Of je je nu als projectontwikkelaar, overheid of woningbouwvereniging bezighoudt met een ruimtelijke ontwikkeling, je plan moet zijn plek krijgen in een steeds complexere context. ‘Dan is het slim om al aan het begin quickscans en risicoanalyses te laten maken om alle relevante factoren in beeld te krijgen’, adviseert Edwin Harleman, jurist/partner bij SAB. ‘Tegelijkertijd hanteren nieuwe generaties een veranderende set normen en waarden, waardoor complicerende factoren van vandaag de succesfactoren van morgen kunnen zijn’, ziet senior stedenbouwkundige/partner Arnold Meijer. Een gesprek met de directie van SAB over het complexe, maar altijd boeiende samenspel tussen uiteenlopende waarden en belangen in ons vakgebied.
De wereld van ruimtelijke ontwikkeling beleeft turbulente tijden. De enorme woningbouwopgave pakken we aan tegen een achtergrond van onder andere de energietransitie, klimaatverandering en andere niet te veronachtzamen effecten van menselijk handelen op onze leefomgeving. ‘Tegelijkertijd is de tendens om zo veel mogelijk factoren van de aanwezige bebouwde en natuurlijke omgeving mee te beschouwen in je planvorming’, constateert Arnold. En die factoren dienen te worden gewogen met het oog op ‘brede welvaart’, volgens het CBS ‘de kwaliteit van leven hier en nu, en de mate waarin deze ten koste gaat van de brede welvaart van latere generaties of van die van mensen elders in de wereld.’ Kathedraaldenken* – kort gezegd bedenken hoe wij goede voorouders kunnen zijn voor generaties na ons – in het kwadraat.
Lange adem
Ondertussen is de Omgevingswet na jarenlange voorbereidingen ingegaan. Daarmee zouden overheden een minder sturende rol krijgen en meer flexibiliteit bieden aan ruimtelijke ontwikkelingen. Nóg meer van een toelatingsplanologie naar een uitnodigingsplanologie, een beweging die al jaren gaande is. Edwin is kritisch wat de timing betreft. ‘Juist nu is er behoefte aan meer regie vanuit de overheden’, vindt hij. ‘Die zal uiteindelijk ook wel worden genomen, maar op dit moment zijn veel gemeenten vooral hard bezig om hun bestemmingsplannen om te zetten naar omgevingsplannen. Bij een nieuw initiatief is er de keuze tussen een BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) of een omgevingsplanwijziging. We merken dat gemeenten met name voor een BOPA kiezen en terughoudend zijn met omgevingsplanwijzigingen, omdat ze nog lang niet alles op orde hebben. Het is echt iets van de lange adem. Voordat we als samenleving de vruchten plukken van de Omgevingswet, zijn we vermoedelijk jaren verder.’
Integrale blik ontzorgt
Toch biedt de Omgevingswet al wel de flexibiliteit om bepaalde onderzoeksverplichtingen uit te stellen tot een later stadium in een project. Arnold betwijfelt echter of ontwikkelende partijen daar veel gebruik van zullen maken. ‘En vooral ook of het verstandig is. Zoals ik al eerder zei, is er een trend – zo niet al een nieuwe cultuur – ontstaan waarbij we veel dingen integraal willen beschouwen. Je bent als ontwikkelende partij verplicht om te laten zien dát je alle relevante aspecten integraal hebt bekeken. Als je zegt: “Ik doe de ene helft van de onderzoeken wel en de andere helft stel ik nog even uit”, dan kunnen die natuurlijk een niet-voorziene impact hebben op je project in een later stadium.’
Dankzij de combinatie van ons brede team én goede samenwerkingen met andere kennispartners kan SAB eigenlijk alle benodigde onderzoeken laten uitvoeren. Edwin: ‘Ook het verzorgen van integere participatietrajecten zit in ons dna gebakken. Zo ontzorgen wij onze opdrachtgevers van a tot z. Daarin zouden wij best nog een stap extra willen bieden: onze opdrachtgevers nóg completer ontzorgen door ook het hele proces te begeleiden, van participatie tot planning en verslaglegging van alle overleggen.’
Risicobeperking
De kunst is volgens Arnold om met quickscans en risicoanalyses voldoende inzicht te krijgen in alle relevante factoren om een project goed te starten. ‘Tien jaar geleden noemden we dat “licht en gericht”. Maar waar dit vroeger écht vrij “licht” was – met name commerciële partijen konden nog wel eens marchanderen met zachtere waarden zoals natuurinclusiviteit – ligt dat nu anders. Tegenwoordig is het belang van zaken als ecologische onderzoeken, bodemonderzoek en waterhuishouding volledig onderkend. En daar biedt de Omgevingswet mogelijkheden: als het even tegenzit met een onderzoek, dan loop je niet zo snel vast. Dan kun je door met je project en het onderzoek later afronden. Maar de bewijslast die je moet leveren, blijft uiteindelijk hetzelfde.’
Dromen en spelregels
Risicobeperking is echter niet het belangrijkste argument voor een integrale blik aan de voorkant van een project, weten Edwin en Arnold uit ervaring. Edwin: ‘Onze plannen en adviezen worden echt beter als we meteen onze ecologen en milieuplanologen mee laten kijken met onze planologen en ontwerpers. De praktijk wijst uit dat je dan vaak tot snellere, betere en daardoor soms goedkopere oplossingen komt voor bijvoorbeeld mitigerende of compenserende maatregelen. Maar ook als onze ecologen, landschapsarchitecten en stedenbouwkundigen elkaar inspireren en aanvullen, leidt dat logischerwijs tot mooiere integrale ontwerpen.’
En daar komt het belang van een goed startgesprek met je opdrachtgever over doelen en ambities om de hoek kijken. Arnold: ‘Je hebt per opdrachtgever te maken met specifieke doelen en ambities. Natuurlijk kunnen wij onze persoonlijke voorkeuren hebben voor bepaalde keuzes, maar als adviseurs moeten wij verschillende opties objectief onderzoeken.’ Hij pauzeert even voordat hij vervolgt, zijn enthousiasme duidelijk doorklinkend in zijn spreektempo en intonatie: ‘Dat neemt niet weg dat je altijd mooie voorbeelden in je tas moet hebben zitten en vergezichten moet kunnen schetsen om te inspireren! Natuurlijk bepalen wetten en regels wat de ondergrens is op bijvoorbeeld het gebied van natuurinclusiviteit, maar the sky is the limit als onze opdrachtgever daar specifiek veel aandacht aan wil besteden.’
‘Daarbij brengen nieuwe generaties ook een andere set normen en waarden met zich mee. Dat geldt voor zowel de initiatiefnemers als voor andere belanghebbenden en natuurlijk binnen ons eigen team. Daarmee krijgen zaken die eerst nog als complicerende kostenpost werden beschouwd, nu marktwaarde. Natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie als onderdeel van je plan zijn eigenlijk al het nieuwe normaal. Inmiddels worden ook bodem en water steeds bepalender thema’s. Weet je die dingen goed te integreren in je ontwerp, dan zijn dat steeds vaker succes- en opbrengstfactoren voor je plan.’
In die zin vindt Arnold het waardevol dat het team van SAB een mooie mix is van idealistische en wat nuchterder collega’s. ‘Door ook intern het gesprek met elkaar te voeren over ons speelveld én onze rol als adviseurs, komen wij tot optimale plannen. En uiteindelijk bepalen wij graag samen met onze opdrachtgever de hoofddoelen van een project. Doe je bijvoorbeeld wat extra’s voor een vleermuizenkolonie in je plangebied, dan moet je soms op andere gebieden wat inleveren. Het blijft altijd een afweging tussen verschillende doelen en ambities. En dat gesprek aan de voorkant van je plan voeren, helpt je later scherpere keuzes te maken om tot een optimaal plan te komen. Doelen van een project zijn zelden absoluut, we gaan steeds voor het hoogst haalbare.’
Vernieuwingsdrang
Momenteel werken Edwin en Arnold met het SAB-team aan een vertaling van doelen en ambities voor SAB naar markttoepassingen. ‘Ik denk na over aansprekende manieren om ambitieniveaus voor ruimtelijke ontwikkelingen op een aantal thema’s meet- en zichtbaar te maken’, schetst Arnold.
Edwin knikt. ‘Ook bundelen wij momenteel de kennis en ervaring uit onze verschillende vakgroepen in een Klimaat-werkgroep, om hiervoor markttoepassingen te ontwikkelen. We bekijken waar wij onze kennis kunnen verdiepen, of verbreden door samenwerkingen aan te gaan. Dit zorg voor veel positieve energie en vernieuwingsdrang in ons team.’
Verbinding zoeken
Onder de Omgevingswet geldt participatie als een van de aanvraagvereisten bij vergunningen. Edwin: ‘In ons vakgebied zijn participatietrajecten al decennia een vast onderdeel. En als je dat goed aanpakt, kom je tot een gedragen plan dat bij voorkeur niet nog langs de Raad van State hoeft. Onze collega’s zijn heel bedreven in het verzorgen van integere, gedegen participatietrajecten.’
Arnold: ‘Toch zouden we ook daar nog wel een slag willen maken, bijvoorbeeld door mensen belevings-gerichter mee te nemen in zo’n traject. Of je dat nu doet met virtual reality-brillen of door bewoners mee te nemen op een zogenaamde “wijksafari” is niet zo belangrijk: waar het om gaat is dat we nóg effectiever de verbinding zoeken met onze opdrachtgevers, omwonenden én toekomstige bewoners als essentieel ingrediënt voor een geslaagd plan.’
Randstedelijk én regionaal aanwezig
Het afgelopen jaar hebben Edwin en Arnold hun brede team weten te versterken met nieuwe collega’s in zowel de Arnhemse als de Amsterdamse vestiging. Arnold: ‘We hebben nu een robuust team staan van ervaren tot fris opgeleide stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten, planologen, ecologen en milieuplanologen. Een verademing om per project te kunnen bekijken met elkaar wiens expertise het beste past of met wie je ergens over wilt sparren.’
Dat SAB ook in Amsterdam een breed team heeft dat projecten van a tot z kan uitvoeren, is in de Randstad nog niet voldoende bekend, merkt Edwin. ‘We doen er al veel milieuonderzoeken voor grote ontwikkelaars. Natuurlijk kunnen wij ook daar een project integraal oppakken, van visie en participatie tot realisatie. Mede daarom is het goed dat we nu ook in Amsterdam steviger aanwezig zijn. Ons hele team is landelijk inzetbaar, maar met een compleet team in de Randstad bouwen we ook daar meer lokale kennis op. Daarmee komen we nog beter tot breed gedragen plannen.’
Bron
*Centraal Bureau voor de Statistiek. (2023, 11 oktober). Dossier Brede welvaart en de Sustainable Development Goals. Centraal Bureau Voor de Statistiek. https://www.cbs.nl/nl-nl/dossier/dossier-brede-welvaart-en-de-sustainable-development-goals#:~:text=Wat%20is%20brede%20welvaart%3F,een%20goede%20kwaliteit%20van%20leven.
#Omgevingswet #natuurinclusief #klimaatadaptie