De vergunningen zijn onherroepelijk en de aannemingsovereenkomsten getekend. Daarmee is het officiële startsein gegeven: gemeente Buren krijgt een nieuw gemeentehuis! En wij bij SAB zijn trots dat we hier in de planfase aan mochten bijdragen.

Groene en waterrijke locatie

De nieuwe locatie aan De Wetering in Maurik is groen en waterrijk. Het ontwerp van architectenbureau cepezed sluit daar naadloos op aan, met een elegante paviljoenuitstraling en een duurzaam gebouw dat helemaal klaar is voor het nieuwe werken.

 

Onze bijdrage: de planologische procedure

Voor deze ontwikkeling verzorgden wij de ruimtelijke onderbouwing en coördineerden we diverse ecologische en milieuonderzoeken. De planvorming liep via een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA), voor ons één van de eerste onder de Omgevingswet. Dit project kenmerkte zich ook door een ambitieuze planning en een aantal locatiewijzigingen binnen het zoekgebied. Ondanks dat bleef de samenwerking constructief. Zowel projectmanager Dirk Miltenburg als wij bij SAB kijken er positief op terug.

 

Start werkzaamheden

In juni starten de eerste werkzaamheden en in september gaat de eerste paal de grond in. Wekijken uit naar dit feestelijke moment en wensen gemeente Buren alvast een toekomstbestendig nieuw thuis toe!

Alleen als je weet wat er wás, kun je goede keuzes maken over wat er komt. Wist je dat we bij SAB steeds meer cultuurhistorisch onderzoek doen? Stedenbouwkundig ontwerpers Indira Žuljević en Demi van Hooff werken met veel plezier aan dit onderwerp. Indira vertelt graag wat cultuurhistorisch onderzoek inhoudt, waarom het belangrijk is en wat het oplevert.

“Vroeger richtte cultuurhistorie zich vooral op monumentale gebouwen”, legt Indira uit. “Maar dat is de laatste jaren sterk veranderd. We kijken niet alleen meer naar gebouwen, maar ook naar stedenbouwkundige structuren en het landschap. Door de Omgevingswet is een cultuurhistorische rapportage nu vaak verplicht. Gemeenten deden dit soort onderzoek eerst vaak zelf of met een gespecialiseerde cultuurhistoricus. Nu is de vraag veel groter en schakelen ze ons vaker in.”

Hoe pak je zo’n onderzoek aan?
“Elk onderzoek begint met veel lezen, zoeken en vergelijken. Je moet je eigen mening loslaten en objectief blijven. Iets hoeft geen rijks- of gemeentelijk monument te zijn om wél van cultuurhistorische waarde te zijn. Dat maakt het interessant en uitdagend. Soms is het moeilijk in woorden te vatten, maar voel je wel: dit vertelt een verhaal.”

Naast literatuuronderzoek gaat Indira ook vaak op locatie kijken en praat ze regelmatig met betrokkenen. “In het Zeeheldenkwartier in Zutphen werkten we aan een plan waarbij jaren ’60-woningen gesloopt zouden worden. Wijken uit die tijd zijn gebouwd volgens het principe van ‘licht, lucht en ruimte’, en hebben vaak veel ruimte tussen de blokken, met veel groen. Die groene openbare ruimte met inmiddels volwassen bomen heeft stedenbouwkundige waarde. Dan ga je uitzoeken wat die waarde precies is en hoe je die kunt behouden of versterken.”

Ook in Park Sonsbeek – een rijksmonument – speelt cultuurhistorie een rol bij de tijdelijke plaatsing van het Feestaardvarken. “Daarbij was het de uitdaging om me te richten op de specifieke vraag, en niet te verdwalen in alles wat er over het park geschreven is, want dat zijn hele bibliotheken vol.”

Een wijk met een verhaal
Een van de onderzoeken die Indira bijgebleven is, is dat naar een oude fabriekswijk in Apeldoorn. “Om de fabriek stonden eind 19e-eeuwse arbeiderswoningen. Elk huis had een diepe achtertuin en een schuurtje. Waarom was dat? Uit archiefonderzoek bleek dat de bewoners jaarlijks een biggetje kregen van de fabriek, om thuis te verzorgen om met kerst te kunnen eten. Daar was zo’n tuin met schuur natuurlijk ideaal voor. De overgebleven woningen met hun diepe tuinen vertellen dit verhaal, dat van grote sociaalmaatschappelijke waarde is. Dan is het mooi om iets van zo’n verhaal, de structuur of sfeer te behouden in het stedenbouwkundig plan.”

Leer de geschiedenis kennen dankzij ruimtelijke structuren
Een ander voorbeeld is het oude raadhuis in Laren, ooit het woonhuis van paters die ernaast een school hadden. “De indeling van het gebouw weerspiegelt hun manier van leven, met bidkamers en specifieke ruimtelijke structuren. Toch was er een plan om het gebouw ingrijpend te verbouwen. Wij hebben geadviseerd om de oorspronkelijke structuur te behouden, omdat die veel vertelt over de geschiedenis van de plek.”

 

Waarom is cultuurhistorie belangrijk?
Indira: “Het laat zien waar we vandaan komen, en waarom een plek eruitziet zoals die eruitziet. En mensen zijn daar vaak gevoeliger voor dan je denkt. Inzicht in cultuurhistorie helpt om plannen beter in te passen in hun omgeving én maakt dat mensen zich meer verbonden voelen met een plek.”

Meer weten?
Heb je vragen over cultuurhistorie of ben je benieuwd hoe we  je kunnen helpen met cultuurhistorisch onderzoek bij jouw project? Neem contact met ons op.

Erik begon in 2021 bij SAB als starter. Inmiddels heeft hij zich ontwikkeld tot ervaren planoloog én onze dartkampioen. In dit interview vertelt hij hoe in het vak rolde, wat zijn werk inhoudt en waarom hij zich bij SAB zo op zijn plek voelt.

 

Hé Erik, hoe ben je bij SAB terechtgekomen?
“Na mijn bachelor sociale geografie en planologie in Utrecht wilde ik direct aan de slag en niet weer de boeken in. Toen ik bij SAB de kans kreeg om te leren on the job, wist ik meteen: dit is wat ik zoek.”

En hoe zag dat leren in de praktijk eruit?
“Vanaf dag één kreeg ik begeleiding van een ervaren collega. Ik leerde de wet- en regelgeving kennen, oefende met het schrijven van motiveringen en begon steeds beter te begrijpen welke belangen er bij ruimtelijke ontwikkelingen spelen. Die begeleiding heeft me enorm geholpen. Nu geef ik zelf weer nieuwe collega’s een vliegende start.”

Wat houdt je werk als planoloog precies in?
“Ik draag bij aan het mogelijk maken van ruimtelijke ontwikkelingen. Als een initiatiefnemer of gemeente iets wil wat niet binnen het omgevingsplan past, zorgen wij voor een goede onderbouwing. Dat begint met een motivering en de bijbehorende onderzoeken, waarna we het plan indienen. Soms is dat snel geregeld, maar vaak duurt het maanden voordat er een besluit valt.”

En wat vind je het leukste aan je werk als planoloog?
“De allereerste blik op een locatie. Dan bekijk ik waar de knelpunten zitten en welke belangen er spelen. Vervolgens bespreek ik dit met de opdrachtgever. Elk project is anders, en dat maakt het werk uitdagend. Sommige ontwikkelaars willen het liefst zoveel mogelijk woningen realiseren, terwijl andere meer inzetten op ruimte en groen. En midden in de stad naast een drukke weg kan er geluidsonderzoek nodig zijn, terwijl je je aan een rustig landweggetje in het buitengebied misschien juist wel weer te maken hebt met geur van omliggende agrarische bedrijven. Het afwegen van belangen en het coördineren van de juiste onderzoeken is elke keer weer interessant.”

Zijn er projecten waar je met trots op terugkijkt?
“Ik volg mijn projecten niet altijd tot het eind, maar soms kom ik iets tegen waar ik aan heb gewerkt. De Timp in Duiven is zo’n voorbeeld, de laatste woningen hiervan zijn in 2024 opgeleverd. Verder vind ik het altijd leuk om aan projecten in Apeldoorn te werken, omdat ik daarvandaan kom. Zo weten mijn vrienden en familie ook waar ik mee bezig ben, haha.”

Hoe ziet een typische werkdag als planoloog er voor jou uit?
“Ik begin met het bijwerken van mijn mailbox. Daarna werk ik aan een motivering, stel een offerte op of overleg ik met collega’s en opdrachtgevers. Het is veel schrijven en bellen, maar door de afwisselende projecten blijft het interessant. En tussen de middag? Dan ga ik met collega Tim graag een potje darten.”

 

 

Wat maakt SAB anders dan andere bureaus?
“SAB heeft veel disciplines onder één dak. Ik werk samen met stedenbouwkundigen, ecologen en milieuplanologen, waardoor ik een breed beeld krijg van alles wat bij ruimtelijke ontwikkeling komt kijken. De sfeer is informeel en collega’s staan altijd klaar om te helpen.”

Welke kansen krijg je hier om je te ontwikkelen?
“Bij SAB krijg je veel vrijheid om je eigen stijl te ontwikkelen en verantwoordelijkheid te nemen. Als je ergens in wilt groeien, wordt dat gestimuleerd. Zo zijn er collega’s die zich verdiepen in klimaatadaptatie, AI of cultuurhistorie. Er is veel mogelijk!”

En tot slot: wat zou je tegen een potentiële nieuwe collega willen zeggen?
“SAB biedt je de vrijheid om je eigen pad te bewandelen en projecten te doen die bij je passen. Je leert hier ontzettend veel en de werksfeer is gemoedelijk. Iedereen kan zichzelf zijn. Als dat je aanspreekt, zou ik zeker eens langskomen!”

Word collega van Erik

Ben jij klaar voor een uitdagende baan in de ruimtelijke ordening? Bij SAB krijg je de kans om jezelf te ontwikkelen in diverse projecten, samen te werken met collega’s uit verschillende disciplines én natuurlijk je dartskills te verbeteren. 😉

Bekijk onze vacature voor senior planoloog of een van de andere vacatures bij SAB en solliciteer. We maken graag kennis met je!

Naar vacatures

Afgelopen vrijdag was een bijzonder moment in Nijkerk: de feestelijke start van de bouw van ‘Wonen bij de Toren’ met een treffende speech van wethouder Esther Heutink-Wenderich. Een project dat de binnenstad verrijkt en tot stand is gekomen dankzij jarenlange samenwerking, visie en doorzettingsvermogen.

 

Reis van bijna 15 jaar

Voor onze directeur en senior stedenbouwkundige Arnold Meijer is dit een mijlpaal. Al sinds 2011 is hij op verschillende manieren bij de ontwikkeling betrokken geweest, eerst bij het opstellen van de gemeentelijke structuurvisie en de binnenstadsvisie, later bij de ontwikkelingsvisie Torenstraat-Vrijheidslaan en de stedenbouwkundige uitwerking. Binnen SAB heeft hij de afgelopen jaren het bouwplan begeleid en ontwerpen gemaakt voor de herinrichting van de openbare ruimte. Alles bij elkaar een reis van bijna 15 jaar, die nu een tastbaar resultaat krijgt.

 

Sterke samenwerking

Dat dit project nu van start gaat, is te danken aan een sterke samenwerking tussen de gemeente Nijkerk, Van Wijnen, Smink Vastgoed b.v., Woningstichting Nijkerk, Architecten TEAM Nijkerk, een klankbordgroep, Stichting Oud Nijkerk en omwonenden. Met lef en creativiteit zijn obstakels overwonnen en is gewerkt aan een plek die het historische centrum van Nijkerk versterkt. Het plan omvat ruim 100 woningen, een ondergrondse parkeergarage en een winkelruimte, en biedt bewoners straks een autoluw en groen woonmilieu, passend bij de omgeving.

 

Uniek traject

Voor Arnold markeert de start van de bouw ook het einde van een bijzonder traject. “Het komt niet vaak voor dat je als stedenbouwkundige een project vanaf structuurvisie tot realisatie mag meemaken. Ik ben trots en dankbaar dat ik hieraan heb mogen bijdragen.”

Op naar een prachtige nieuwe woonplek in het hart van Nijkerk!

 

 

 

Hoe ziet de gemeente Barneveld eruit in 2040? Welke keuzes maken we voor wonen, werken, mobiliteit, energie en klimaat? In de Omgevingsvisie Barneveld 2040 schetsen we niet alleen een helder toekomstbeeld, maar ook de weg ernaartoe.

Bij SAB hebben we samen met de gemeente hard gewerkt aan deze visie, met waardevolle input van inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties. We keken naar de kwaliteiten en uitdagingen van het gebied. Het resultaat? Een toekomstbestendig plan dat ruimte biedt voor groei met 8.000 woningen, mét oog voor leefbaarheid, natuur en economie.

Meer weten?

Download de Omgevingsvisie Barneveld 2040

 

 

Gebiedsgericht omgevingsprogramma Deelse Kampen in Gemert vastgesteld én gepubliceerd op het DSO

In samenwerking met de gemeente Gemert-Bakel en GIS-kit is het onlangs vastgestelde omgevingsprogramma gepubliceerd op het DSO.

Het omgevingsprogramma Deelse Kampen laat de gewenste ontwikkelingsrichting van het nu nog agrarische gebied van circa 27 hectare aan de noordwestzijde van Gemert zien. Doelstelling van de ruimtelijke visie is om een aantrekkelijke, duurzame woonomgeving met 600-800 woningen te realiseren.

Lees meer over dit project op onze projectpagina Deelse Kampen in Gemert.

Het omgevingsprogramma is via de volgende link te bekijken op Regels op de kaart: Omgevingsprogramma Woningbouwontwikkeling Deelse Kampen, Gemert

 

De Raad van State heeft eerder dit jaar alle beroepsgronden van het bestemmingsplan voor het bijzondere woonproject ‘Anders Wonen’ met voedselbos aan de Lingeweg in Tiel ongegrond verklaard. Een bijzonder project voor een kwetsbare doelgroep binnen onze samenleving: mensen met een bepaalde GGZ-problematiek, die met de juiste begeleiding kans maken om na een tijdje weer zelfstandig te kunnen wonen. Dit project riep zorgen en daarmee bezwaren op bij omwonenden. Die zijn door de Raad van State ongegrond verklaard. De plannen zijn zorgvuldig en in goed overleg met betrokken partijen opgesteld. Daarbij zijn ook voorwaarden gesteld aan de invulling van ‘Anders Wonen’. Mensen met een veroordeling voor een zedenmisdrijf of een geweldsdelict komen bijvoorbeeld niet in aanmerking voor dit project.

Een van onze planologen maakte niet alleen het bestemmingsplan: ‘Vanuit de prettige samenwerking met de Gemeente Tiel en KleurrijkWonen heb ik met landschapsarchitect én collega Vera Hetem de verdere landschappelijke inpassing van de ontwikkeling vormgegeven. Hierin zijn ook ideeën vanuit de buurt verwerkt. Uiteindelijk heeft de combinatie met een voedselbos het project zelfs het predicaat “Groen Icoon” van de provincie Gelderland opgeleverd. Mooi dat volgend jaar de nieuwe woonplek in gebruik genomen kan worden, ondanks alle gevoeligheden rond het project.’

 

#inclusiviteit #participatie #landschapsarchitectuur #GroenIcoon

Rond de Waalhaven aan de westkant van Nijmegen begint zich een hoogstedelijke skyline af te tekenen. Hier ontpopt een voormalig industrieterrein zich tot levendig woongebied, op loopafstand van de binnenstad. Dankzij een weldoordacht stedenbouwkundig plan en bijpassend architectonisch ontwerp leidt de nieuwe ontsluitingsweg langs de markante woontoren ‘Thuishavens 100’ je als vanzelf van en naar de Nijmeegse binnenstad.

Zodra je de Waalstad via de noordkant nadert, vangt de zeventig meter hoge woontoren je blik als onderdeel van Havenkade, een 324 appartementen tellend woonensemble. Het is een mooie mix geworden van duurzame huur- en koopwoningen, waarvan ruim veertig procent in de betaalbare sector valt. In het voorjaar van 2023 ontvingen de eerste bewoners de sleutel. De tweeëntwintig verdiepingen tellende woontoren is een niet te missen oriëntatiepunt als je de stad in- of uitrijdt. Daarbij voelt het gewijzigde verloop van de ‘Laan van Oost-Indië’ als ontsluitingsweg heel logisch aan.

Dronebeelden: Paul Beckers

Waalfront in Nijmegen-West bestaat straks uit verschillende deelgebieden: de al gerealiseerde en opgeleverde Handelskade, Havenkade (Dijkkwartier) en Iris (Waalkwartier), Park Fort Krayenhoff en Koningsdaal. Elk project krijgt een eigen uitstraling. Gemene deler is de verbinding met het water en de binnenstad. ‘Wij werden uitgenodigd door Ontwikkelingsbedrijf Waalfront (= gemeente Nijmegen + BPD bouwfonds gebiedsontwikkeling, red.) om een stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan, bestemmingsplan en bijhorende haalbaarheidsonderzoeken te verzorgen voor Dijkkwartier, de derde fase van het plan. Doordat in het woongebied wonen, werken en recreëren samenkomen – wat voorheen veel minder het geval was – zou ook het verkeer in het gebied aanzienlijk toenemen. De ontsluitingsroute moest die toename op een logische en verantwoorde wijze kunnen verwerken’, blikt stedenbouwkundig ontwerper Lotte van Veldhuizen terug.

De nieuwe ligging van de Laan van Oost-Indië is na een uitgebreide studie tot stand gekomen. Binnen deze studie zijn diverse varianten van de Laan van Oost-Indië opgesteld en beoordeeld ten aanzien van programma, verkeer, stedenbouw, geluid en luchtkwaliteit. De Laan van Oost-Indië volgt via de westzijde van de woontoren een schuin tracé en gaat over in de Weurtseweg (rode pijl)

Uiteindelijk is gekozen voor een schuin tracé waarmee deze langs de westzijde van de woontoren overgaat in het laatste stukje van de Weurtseweg richting binnenstad.

‘Wayfinding’
Vanuit verkeerskundig oogpunt heeft dit schuine verloop van de weg een snelheidsremmend effect, waarbij de verkeersdoorstroming toch op peil blijft. Tegelijkertijd leidt de markante vorm én plaatsing van de woontoren weggebruikers als vanzelf het gebied in en uit, legt Lotte uit. ‘Bij mijn stedenbouwkundige ontwerpen vind ik het belangrijk dat (weg)gebruikers zich goed kunnen oriënteren en hun weg kunnen vinden (in de stedenbouw ook wel “wayfinding” genoemd, red.). Vanuit de stad voelt het logisch om de weg naar de Laan van Oost-Indië te volgen in plaats van rechtdoor de Weurtseweg in te rijden, wat tot nu toe de uitvalsroute de stad uit is. Het “profiel” van de weg (de opbouw in de breedte, met rijstroken, stoep etc., red.)  én de stedenbouwkundige opzet van het gebied – met hoogteaccenten, vernauwingen en “wandwerking” op strategische plekken – zorgen ervoor dat je als weggebruiker vanzelf geneigd bent om het schuine tracé te volgen. De toren staat op een strategisch punt, waar je zicht hebt op de Waalhaven en waar het tracé van de Laan van Oost-Indië afbuigt richting de stad.’

Wonen, werken, léven
‘Waar wij ons ook echt hard voor gemaakt hebben, is een levendige plint (onderste deel van een gebouw, red.) van het woonensemble’, gaat Lotte verder. Entrees naar woningen en transparante, toegankelijke fietsenbergingen dragen bij aan de sociale veiligheid en geven het straatbeeld een opener karakter. ‘Die onderste bouwlaag op ooghoogte is heel bepalend voor de levendigheid van een woongebied.’ De uitnodigende, open plint sluit aan bij de Handelskade aan de oostkant van de Waalhaven met haar terrasjes en winkeltjes. Ook het oude stadscentrum van Nijmegen, het multifunctionele centrum in de voormalige Honig-fabriek én het centraal station zijn allemaal op loopafstand te vinden.

In de entreehal van de woontoren Thuishaven ook een bijzondere ijszaak gevestigd; DROOM!, waar mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt ambachtelijk ijs en goede koffie serveren. Havenkade is een prettige leefomgeving geworden waar wonen, werken en recreëren samenkomen.

Meer lezen? Via deze link is het complete bestemmingsplan te vinden.

De voormalige industriehaven aan de noordkant van het woonensemble geeft Waalfront extra charme (foto: SAB)

 

Of je je nu als projectontwikkelaar, overheid of woningbouwvereniging bezighoudt met een ruimtelijke ontwikkeling, je plan moet zijn plek krijgen in een steeds complexere context. ‘Dan is het slim om al aan het begin quickscans en risicoanalyses te laten maken om alle relevante factoren in beeld te krijgen’, adviseert Edwin Harleman, jurist/partner bij SAB. ‘Tegelijkertijd hanteren nieuwe generaties een veranderende set normen en waarden, waardoor complicerende factoren van vandaag de succesfactoren van morgen kunnen zijn’, ziet senior stedenbouwkundige/partner Arnold Meijer. Een gesprek met de directie van SAB over het complexe, maar altijd boeiende samenspel tussen uiteenlopende waarden en belangen in ons vakgebied.

De wereld van ruimtelijke ontwikkeling beleeft turbulente tijden. De enorme woningbouwopgave pakken we aan tegen een achtergrond van onder andere de energietransitie, klimaatverandering en andere niet te veronachtzamen effecten van menselijk handelen op onze leefomgeving. ‘Tegelijkertijd is de tendens om zo veel mogelijk factoren van de aanwezige bebouwde en natuurlijke omgeving mee te beschouwen in je planvorming’, constateert Arnold. En die factoren dienen te worden gewogen met het oog op ‘brede welvaart’, volgens het CBS ‘de kwaliteit van leven hier en nu, en de mate waarin deze ten koste gaat van de brede welvaart van latere generaties of van die van mensen elders in de wereld.’ Kathedraaldenken* – kort gezegd bedenken hoe wij goede voorouders kunnen zijn voor generaties na ons – in het kwadraat.

Lange adem
Ondertussen is de Omgevingswet na jarenlange voorbereidingen ingegaan. Daarmee zouden overheden een minder sturende rol krijgen en meer flexibiliteit bieden aan ruimtelijke ontwikkelingen. Nóg meer van een toelatingsplanologie naar een uitnodigingsplanologie, een beweging die al jaren gaande is. Edwin is kritisch wat de timing betreft. ‘Juist nu is er behoefte aan meer regie vanuit de overheden’, vindt hij. ‘Die zal uiteindelijk ook wel worden genomen, maar op dit moment zijn veel gemeenten vooral hard bezig om hun bestemmingsplannen om te zetten naar omgevingsplannen. Bij een nieuw initiatief is er de keuze tussen een BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) of een omgevingsplanwijziging. We merken dat gemeenten met name voor een BOPA kiezen en terughoudend zijn met omgevingsplanwijzigingen, omdat ze nog lang niet alles op orde hebben. Het is echt iets van de lange adem. Voordat we als samenleving de vruchten plukken van de Omgevingswet, zijn we vermoedelijk jaren verder.’

Integrale blik ontzorgt
Toch biedt de Omgevingswet al wel de flexibiliteit om bepaalde onderzoeksverplichtingen uit te stellen tot een later stadium in een project. Arnold betwijfelt echter of ontwikkelende partijen daar veel gebruik van zullen maken. ‘En vooral ook of het verstandig is. Zoals ik al eerder zei, is er een trend – zo niet al een nieuwe cultuur – ontstaan waarbij we veel dingen integraal willen beschouwen. Je bent als ontwikkelende partij verplicht om te laten zien dát je alle relevante aspecten integraal hebt bekeken. Als je zegt: “Ik doe de ene helft van de onderzoeken wel en de andere helft stel ik nog even uit”, dan kunnen die natuurlijk een niet-voorziene impact hebben op je project in een later stadium.’

Dankzij de combinatie van ons brede team én goede samenwerkingen met andere kennispartners kan SAB eigenlijk alle benodigde onderzoeken laten uitvoeren. Edwin: ‘Ook het verzorgen van integere participatietrajecten zit in ons dna gebakken. Zo ontzorgen wij onze opdrachtgevers van a tot z. Daarin zouden wij best nog een stap extra willen bieden: onze opdrachtgevers nóg completer ontzorgen door ook het hele proces te begeleiden, van participatie tot planning en verslaglegging van alle overleggen.’

Risicobeperking
De kunst is volgens Arnold om met quickscans en risicoanalyses voldoende inzicht te krijgen in alle relevante factoren om een project goed te starten. ‘Tien jaar geleden noemden we dat “licht en gericht”. Maar waar dit vroeger écht vrij “licht” was – met name commerciële partijen konden nog wel eens marchanderen met zachtere waarden zoals natuurinclusiviteit – ligt dat nu anders. Tegenwoordig is het belang van zaken als ecologische onderzoeken, bodemonderzoek en waterhuishouding volledig onderkend. En daar biedt de Omgevingswet mogelijkheden: als het even tegenzit met een onderzoek, dan loop je niet zo snel vast. Dan kun je door met je project en het onderzoek later afronden. Maar de bewijslast die je moet leveren, blijft uiteindelijk hetzelfde.’

Dromen en spelregels
Risicobeperking is echter niet het belangrijkste argument voor een integrale blik aan de voorkant van een project, weten Edwin en Arnold uit ervaring. Edwin: ‘Onze plannen en adviezen worden echt beter als we meteen onze ecologen en milieuplanologen mee laten kijken met onze planologen en ontwerpers. De praktijk wijst uit dat je dan vaak tot snellere, betere en daardoor soms goedkopere oplossingen komt voor bijvoorbeeld mitigerende of compenserende maatregelen. Maar ook als onze ecologen, landschapsarchitecten en stedenbouwkundigen elkaar inspireren en aanvullen, leidt dat logischerwijs tot mooiere integrale ontwerpen.’

En daar komt het belang van een goed startgesprek met je opdrachtgever over doelen en ambities om de hoek kijken. Arnold: ‘Je hebt per opdrachtgever te maken met specifieke doelen en ambities. Natuurlijk kunnen wij onze persoonlijke voorkeuren hebben voor bepaalde keuzes, maar als adviseurs moeten wij verschillende opties objectief onderzoeken.’ Hij pauzeert even voordat hij vervolgt, zijn enthousiasme duidelijk doorklinkend in zijn spreektempo en intonatie: ‘Dat neemt niet weg dat je altijd mooie voorbeelden in je tas moet hebben zitten en vergezichten moet kunnen schetsen om te inspireren! Natuurlijk bepalen wetten en regels wat de ondergrens is op bijvoorbeeld het gebied van natuurinclusiviteit, maar the sky is the limit als onze opdrachtgever daar specifiek veel aandacht aan wil besteden.’

‘Daarbij brengen nieuwe generaties ook een andere set normen en waarden met zich mee. Dat geldt voor zowel de initiatiefnemers als voor andere belanghebbenden en natuurlijk binnen ons eigen team. Daarmee krijgen zaken die eerst nog als complicerende kostenpost werden beschouwd, nu marktwaarde. Natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie als onderdeel van je plan zijn eigenlijk al het nieuwe normaal. Inmiddels worden ook bodem en water steeds bepalender thema’s. Weet je die dingen goed te integreren in je ontwerp, dan zijn dat steeds vaker succes- en opbrengstfactoren voor je plan.’

In die zin vindt Arnold het waardevol dat het team van SAB een mooie mix is van idealistische en wat nuchterder collega’s. ‘Door ook intern het gesprek met elkaar te voeren over ons speelveld én onze rol als adviseurs, komen wij tot optimale plannen. En uiteindelijk bepalen wij graag samen met onze opdrachtgever de hoofddoelen van een project. Doe je bijvoorbeeld wat extra’s voor een vleermuizenkolonie in je plangebied, dan moet je soms op andere gebieden wat inleveren. Het blijft altijd een afweging tussen verschillende doelen en ambities. En dat gesprek aan de voorkant van je plan voeren, helpt je later scherpere keuzes te maken om tot een optimaal plan te komen. Doelen van een project zijn zelden absoluut, we gaan steeds voor het hoogst haalbare.’

Vernieuwingsdrang
Momenteel werken Edwin en Arnold met het SAB-team aan een vertaling van doelen en ambities voor SAB naar markttoepassingen. ‘Ik denk na over aansprekende manieren om ambitieniveaus voor ruimtelijke ontwikkelingen op een aantal thema’s meet- en zichtbaar te maken’, schetst Arnold.

Edwin knikt. ‘Ook bundelen wij momenteel de kennis en ervaring uit onze verschillende vakgroepen in een Klimaat-werkgroep, om hiervoor markttoepassingen te ontwikkelen. We bekijken waar wij onze kennis kunnen verdiepen, of verbreden door samenwerkingen aan te gaan. Dit zorg voor veel positieve energie en vernieuwingsdrang in ons team.’

 

Verbinding zoeken
Onder de Omgevingswet geldt participatie als een van de aanvraagvereisten bij vergunningen. Edwin: ‘In ons vakgebied zijn participatietrajecten al decennia een vast onderdeel. En als je dat goed aanpakt, kom je tot een gedragen plan dat bij voorkeur niet nog langs de Raad van State hoeft. Onze collega’s zijn heel bedreven in het verzorgen van integere, gedegen participatietrajecten.’

Arnold: ‘Toch zouden we ook daar nog wel een slag willen maken, bijvoorbeeld door mensen belevings-gerichter mee te nemen in zo’n traject. Of je dat nu doet met virtual reality-brillen of door bewoners mee te nemen op een zogenaamde “wijksafari” is niet zo belangrijk: waar het om gaat is dat we nóg effectiever de verbinding zoeken met onze opdrachtgevers, omwonenden én toekomstige bewoners als essentieel ingrediënt voor een geslaagd plan.’

Randstedelijk én regionaal aanwezig
Het afgelopen jaar hebben Edwin en Arnold hun brede team weten te versterken met nieuwe collega’s in zowel de Arnhemse als de Amsterdamse vestiging. Arnold: ‘We hebben nu een robuust team staan van ervaren tot fris opgeleide stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten, planologen, ecologen en milieuplanologen. Een verademing om per project te kunnen bekijken met elkaar wiens expertise het beste past of met wie je ergens over wilt sparren.’

Dat SAB ook in Amsterdam een breed team heeft dat projecten van a tot z kan uitvoeren, is in de Randstad nog niet voldoende bekend, merkt Edwin. ‘We doen er al veel milieuonderzoeken voor grote ontwikkelaars. Natuurlijk kunnen wij ook daar een project integraal oppakken, van visie en participatie tot realisatie. Mede daarom is het goed dat we nu ook in Amsterdam steviger aanwezig zijn. Ons hele team is landelijk inzetbaar, maar met een compleet team in de Randstad bouwen we ook daar meer lokale kennis op. Daarmee komen we nog beter tot breed gedragen plannen.’

Bron

*Centraal Bureau voor de Statistiek. (2023, 11 oktober). Dossier Brede welvaart en de Sustainable Development Goals. Centraal Bureau Voor de Statistiek. https://www.cbs.nl/nl-nl/dossier/dossier-brede-welvaart-en-de-sustainable-development-goals#:~:text=Wat%20is%20brede%20welvaart%3F,een%20goede%20kwaliteit%20van%20leven.

 #Omgevingswet #natuurinclusief #klimaatadaptie

De Omgevingswet is van kracht sinds 1 januari 2024. Een (ontwerp)bestemmingsplan dat uiterlijk op 31 december 2023 ter inzage lag, wordt nog onder de ‘oude’ wetgeving behandeld.

Een andere veelgebruikte ruimtelijke procedure was de afwijking van het bestemmingsplan door middel van de uitgebreide omgevingsvergunningsprocedure. De aanvraag voor deze omgevingsvergunning moest gepaard gaan met een ruimtelijke onderbouwing. Deze procedure was nog te gebruiken onder de vorige wetgeving als de aanvraag was ingediend vóór 1 januari 2024. Per 1 januari 2024 is de Buitenplanse OmgevingsplanActiviteit (BOPA) hiervoor in de plaats gekomen.

Hieronder geven wij meer uitleg bij de proceduremogelijkheden onder de Omgevingswet. Wij hebben deze informatie samengevat in een SAB Keuzehulp (zie onderaan dit artikel).

Welke proceduremogelijkheden zijn er onder de Omgevingswet?

Grofweg zijn er twee sporen:

1. een BOPA (Buitenplanse OmgevingsPlanActiviteit)
2. een wijziging van het omgevingsplan

Welk spoor het beste past hangt voor een groot deel af van hoe goed een gemeente al was voorbereid op de Omgevingswet. Is er een basis-omgevingsplan? Beschikt de gemeente over genoeg menskracht voor de benodigde digitalisering?

BOPA

In het algemeen merken wij dat gemeenten kiezen voor een BOPA. Deze procedure is erg vergelijkbaar met de voormalige afwijking met ruimtelijke onderbouwing (ROB). Ook als gemeenten nog niet klaar zijn voor het werken met omgevingsplannen kunnen we de BOPA gebruiken.

Een BOPA kan niet altijd!

Een BOPA kan niet als:

• het (bouw)plan onvoldoende concreet en afgebakend is;
• er geen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (voorheen: goede ruimtelijke ordening);
• men ook wil afwijken van de bruidsschatregels* die niet zijn gesteld met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voorbeeld: Een BOPA kan wel als wordt afgeweken van een geluidnorm, een BOPA kan niet als men wil afwijken van de verplichting om een akoestisch onderzoek te doen;
• er ook moet worden afgeweken van de verordeningen die (nog) geen onderdeel uitmaken van het geldende omgevingsplan;
• niet kan worden voldaan aan de instructieregels van provincie en Rijk en er voor de ontwikkeling ook wijzigingen nodig zijn in het geldende omgevingsplan zelf (zoals binnen het besluitgebied een functie ‘wegbestemmen’ of buiten het besluitgebied een beperking toevoegen).

*Bruidsschat: een grote verzameling regels die nu zijn opgenomen in landelijke wetgeving, bijvoorbeeld regels voor vergunningsvrij bouwen en milieuregels uit het Activiteitenbesluit. Op termijn komen die regels te vervallen en mogen gemeenten die onderwerpen zelf regelen in hun omgevingsplan.

Ook een BOPA kan gefaseerd worden uitgevoerd:

• fase 1: planologische toestemming
• fase 2: bouwtoestemming

Voor de voormalige afwijking met ROB geldt de uitgebreide procedure (met zienswijzenprocedure vooraf). Voor een BOPA geldt in principe de reguliere procedure (8 weken, met de mogelijkheid om eenmalig te verlengen met zes weken). Vaak kan of moet je toch de uitgebreide procedure doorlopen:

• op verzoek of met instemming van de aanvrager
• als het gaat om een activiteit met aanzienlijke gevolgen voor de fysieke leefomgeving EN er worden veel bezwaren van belanghebbenden verwacht

De gemeenteraad kan activiteiten aanwijzen waarbij een adviesaanvraag aan de raad verplicht is. Het ligt voor de hand dat bij die gevallen de uitgebreide procedure moet worden doorlopen. Ook kan een gemeente beleid hebben vastgesteld rond participatie.

Wijzigingsbesluit Omgevingsplan

Als een BOPA niet kan of de gemeente wil dat niet, dan kan een wijziging van het omgevingsplan worden opgesteld. Een principiële keuze daarbij is STOP/TPOD (Standaard Officiële Publicaties/ToepassingsProfielen OmgevingsDocumenten) of TAM-IMRO (Tijdelijke Alternatieve Maatregelen-Informatiemodel Ruimtelijke Ordening). Dit zijn technische eisen.

• STOP/TPOD is helemaal volgens het nieuwe recht
• TAM-IMRO is een tijdelijke mogelijkheid om het nog op de oude manier te blijven doen, via ruimtelijkeplannen.nl ->vooralsnog is TAM-IMRO nog mogelijk tot uiterlijk tot 1 januari 2025 (wellicht langer)

STOP/TPOD (Omgevingsplan helemaal volgens het nieuwe recht) kan in onze optiek alleen als:

• de gemeente werkende software heeft;
• er bij de gemeente voldoende kennis aanwezig is om met die software het omgevingsplan te wijzigen;
• er een basis-omgevingsplan is: een basisstructuur, maar liever ook standaard regelsets die wij kunnen ontvangen.

Als dit niet mogelijk is, kan TAM-IMRO worden gebruikt. Dat loopt dus via de oude, bekende software en publicatiewijze. Er zijn dan weer drie varianten (afhankelijk van hoe ver een gemeente is met de voorbereidingen op de Omgevingswet):

1. Basisvariant
2. Crisis- en Herstelwet-variant (Chw)
3. Omgevingswetconforme variant

• Ad 1 -> De basisvariant is vormvrij. Dat kan zelfs gewoon een ‘bestemmingsplan oude stijl’ zijn. Het heeft wel de voorkeur om toch zoveel mogelijk aan te sluiten bij de structuur van een omgevingsplan.
• Ad 2 -> De Chw-variant lijkt al meer op een omgevingsplan. Veel gemeenten zijn aan het oefenen met omgevingsplannen binnen de digitale setting van Chw-plannen.
• Ad 3 -> De derde variant kan worden gebruikt als de gemeente al wel een basis-omgevingsplan klaar heeft, maar de software(kennis) niet op orde is.

Let op!

Voor alle varianten geldt dat wel moet worden voldaan aan de eisen die gelden voor de evenwichtige toedeling van functies aan locaties, aan hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving en de instructieregels van provincie en Rijk.

Tijdelijk omgevingsplan: voorrangsregels of pons

Sinds 1 januari 2024 hebben alle gemeenten van rechtswege een (tijdelijk) omgevingsplan. Alle geldende bestemmingsplannen worden automatisch omgevingsplan. Ook de geurverordening, grondwater- en hemelwaterafvoerverordening en archeologische regels uit de erfgoedverordening maken van rechtswege deel uit van het omgevingsplan.

Ze worden aangevuld met de ‘bruidsschat’: een grote verzameling regels die nu zijn opgenomen in landelijke wetgeving. Dit zijn bijvoorbeeld de regels voor vergunningsvrij bouwen en milieuregels uit het Activiteitenbesluit. Op termijn komen die regels te vervallen en mogen gemeenten die onderwerpen zelf regelen in hun omgevingsplan.

Gemeenten hebben tot 2032 de tijd om een nieuw permanent omgevingsplan te maken. Tot een gemeente een permanent omgevingsplan heeft, gelden dus de bestemmingsplannen, de genoemde verordeningen en de bruidsschat als tijdelijk omgevingsplan.

Het is de bedoeling dat bij de vaststelling van een wijziging van het omgevingsplan automatisch het ter plaatse geldende stukje omgevingsplan komt te vervallen. Het nieuwe plandeel drukt het oude plandeel eruit. Dat heet ‘de pons’. Helaas werkt dit nu nog niet in de software. Zolang dat het geval is, moeten we in de regels van het nieuwe omgevingsplandeel een ‘voorrangsregeling’ opnemen.  Het nieuwe deel gaat eerst gelden, daarna past het oude deel.

Kruimelgevallen

In de ‘oude’ wet bestond de mogelijkheid om voor een specifiek aantal soorten ontwikkelingen af te wijken van het bestemmingsplan met een reguliere omgevingsvergunningprocedure: de kruimelgevallenregeling. Onder de Omgevingswet moeten deze ontwikkelingen worden gerealiseerd via de BOPA. Omdat de BOPA in eerste instantie ook een reguliere procedure kent, zijn de termijnen op dit punt gelijk.

Wijzigingsbevoegdheden en uitwerkingsplichten

Wijzigingsbevoegdheden en uitwerkingsplichten komen veel voor in bestemmingsplannen. Door toepassing te geven aan deze bevoegdheid/plicht heeft het college van burgemeester en wethouders het mandaat van de raad gekregen om een bestemmingsplan aan te passen. De Omgevingswet kent deze juridische instrumenten niet. Ongebruikte wijzigingsbevoegdheden en uitwerkingsplichten worden automatisch omgezet naar binnenplanse afwijkingsmogelijkheden. Er kunnen dus omgevingsvergunningen worden verleend die passen binnen de regels van een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

Ook kan de gemeenteraad het vaststellen van delen van het omgevingsplan delegeren aan B&W. Veel gemeenten hebben al delegatiebesluiten voorbereid.

Keuzehulp

Wij hebben bovenstaande informatie zo toegankelijk mogelijk samengevat in een beslisschema

• 3x ‘ja’ = BOPA; 1x of vaker ‘nee’ = ‘Wijzigingsbesluit omgevingsplan’
• Bij wijzigingsbesluit omgevingsplan -> 3 x ja = STOP/TPOD; 1x of vaker ‘nee’ = TAM-IMRO

Keuzehulp downloaden

Oefenen met de (veranderingen door de) omgevingswet kan op de website Aan de slag met de Omgevingswet

Advies? Mail info@sab.nl of bel 026 – 3576911 ons!