserende bestrating of halfverharding, zodat regenwater zijn weg naar de bodem weet te vinden. Verder krijgt elke woning twee inbouwstenen voor een nestje van de gierzwaluw, een regenton met een inhoud van minimaal 200 liter en gebruiken we inheemse groene hagen als erfafscheiding als deze grenst aan openbaar toegankelijk gebied.’

Daarnaast kun je een aantal maatregelen kiezen uit het zogenaamde ‘pluspakket’, waarbij gewerkt wordt met een puntensysteem. Dit is een soort keuzebuffet waaruit je maatregelen moet kiezen ter waarde van tien punten, legt onze ecoloog uit. ‘Je kunt bijvoorbeeld een totaalpakket kiezen om de huismus te verleiden tot het bouwen van een nestje in jouw tuin. Je realiseert dan zowel geschikte nestlocaties als geschikt leef- en foerageergebied. Dat plan is meteen goed voor tien punten. Daarmee voldoe je dus meteen aan de eisen voor het pluspakket van de beleidsregel “natuurinclusief bouwen”. Huismussen zijn nog een vrij algemene soort, maar ze zijn wel beschermd omdat ze de laatste tientallen jaren sterk in aantal achteruit zijn gegaan. Er is namelijk steeds minder geschikt leefgebied in tuinen te vinden.’

Dag weiland, hallo biodiversiteit

Straks moet een frisgroen weiland weliswaar plaatsmaken voor een woonwijk, maar er komt dus een grotere biodiversiteit voor terug, vertelt Henri Wessels die als verantwoordelijke voor Omgevingszaken vanuit de gemeente het project leidt. ‘Vanuit onze ambitie om natuurinclusief en klimaatadaptief te bouwen klopten wij aan bij jullie bureau vanwege jullie brede team met planologen, ecologen, stedenbouwkundigen en landschapsarchitecten. Onze samenwerking gaat al heel wat jaartjes terug. Jullie bieden niet alleen hoge kwaliteit, in mijn ervaring denken jullie ook altijd goed mee over nieuwe mogelijkheden.’

Natuurinclusiviteit en klimaatadaptiviteit heeft SAB ook hoog in het vaandel staan, waar de afweging tussen verschillende belangen van betrokken partijen dit toelaat. ‘Toen ik onze groene en duurzame ambities bij jullie projectleider ter sprake bracht, is hij meteen gaan overleggen met jullie ecologenteam. Dat heeft uiteindelijk geleid tot de “Handreiking natuurinclusief bouwen”. Daarin staat dus heel helder verwoord én verbeeld hoe je die regels kunt omzetten in praktische toepassingen, zoals jullie ecoloog ook al uitlegt.’ Dat het proces tot nu toe zo soepel is verlopen, heeft veel te maken met de kwaliteit van het plan en de praktische toepasbaarheid van de regels, maar ook met de aandacht die er is geweest voor het meenemen van de omwonenden in het proces, is Henri’s inschatting.

Raamwerk van oude zandwegen

Op het gebied van klimaatadaptatie is in Het Opbroek Oost een aantal maatregelen genomen. Henri: ‘De opvang van regenwater bijvoorbeeld in de verplichte watertonnen en het type bestrating dat regenwater kan doorlaten (zoals onze ecoloog hierboven ook uitlegt, red.). Hittestress gaan we tegen door het groen te klusteren – dus groepjes bomen te plaatsen – in plaats van deze door de wijk te spreiden.’ Dit gebeurt door gebruik te maken van het al aanwezige groen én door extra bomen te planten, legt Henri uit. ‘We behouden de oude structuur van de zandwegen waarlangs volwassen bomen staan. Daar planten we nieuwe bomen én wat ruiger groen bij. Dat laatste is goed voor de biodiversiteit, doordat het aantrekkelijk is voor verschillende inheemse insecten. Het raamwerk van die oude zandwegen transformeren we tot langzaamverkeersroutes. Over tien jaar zul je van bovenaf met een drone heel mooi kunnen zien hoe de oude routes gelopen hebben.’

De Overijsselse gemeente Rijssen-Holten krijgt straks een natuurinclusieve, toekomstbestendige woonwijk die mooi is ingepast in de cultuurhistorische landschapsstructuren. En SAB maakt het bestemmingsplan voor een tweede woonwijk op het voormalige industrieterrein de Kol, waar dezelfde natuurinclusieve, klimaatadaptieve beleidsregels gelden. ‘Daar zijn wij best trots op’, besluit Henri.

 #Omgevingswet #natuurinclusief #klimaatadaptie

Ooit wel eens in een ‘dode kamer’ geweest? Hoe klinkt dat als al het geluid maximaal geabsorbeerd wordt? Waarom vallen bezoekers vaak (bijna) flauw, of houden veel mensen het er zonder licht en helemaal alleen nog geen minuut vol?

Om onze junior milieuplanologen nóg beter in staat te stellen zo effectief mogelijk te adviseren, is het goed om hen bepaalde effecten zelf eens te laten ondervinden. Zoals de effecten van akoestische maatregelen. Als onderdeel van een basiscursus ‘Geluid’ brachten onze junior milieuplanologen een bezoek aan de Dode Kamer aan de TU Delft, onder begeleiding van Wim van Keulen, docent Milieugeluid. Ook doken ze een galmkamer in, wat zo ongeveer het tegenovergestelde is van de Dode Kamer. Zo konden onze adviseurs-in-de-dop zelf ervaren wat nu eigenlijk het effect is van geluidsdempende en -versterkende maatregelen

Heftig
Het effect van die maximale geluidsabsorptie bleek best heftig, vond junior milieuplanoloog @karelraats. ‘Je hoort je eigen hart kloppen, je bloed suizen, en je oren ervaren een eigenaardig gevoel van druk. Als je daarnaast ook alleen en zonder licht zit, ben je nog nooit zo alleen geweest met je eigen gedachten.’ Gelukkig viel er niemand flauw.

Echo, echo, echo…
Ook het tegenovergestelde – het effect op je zintuigen van geluidsgolven weerkaatsende – objecten in een ruimte bleek bijzonder. Versta je elkaar nog wel als alles wat je zegt maximaal gereflecteerd wordt? Dat was een uitdaging volgens Joost, Karel, Aimeric en Eline.

Zoals hierboven genoemd was deze ervaringsmiddag bij de TU Delft onderdeel van een basiscursus ‘Geluid’. Daar leren onze junior milieuplanologen onder andere decibels gevoelsmatig kennen en doen zij belangrijke aanvullende kennis op, zoals de zin en onzin van geluidsmaatregelen en de grondbeginselen van psychofysica (de menselijke beleving van geluid).

#levenlangleren #geluid #milieuplanoloog #dodekamer #galmkamer @TUDelft

 

Ruimtelijke ontwikkeling vraagt om een samenspel tussen partijen met vaak uiteenlopende belangen.  Steeds vaker wordt participatie daarbij zelfs voorgeschreven via wet- en regelgeving, zoals straks in de Omgevingswet. Maar voor een stedenbouwkundige of planoloog met een béétje beroepseer is die wetgeving niet de belangrijkste drijfveer.

Participatie is in ons vakgebied al decennia een belangrijk instrument om tot een breed gedragen plan te komen. Als straks de Omgevingswet ingaat, zijn overheden ook echt verplicht om bij bepaalde plannen aan te geven wie zij hierbij hebben betrokken, wat de uitkomsten daarvan zijn en hoe zij invulling geven aan hun participatiebeleid.

Woningcorporaties met een sociaalmaatschappelijke opdracht, commerciële projectontwikkelaars, ondernemers die zich willen vestigen op een nieuw industrieterrein, toekomstige bewoners van een woningbouwproject die zich vooral ergens thuis willen voelen, gemeenten, hoeders van historische waarden en diersoorten die bescherming verdienen: hoe kom je samen tot een optimale leefomgeving voor zo veel mogelijk betrokkenen?

Het antwoord op die vraag begint bij oprechte interesse in de mensen voor wie je leefomgevingen creëert, vindt Arnold Meijer, senior stedenbouwkundige en partner bij SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling. ‘Als stedenbouwkundige wil ik mooie en toekomstbestendige plannen maken waarin in de volle breedte aandacht is voor aspecten die wij én de samenleving waar wij deel van uitmaken, belangrijk vinden! Daarom wil ik zo vroeg mogelijk in gesprek gaan met alle betrokkenen.’

Impact op mensenlevens
Zijn plannen kunnen een enorme impact hebben op mensenlevens, realiseert Arnold zich. ‘Neem bijvoorbeeld mensen die door hun sociaaleconomische positie niet echt zelf aan het stuur van hun leven zitten bij een basisrecht als wonen. Daar wil ik als stedenbouwkundige mijn uiterste best voor doen! Als je bent aangewezen op een sociale huurwoning en de woningbouwvereniging kondigt aan dat ze jouw buurt gaan slopen of renoveren; dat betekent nogal wat!’ Hij is even stil, alsof hij de betekenis van zijn woorden nog even goed wil laten landen.

‘In zo’n geval ben ik het liefst al op de hoogte van de inhoud van het sociaal plan dat de woningcorporatie moet hebben bij sloop of renovatie. Daarin worden de rechten van de huurders vastgelegd: hebben mensen recht op terugkeer? En zo ja, hoe? Mensen meteen betrekken bij het bespreken van de mogelijkheden en beperkingen heeft veel invloed op de gemoedstoestand waarmee ze naar een eerste informatieavond komen. Meedenken over de toekomst van “hun” buurt willen mensen altijd, zolang ze zich maar serieus genomen voelen.’

Zo herinnert Arnold zich een project waarbij bewoners al vóór de eerste informatiebijeenkomst een brief op hun deurmat vonden met de mededeling dat hun buurt zou worden gesloopt. ‘Alles weg, waar jij al jaren woont met je buren, misschien wel bent opgegroeid! Natuurlijk kun je het nooit iedereen helemaal naar de zin maken. Maar als je op zo’n manier begint, kun je je voorstellen dat het extra moeilijk wordt om samen nog tot een gedragen plan te komen.’

Snorharen 
Met een weldoordacht participatietraject kun je wensen en ideeën ophalen van de betrokkenen, hun creativiteit aanboren en verwachtingen managen over de invloed die ze kunnen uitoefenen. Zo vroeg mogelijk je snorharen gebruiken kan ook zienswijzen achteraf voorkomen. Dat hebben Arnold en zijn collega-stedenbouwkundige Frank Maas inmiddels wel geleerd. Hun samenwerking gaat al ruim vijftien jaar terug. In die tijd hebben ze een doeltreffende aanpak ontwikkeld om bewoners bij hun plannen te betrekken. Frank: ‘Wij zijn ooit eens de Rozenbuurt in Nijmegen ingegaan, een kleine volksbuurt die op de lijst stond om gesloopt dan wel gerenoveerd te worden. We wilden zien, horen, ervaren hoe mensen er samenleefden. Op basis van gesprekken hebben wij dat toen in kaart gebracht als basis voor een stedenbouwkundig plan.’ In de jaren erna hebben Arnold en Frank deze persoonlijke benadering verder ontwikkeld, waarbij ze bewoners onder andere laten puzzelen met schaalmodellen van woningen, groen en voorzieningen op posters van het plangebied. Welke waarden en kenmerken zien ze graag terugkomen in hun nieuwe woonbuurt (zoals ‘een open buurt’, ‘variatie’), welk type woningen zouden zij op welke plekken willen terugzien?

Concreet en tastbaar
Bij een volgende bijeenkomst keren Arnold en Frank terug met maquettes van verschillende scenario’s, die als “puzzelstukken” in de omliggende bebouwing te plaatsen zijn. Een lekker concrete, tastbare manier om je plannen te presenteren. Arnold: ‘Ik hou wel van maquettes, omdat deze de ruimtelijkheid van je plan heel goed laten zien. Je kunt zo een veel concreter beeld geven van de opbouw van je stedenbouwkundige plan, en meerdere mogelijkheden naast elkaar laten zien.’

De Kolkakkerbuurt, een tuindorp in Ede en de Oranjebuurt in Breukelen zijn hiervan twee mooie voorbeelden.

(foto links) Marinus Jacobs woont al 64 jaar in de Kolkakkerbuurt, Ede. Als lid van de bewonerscommissie was hij bij alle informatie- en bewonersavonden om mee te denken over de renovatie en nieuwbouw in ‘zijn’ tuindorp. Hij heeft een hele map vol met knipsels uit kranten, informatiebulletins en van de bewonersavonden verzameld.

‘Veel buurtbewoners heb ik echt beter leren kennen tijdens het hele proces van plannen maken, sloop en renovatie en het verhuizen naar onze nieuwe oude buurt! Wat het rare is: voor de renovatie waren er mensen die hier al jaren woonden en als je die tegenkwam, dan keken ze je met de kont nog niet aan! Na de renovatie en alle bewonersavonden ontstond echt een kluitje van betrokken bewoners: we hielpen elkaar met de verhuizingen, we hadden het over de plannen en we kijken een beetje naar elkaar om. Hartstikke mooi!’

In Breukelen worden de bewoners al vroeg meegenomen in het proces en zien ze de noodzaak van de sloop en renovatie van hun buurt. Frank wordt zichtbaar enthousiast als hij terugdenkt aan de eerste bewonersbijeenkomst. ‘Dat was heel bijzonder: iedereen dacht in mogelijkheden. Wij kwamen terug met een heleboel nuttige feedback. Dan ga je vol energie aan de slag met de eerste ontwerpen om te komen tot een breed gedragen stedenbouwkundige visie!’

Alternatieven bij grote groepen
Bij honderden deelnemers aan een bewoners- en omwonendenavond wordt de aanpak met posters, schaalmodellen en maquettes wel een uitdaging. Als je het op die manier aanpakt, heb je echt wel een begeleider per tafel van zo’n acht deelnemers nodig. Maar er zijn goede alternatieven, vindt landschapsarchitect Vera Hetem. ‘We werken ook wel met een vereenvoudigde vorm van deze aanpak door mensen Post-Its met hun wensen te laten plakken op posters van het plangebied. Bij de volgende bijeenkomst laten we dan de voorstellen van de bewoners in uitgewerkte ontwerpschetsen zien op posters of een beeldscherm.’

Ook gebruiken Vera en haar collega-ontwerpers graag een alternatief dat populair werd in ‘coronatijd’: de Mentimeter.

Met deze interactieve presentatiesoftware kunnen mensen ‘live’ tijdens een bijeenkomst feedback geven op vragen en stellingen via hun telefoon, tablet of laptop. Anoniem, maar de reacties verschijnen wel ‘real time’ op het beeldscherm. In ‘coronatijd’ gebeurde dit dus volledig online tijdens Teams-bijeenkomsten. Vera ziet een duidelijk voordeel aan het gebruik van de Mentimeter: ‘Je haalt in één keer feedback op van de hele groep. Als je in kleinere groepjes aan de slag gaat, dan kan de sfeer en input per tafel best verschillen; met de Mentimeter ziet iedereen het totaalplaatje van de hele groep verschijnen. En nog een voordeel: degenen die normaalgesprokken stil op de achterste rij zitten te luisteren, geven nu ook hun mening. Daarnaast durven sommigen zich eerlijker uit te spreken, denk ik. Daarmee wordt ons onderzoek representatiever.’

Ruimtelijke visie
In de gemeente Gemert-Bakel gebruikt projectleider en stedenbouwkundig ontwerper Lotte van Veldhuizen de Mentimeter. Deze groene, historische gemeente in Brabant ziet zich voor een flinke woningbouwopgave gesteld. De komende tien jaar moeten er 2.400 woningen bijkomen binnen een gemeente van 31.364 inwoners (jan. 2023). SAB helpt  de gemeente met het opstellen van een ruimtelijke visie voor Deel-Groenesteeg. Lotte: ‘We onderzoeken of er in dit gebied 500 tot 800 woningen gerealiseerd kunnen worden. Dat zou een flinke tegemoetkoming zijn aan de woningbehoefte.’

Er is nog geen ruimtelijke visie voor dit gebied, dat nu nog grotendeels een agrarische bestemming heeft én gedeeltelijk buitenstedelijk gelegen is.

(Foto inloop 2e bewonersavond 15-5-2023, v.l.n.r. : projectleider / stedenbouwkundig ontwerper Lotte van Veldhuizen van SAB, een bewoner, projectleider gemeente Gemert-Bakel Sander Kern, bewoner, wethouder Hanneke Koppens)

Natuurlijk gaat Lottes onderzoek veel verder dan alleen het ophalen van input tijdens bewonersavonden. ‘We bekijken met ons projectteam goed welke bestaande kwaliteiten, kansen en knelpunten er in het gebied zijn. En voordat we een visie of ontwerp maken, willen wij ook de wensen en ideeën van belanghebbenden onderzoeken.’ Na een eerste informatieavond voor de huidige omwonenden en grondeigenaren van het gebied vond op 15 mei een breder toegankelijke bijeenkomst plaats voor alle geïnteresseerden. Enkele tientallen aanwezigen beantwoordden vragen en stellingen, bijvoorbeeld aan welke woningtypes behoefte is, welke eigenschappen van het huidige gebied behouden moeten blijven en welke parkeermogelijkheden er moeten komen. Na de informatieavond is de Mentimeter twee weken lang nog online in te vullen op de projectpagina, om zo veel mogelijk mensen uit de regio de kans te geven hun wensen en ideeën te delen.

En dan is het weer aan Lotte en haar projectteam om aan de slag te gaan met die input. ‘In een volgende bijeenkomst leggen wij op basis van die input een concept-visie voor. Daarbij laten we zien hoe we de verzamelde wensen en ideeën verwerkt hebben en is er uiteraard ruimte om de visie verder aan te scherpen.’

Theorie, praktijk en gevoel
‘Bij bepaalde onderwerpen zijn er grote verschillen tussen theorie, praktijk en gevoel, zoals bijvoorbeeld over het thema verkeer’,  is de ervaring van onze planoloog. ‘Mensen die in het plangebied wonen vinden de toegangswegen bijvoorbeeld vaak te druk, verkeersspecialisten constateren iets anders.’ Lotte knikt. ‘Daarom benadruk ik tijdens het presenteren van de Mentimeter-vragen ook dat wij juist de ervaringen van de mensen die nu al in het gebied wonen, serieus nemen. En is het zaak om goed onderzoek te verrichten, juist ook op die gevoelig liggende thema’s. Wij zetten onze voelsprieten natuurlijk veel breder uit dan alleen op dit soort bijeenkomsten.’

Goed begin
In maart 2023 presenteerde onderzoeker Jetske Bouma van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) het rapport ‘Betrokken burgers, onmisbaar voor een toekomstbestendige leefomgeving’. De scope van het rapport is veel breder dan ruimtelijke ontwikkeling alleen en gaat specifiek over burgerparticipatie. Toch is het een interessant onderzoek om hier aan te halen, omdat Jetske onder meer benoemt hoe in de ruimtelijke ordening en stedenbouw al veel ervaring is opgedaan met ‘breed luisteren’ en een bottom-up benadering, iets wat bijvoorbeeld in klimaatbeleid de laatste jaren pas op gang komt. En met het visueel maken van informatie, waarmee je een bredere doelgroep kunt bereiken. Het belang van wat Arnold Meijer ‘je snorharen gebruiken’ en Lotte van Veldhuizen ‘je voelsprieten uitzetten’ noemt.

Een goed begin is het halve werk. Bij ruimtelijke opgaven is zo vroeg mogelijk écht luisteren naar alle geluiden van alle betrokkenen, essentieel om tot een gedragen plan te komen. Dus ook naar weerstanden, eigen burgerinitiatieven en belangengroepen. Het doel is niet ‘consensus’, maar je best doen om een zo prettig en gezond mogelijke leefomgeving te creëren voor zo veel mogelijk mensen, met oog voor de al aanwezige bebouwde en natuurlijke omgeving.

In Nederland was geen enkel ander dier dit voorjaar zo prominent in het nieuws als de das. Deze inheemse roofdiertjes bezorgden treinreizigers in Friesland en Brabant flink wat vertraging. Door uitbreiding van onze dorpen en steden is het leefgebied van de das steeds kleiner geworden. En waar bouwen dassen graag een burcht voor hun familie? Bij voorkeur op hoog en droog gelegen plekken, lekker ver weg van grondwater. In een talud van een treinspoor bijvoorbeeld.

Ook onze opdrachtgevers krijgen bij hun ruimtelijke plannen regelmatig te maken met de das. Als onze ecologen sporen tegenkomen – burchten, graafactiviteit, wissels (=vaste paden door hun gebied), dassenhaar aan prikkeldraad enzovoorts – dan plaatsen we minstens zes weken cameravallen. Zo komen onze ecologen meer te weten over hoeveel dassen er leven en waar ze zich bevinden. Een cameraval klinkt overigens enger dan het is; het is gewoon een wildcamera die dag en nacht opnames maakt bij elke (met infrarood) geregistreerde beweging van iets wat warmte uitstraalt. Het lijfje van een das bijvoorbeeld. Dat leverde onderstaand filmpje op in het plangebied van een van onze opdrachtgever. Eigenlijk zijn het aan elkaar geplakte foto’s van een ijverig gravende das, eerder gedeeld op onze LinkedIn-pagina.

De aanwezigheid van een das(senfamilie) hoeft je ruimtelijke plannen zeker niet te dwarsbomen. Wel moet je maatregelen nemen om de das zo min mogelijk te storen in zijn leefgebied. Zo mag je bijvoorbeeld alleen overdag werkzaamheden uitvoeren (de das is een nachtdier!) en is tuinverlichting bij dassengebied maar beperkt toegestaan. Een projectontwikkelaar moet genoeg groen aanleggen of intact houden (struikgewas, grasland etc.) waar de das lekker kan struinen.

Hoewel je een dassenburcht in principe niet mag verwijderen, is het wel mogelijk om hiervoor een ontheffing te krijgen als de volksgezondheid of een ander groot publiek belang in het geding is. Dit was bijvoorbeeld het geval in Friesland en Brabant, waar dassenburchten de stabiliteit van het spoor bedreigden. De dassen in Friesland krijgen een alternatief onderkomen: een door mensen gemaakte ‘kunstburcht’. En deze goedzakjes verdienen onze goodwill ook: wat wij kunnen leren van de das is dat ze elkaars grenzen – gemarkeerd door geur- en ontlastingssporen – in principe respecteren. Soms vechten ze (in paartijd of om de hiërarchie), maar verder zijn dassen sociale dieren met binnen hun ‘clan’ sterke vriendschapsbanden. Ook gedogen ze bijvoorbeeld muizen, bunzingen en vossen in hun burcht.

De moraal van het verhaal: bivakkeert de beschermde das in je plangebied? Laat je dan adviseren door onze ecologen. Als beloning zullen we deze mooie zwartwitte snoetjes nog lang blijven tegenkomen in Nederland.

Er was eens een jongeman van begin twintig, Johannes Aberson. In 1847 begon hij zijn eigen ijzersmederij in het Overijsselse Olst. Later zou dit het begin blijken van een bloeiende machinefabriek voor onder andere baksteenpersen. De naam van de gevarieerde woonbuurt die nu gaat verrijzen op het voormalige fabrieksterrein refereert aan het bijzondere verleden van de locatie: De Steenpers. ‘Het had best wat voeten in aarde om tot hier te komen’, vertelt stedenbouwkundig ontwerper Lotte van Veldhuizen van SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling. Luuk Nikkels van Nikkels Projecten knikt. ‘Maar het is de moeite waard geweest: straks staat hier een duurzame, eigentijdse woonbuurt waar starters, gezinnen en ouderen allemaal een plekje vinden.’

De oude fabriekshallen (foto: Nikkels)

Eerst gaan we nog even terug in de tijd voor een stukje geschiedenis bij het plangebied: twintig jaar na de start van zijn succesvolle smederij in Olst ontwierp Johannes Aberson in 1867 zelf een baksteenpers. Hiermee wist hij de diverse kleisoorten van het Nederlandse rivierenlandschap veel efficiënter tot robuuste stenen te persen. De pers werd een landelijk succes en Aberson bouwde zijn onderneming uit tot een machinefabriek. Zijn zonen en kleinzonen brachten het bedrijf in de eeuw die volgde verder tot bloei. Waar de meeste steenfabrieken langs de IJssel hun deuren allang hadden moeten sluiten, draaide de Abersonfabriek in Olst tot 1996. Dit bijzondere verhaal is zelfs opgenomen in de Canon van Nederland vanwege de cultuurhistorische waarde voor de IJsselstreek.

Geen wonder dus dat dit stukje geschiedenis terugkomt in de naam van de nieuwe woonbuurt die straks verschijnt op het voormalige fabrieksterrein, een groenrand en een paar agrarische percelen. In De Steenpers kan een uiteenlopende doelgroep van starters tot senioren straks fijn wonen in een dorpse, groene sfeer. Hier komt een mooie buurt met halfvrijstaande en rijtjeswoningen plus een aantal vrije kavels (ongeveer tweederde koop-, eenderde sociale huurwoningen). De duurzame wijk wordt natuurlijk gasloos aangelegd met warmtepompen en zonnepanelen.

Groen, duurzaam en sociaal
De buurt is stedenbouwkundig zo ontworpen dat de hiermee ontstane nieuwe dorpsrand mooi overgaat in het omliggende landschap. Daarmee sluit het plan aan bij de cultuurhistorische ambitie van de provincie Overijssel. Lotte, senior stedenbouwkundig ontwerper en projectleider bij SAB: ‘Met het stedenbouwkundig plan hebben we zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de bestaande ruimtelijke structuren en de overgang naar het omliggende landschap. Aan een landelijk lint (de Kleistraat, red.) voegen we bebouwing toe in de vorm van een nieuw erf. Dit erf omsluiten we met een gemengde struweelhaag. Met de beplanting kiezen we voor soorten die de biodiversiteit versterken.’

Het stedenbouwkundig plan uit de toelichting op het vastgestelde bestemminsplan (SAB)

Door het plangebied is al een vrij liggend fietspad aangelegd naar het sportcomplex ten zuidoosten van het gebied (zie foto’s/video). Dit fietspad is doorgetrokken naar de dorpskern via een fietstunnel onder het spoor. Het fietspad biedt een veilige fiets- en wandelroute richting het centrum van Olst. Vlak bij het plangebied ontwikkelt de gemeente een nieuw kindcentrum. Lotte: ‘Het fietspad slingert tussen de groene wadi’s met informele speelaanleidingen (elementen zoals bijvoorbeeld grote keien die uitnodigen tot spelen, red.) door. De woningen zijn op het pad gericht om de sociale veiligheid te vergroten. Ook de wadi’s die zorgen voor opvang, afvoer en infiltratie van hemelwater in de bodem zijn al aangelegd en doen hun werk al (dit is ook al te zien op de dronebeelden, red.).’

Noodzakelijke uitbreiding
Zo eenvoudig als bovenstaande omschrijving van het plannings- en ontwerpproces klinkt, verliep het niet helemaal. Om woningbouw te kunnen realiseren in een gebied met de bestemmingen industrie, groen en agrarisch was namelijk een nieuw bestemmingsplan nodig. Lotte: ‘Zo’n zes jaar geleden benaderden projectontwikkelaar Nikkels en woningcorporatie Salland Wonen ons bureau met deze mooie opdracht. Uiteindelijk hebben wij het stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan, bestemmingsplan en alle benodigde onderzoeken verzorgd.’

Onder die onderzoeken viel onder andere de ‘laddertoets’: vanuit het Rijk moet elke stedelijke ontwikkeling langs de zogenaamde ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ worden gelegd. Daarmee kijk je of de ruimte zo optimaal mogelijk wordt gebruik; past het woningaanbod bijvoorbeeld bij de woonbehoefte in de regio, is inbreiding mogelijk en zo niet, waar en hoe is uitbreiding dan verantwoord? De geplande mix van levensbestendige woningen, sociale huur- en starterswoningen in de vorm van (half)vrijstaande en geschakelde woningen sluit aan bij de zorgvuldig onderzochte woonbehoefte. Lotte: ‘We merken dat hier de afgelopen jaren echt iets is veranderd: ook in het oosten van het land is nu volop behoefte aan nieuwe bouwlocaties. Wij ondersteunen gemeenten en ontwikkelaars bij deze zoektocht met onze adviezen.’

 

Gefaseerd bouwen
Het plan zoals dat er nu ligt biedt woongelegenheid voor iedere levensfase, bevestigt ook Luuk Nikkels van Nikkels Projecten. ‘Het is een mooi plan geworden. We zullen het project in fases gaan bouwen. Op dit moment zijn we bezig met twintig huurwoningen van woningcorporatie Salland Wonen. In de volgende fase gaan we 33 koopwoningen en zes vrije kavels realiseren. In de laatste fase van het project gaan we aan de slag met woningen aan de Kleistraat.  Goed om na jaren van voorbereidingen nu écht bezig te zijn met bouwen!’

Als alles volgens planning gaat, dan kunnen de eerste bewoners de duurzame woonbuurt-in-wording medio 2024 betrekken, grenzend aan de groene randen van het buitengebied én verbonden met de dorpskern.

Drone-video en luchtfoto’s: Nikkels Projecten

Onlangs hadden we de startbijeenkomst en enkele vervolgbijeenkomsten om een stedenbouwkundige visie te maken voor een deel van de Oranjebuurt in Breukelen (gemeente Stichtse Vecht). De bewoners hebben onder andere hun gedachten, ideeën, wensen én zorgen met een ontwerpspel met elkaar kunnen delen. Onze stagiair Sem van Elven had met collega Madelon Jansen  een maquette van het huidige gebied gemaakt. In groepjes konden de huurders zelf aan de slag met plattegronden van het gebied en schaalmodellen van de woningen en appartementen die hier kunnen komen. In overleg met elkaar en met input van onze stedenbouwkundigen Frank Maas en Arnold Meijer ontwierpen zij de Oranjebuurt zo opnieuw.

De betrokken bewoners en omwonenden van de Oranjebuurt dachten echt mee in mogelijkheden en gaven onze stedenbouwkundigen veel nuttige input voor een stedenbouwkundige visie. Het is nu aan ons om alle modellen te vertalen in concrete ontwerpen en uiteindelijk een stedenbouwkundige visie. Die zullen wij dan mede namens de bewoners aan de gemeente aanbieden. De grote betrokkenheid en het enthousiasme bij onze gasten tijdens de aftrap heeft ons brede team van adviseurs en ontwerpers extra energie gegeven om samen met onze opdrachtgever tot een breed gedragen stedenbouwkundige visie te komen. Wordt vervolgd!

 

Naast stedelijke opgaven kun je bij ons ook heel goed terecht voor een groenvisie, de inrichting van een natuurgebied, de landschappelijke inpassing en inrichting van een zandwinningslocatie of een parkontwerp met beplantingsplan. Omdat wij dit soort projecten zo boeiend vinden en deze nog vaker willen doen, hebben wij ons team vorig jaar versterkt met Lara de Graaf én zoeken wij nog een ervaren landschapsarchitect en een junior landschapsontwerper. Vorig jaar heeft onze collega Vera Hetem de beroepservaringsperiode voor afgestudeerden (BEP) succesvol afgerond.

Vera: ‘Wij zijn ook thuis in projecten op hoger schaalniveau, zoals het opstellen van omgevingsvisies. We zitten niet alleen vol inspiratie en vakkennis, maar ook vol ambitie om mooie, toekomstbestendige landschappelijke projecten op te pakken. En natuurlijk werken we graag de groene inrichting uit van stedenbouwkundige opgaven.’

Je leest het: als onderdeel van ons brede team planologen, onderzoekers en ontwerpers heeft ons landschapsarchitectenteam genoeg ambitie. Kom gerust eens langs op ons kantoor in Arnhem of Amsterdam. Bellen of mailen kan natuurlijk ook.

Inbreiding Wilp met cultuurhistorisch karakter

Wilp, een klein dorp met ruim 2400 inwoners, breidt naar verhouding aardig uit. Rond twee dorpspleinen komen straks zo’n 43 woningen voor starters, gezinnen en senioren. Vier deelgebieden krijgen elk hun eigen karakter, die aansluit bij de plek. De woningen aan de noordkant zijn gesitueerd rondom een intiem groen dorpspleintje en krijgen een dorps karakter. Centraal in het plan geeft de molenstomp (van de oude molen ‘Weltevreden’, waaraan het project zijn naam Erve Weltevreden ontleent) een bijzondere industriële kwaliteit aan het Molenplein. Deze komt terug in de nieuwe woningen. Er komt een aantal wat statiger woningen aan de Rijksstraatweg. Aan de Binnenweg maken we de overgang van dorp naar landschap door vrij gelegen woningen met een uitgesproken landelijk karakter te realiseren.

‘We laten waardevolle bomen zo veel mogelijk staan en ontwerpen daaromheen. Zo krijgt een markante bruine beuk een prominente plek op het molenplein’, legt stedenbouwkundig ontwerper Lotte van Veldhuizen uit. ‘Ook planten we nieuwe bomen die in de steeds warmer wordende zomers zorgen voor schaduw en verkoeling.’ Groen waar het kan, straat of stoep waar het moet. Veel parkeerplaatsen liggen uit het zicht, maar toch dicht bij de woningen in zogenaamde parkeerkoffers. Deze krijgen ook een groene uitstraling door deze uit te voeren in grasbetonsteen, te omgeven met hagen en ook daar bomen te planten.

Regenwater komt terecht in een wadi (een verlaging in de openbare ruimte waar regenwater wordt opgevangen en kan infiltreren in de bodem). Dat is gunstig voor de bomen en het overige groen.

In de omgeving van het plangebied wonen vleermuizen en huismussen. Ook met hen is rekening gehouden in de plannen voor beplanting en groenonderhoud. Tot slot zal er zo min mogelijk straatverlichting zijn die het leefgebied van de bijzondere diersoorten verstoort.

Ben jij een ondernemende, nieuwsgierige en resultaatgerichte professional die ons team wil komen versterken?

Dan zijn wij op zoek naar jou!

Wij hebben momenteel de volgende vacatures:

• Ervaren milieuplanoloog
• Ervaren planoloog
• Adviseur energietransitie / klimaatadaptatie
• Stedenbouwkundige / landschapsarchitect
• Adviseur industrielawaai

Geïnteresseerd? Klik dan op een van de bovenstaande functies of ga door naar onze vacaturepagina.

Hebben wij op dit moment geen passende vacature voor jou? En wil je wel graag werken bij SAB? Neem dan contact met ons op.

 

Wonen in Gemert, maar wel tussen het groen waar de (historische) karakteristieken van de streek goed te herkennen zijn. Met ruimte voor de natuur waar kinderen veilig kunnen spelen, buren elkaar ontmoeten en parkeergemak het groene karakter zo min mogelijk verstoort. Met die gedachte ontwierpen wij in opdracht van Keizersberg Vastgoed BV het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan voor de nieuwe woonwijk Doonheide-Noord II. Benieuwd hoe we dit deden? Je leest er meer over op onze projectpagina Gemert, Doonheide-Noord II.

 

In december 2021 stelde de Gemeente Midden-Drenthe de Visie op Smilde ‘Smilde Bruist!’ vast. Een mooi resultaat van een energiek proces, waarin we samenwerkten met de gemeente en met inwoners en belanghebbenden om deze visie op te stellen.

De visie geeft antwoord op de vraag hoe Smilde, een karakteristiek lintdorp aan de Drentse Hoofdvaart, er in 2030 uit zou moeten zien. Benieuwd hoe we dat deden en waarom twee van onze collega’s daarvoor met een kraam bij het winkelcentrum stonden? Lees het op onze projectpagina ‘Visie op Smilde’!

Stedenbouwkundig ontwerper Lotte van Veldhuizen werkt samen met collega’s aan het stedenbouwkundig plan voor de natuurinclusieve woonbuurt De Rikker in Winterswijk. Van Omme & De Groot Projectontwikkelaars en Bouwers interviewde Lotte onlangs over de wijze waarop dit bijzondere plan tot stand komt. Lees het hele interview in DOEN Magazine.

 

De Havenkom in Nijkerk ondergaat een flinke transformatie. Diverse voormalige bedrijfslocaties en het stadhuis maken hier namelijk plaats voor woningbouw. Al enkele jaren zijn wij intensief betrokken bij de planvorming voor deze ontwikkeling. Zo stelden we in de eerste helft van 2021, samen met de gemeente Nijkerk en planeconomisch bureau Stadkwadraat, de gebiedsvisie ‘Stadshaven Nijkerk’ op voor dit gebied. Daarin bundelen we alle ambities en opgaven en presenteren we een realistisch en haalbaar toekomstscenario. Afgelopen woensdag werd bekend dat het ministerie van Binnenlandse Zaken en de provincie Gelderland samen bijna 5 miljoen euro subsidie beschikbaar stellen om, op basis van deze visie, ruim 600 woningen te realiseren!

Park, stad en haven

De gebiedsvisie gaat uit van een levendige combinatie van wonen, werken en recreëren aan de kop van de Arkervaart. Dit water vormt de historische verbinding tussen Nijkerk en de randmeren. De stedelijke dichtheid sluit aan bij de omgeving: kleinschalig in aansluiting op bestaande woonbuurten en hoogstedelijk aan de meer industriële kant van het gebied. Om wonen in een hoge dichtheid mogelijk te maken, wordt gekozen voor een zo groen mogelijke inrichting van de openbare ruimte tussen en in de stedelijke bouwblokken. Een nieuwe passantenhaven vormt een belangrijke recreatieve voorziening en een buffer tussen wonen en bedrijvigheid.

Van visie naar plan

Dankzij een nauwe samenwerking met de gemeente Nijkerk en planeconomisch bureau Stadkwadraat konden we de gebiedsvisie in korte tijd tot stand brengen. Inmiddels hebben we de eerste delen van de visie al verder uitgewerkt. Dat deden we samen met omwonenden. Ook de overige deelgebieden zullen in de komende tijd samen met bedrijven en inwoners verder vorm krijgen. Zo ontstaat een uniek groen en stedelijk woonmilieu aan het water in de binnenstad van Nijkerk: een stadsbuurt die klaar is voor de toekomst.

Nieuwsgierig naar de gebiedsvisie? Op de projectpagina van de gemeente Nijkerk lees je er meer over en kun je de visie bekijken.

 

 

Industrieel meets welkom-thuisgevoel: de nieuwe woonbuurt op het voormalige fabrieksterrein van beddenfabriek Auping in Deventer is een speelse combinatie van stoer en industrieel met groen en vriendelijk. Kijk maar eens naar ons beeldverhaal op LinkedIn.

In opdracht van Ter Steege Bouw Vastgoed maakten wij het beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan voor deze bijzondere buurt, evenals het bestemmingsplan met bijbehorende onderzoeken. Wij snappen wel dat de gevarieerde woningen in het gehele Aupingkwartier inmiddels verkocht zijn.

Over onze rol in dit project is eventueel nog meer te lezen op onze projectenpagina uit de beginfase van het project.