De juridische advisering strekt zich uit tot alle onderdelen die samenhangen met de ruimtelijke ordening. Van bestemmingsplan tot bouwvergunning en van MER-beoordeling tot milieuvergunning. Ook planschaderisico-analyses en het opstellen van contracten maken onderdeel uit van ons werkveld.

Planschaderisico-analyse

Indien u een planschaderisico-analyse wilt laten uitvoeren kunt u hiervoor bij SAB terecht. De planschaderisico-analyse zal worden uitgevoerd door een ervaren jurist of planoloog van SAB in samenwerking met een erkend taxateur met kennis en ervaring op het gebied van planschadeanalyses. Ten behoeve van de analyse zal een opname van de situatie op locatie plaatsvinden. Een vergelijking zal worden gemaakt tussen het vigerende planologische regime en het planologische regime dat wordt beoogd. Op basis van onze analyse wordt inzicht verkregen in de planschade die voortvloeit uit het planologisch mogelijk maken van een nieuwe ontwikkeling. De risico-analyses maken wij zowel voor initiatiefnemers (exploitatie), als voor particulieren (planschade).

Advisering actuele wet- en regelgeving

De overheid heeft ingezet op Marktwerking, Deregulering en verbetering van de Wetgevingskwaliteit. Gevolg hiervan is dat wij voortdurend worden geconfronteerd met wijzigende wetgeving. SAB volgt de ontwikkelingen op de voet en wil door u graag aangesproken worden op haar kennis van de wetgeving. De gevolgen van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht komen nu op ons af.

De juridische adviseurs van SAB zijn voortdurend bezig op de hoogte te blijven van en te anticiperen op de meest actuele wet- en regelgeving en jurisprudentie. Deze kennis wordt zoveel mogelijk gedeeld met de andere adviseurs en vakspecialisten binnen SAB. Maar uiteraard ook met onze gemeentelijke- en andere relaties buiten SAB. Voor en samen met deze relaties worden regelmatig workshops, lezingen en andere bijeenkomsten georganiseerd. Op de hoogte zijn van de meest actuele wet- en regelgeving is cruciaal in ons vakgebied. Dit zorgt er mede voor dat projecten tot een succes worden.

SAB is u dus vanzelfsprekend van dienst met brede juridische advisering gedurende de projecten. Daarnaast worden wij veelvuldig gevraagd cursus te geven over actuele regelgeving tijdens bedrijfsbijeenkomsten of voor cursusinstituten. Voorbeelden zijn algemene cursussen over Wro, Wabo, de Crisis- en herstelwet, bijeenkomsten aan de hand van praktijkcases, alsmede het geven van voorlichting over instrumenten als bestemmingsplan en exploitatieplan.

Wro

De Wet ruimtelijke ordening is in 2008 in werking getreden. In onze praktijk moeten wij dagelijks vragen beantwoorden over deze wetten. De uitgestelde digitaliseringsverplichting is hiervan één van de voorbeelden. Een ander voorbeeld is vragen over de omgang met het nieuwe fenomeen exploitatieplan.

Wabo

Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in werking getreden. Doel van deze wet is om te komen tot een samenhangende beoordeling in één procedure van verschillende activiteiten die invloed hebben op de fysieke leefomgeving. De Wabo heeft tot gevolg dat verschillende vergunningen worden verleend in één besluit. Voor ruimtelijke ontwikkelingen en alles wat daar mee samenhangt is goede kennis van de Wabo onontbeerlijk. SAB heeft zich terdege voorbereid op de nieuwe wet en beschikt over alle noodzakelijk kennis.

Wabo productblad.

Natuurbescherming

De Natuurbeschermingswet grijpt diep in onze ruimtelijke processen. De Natuur-

beschermingswetgeving kent tal van vergunningen en ontheffingen en is voortdurend in beweging. Kennis van deze wet en de ontwikkelingen is niet alleen voor het vergunningen- traject van belang maar ook voor de inschatting van haalbaarheid van initiatieven. Samen met onze ecologen kunnen wij voor u een meerwaarde leveren op dit gebied.

Procedureadvies

De procedurele aspecten vormen een belangrijk onderdeel van onze adviespraktijk. Vragen over de te doorlopen procedures en hun samenloop worden veel gesteld. Op basis van onze kennis en ervaring kan een realistische inschatting van doorlooptijd worden gegeven.

Over inspraakreacties, bezwaren en zienswijzen geeft SAB eveneens veelvuldig advies. Nota’s van zienswijzen worden opgesteld en desgevraagd ook een aanzet voor raadvoorstellen en raadsbesluiten. Een gedegen motivering vormt de basis van elk besluit. Vanuit onze achtergrond en ervaring zijn wij in staat bij het opstellen van een motivering veel inhoud te leveren. Als wij van oordeel zijn dat een zienswijze moet worden gehonoreerd hoort u dat ook. Bij het opstellen van onze adviezen worden mogelijke afbreukrisico’s steeds zorgvuldig meegewogen.

Advisering vergunningtrajecten

Als opsteller van het planologisch toetsingskader zijn wij veelvuldig betrokken bij de advisering over de bouwaanvragen. De advisering beperkt zich niet alleen de toetsing aan het bestemmingsplan, maar strekt zich uit over vragen over vergunningsplicht, sloop, monumenten alsmede allerlei procedurele aspecten.

In kader van ruimtelijke ontwikkelingen dient ook regelmatig de milieuruimte van bestaande bedrijven te worden beoordeeld. Bestaande rechten dienen immers te worden gerespecteerd. Om een initiatief te kunnen realiseren dient er echter vaak een oplossing te worden gezocht met bestaande bedrijven. SAB kan dergelijke processen voor u begeleiden en beschikt over de noodzakelijke kennis van de Wet milieubeheer, de Wet Geurhinder en veehouderij en aanverwante regelingen

Advies Overeenkomsten

Basisprincipe in de ruimtelijke ordening is dat er sprake is van toelatingsplanologie. Gevolg hiervan is dat het bestemmingsplan zijn beperkingen heeft. Om ruimtelijke initiatieven ook daadwerkelijk te realiseren zijn aanvullende overeenkomsten vaak het aangewezen instrument. Of het nu gaat over publiek-private samenwerking, grondexploitatie, gronduitgifte, het tegengaan van permanente bewoning van recreatieobjecten, het laten vallen van aanspraak op een bouwmogelijkheid, zekeren van toegezegde maatregelen, het betreft allemaal aan de ruimtelijke ordening gerelateerde afspraken. Het opstellen en beoordelen van deze overeenkomsten zien wij dan ook nadrukkelijk als onderdeel van ons werkveld (610 tekens).

Advies bestemmingsplan

Degene die het bestemmingsplan vaststelt wordt ook wel “planwetgever” genoemd. De term planwetgever benadrukt de juridische component die het bestemmingsplan in zich draagt. Het bestemmingsplan moet worden gezien als een contract met de initiatiefnemer en de omgeving. In het contract wordt geregeld hoe een initiatief ruimtelijk en milieuhygiënisch kan worden ingepast. Hierbij wordt door SAB steeds de balans gevonden tussen het waarborgen van de randvoorwaarden om te komen tot de gewenste ruimtelijke kwaliteit én de ruimte voor de initiatiefnemer zijn plannen op onderdelen bij te stellen.

SAB beschikt over een uitgebreid team van juristen die al in de ontwerpfase bij de planvorming worden betrokken. Hiermee wordt bereikt dat juridische uitgangspunten vroeg in het planproces kunnen worden meegenomen. Een gedegen kennis van wet- en regelgeving vormt hiervoor de basis. Deze kennis wordt gekoppeld aan de wens te komen tot een goede ruimtelijke ordening. De advisering intern en extern is met name hierop gericht. In het planproces dienen immers alle belangen te worden gewogen en kunnen en moeten keuzes worden gemaakt (960 tekens).